Kamulaştırma Avukatı: Taşınmazınıza Devlet El Koyduysa Hangi Yollar Var? (2026 Rehberi)
Arsanız, tarlanız veya eviniz bir kamu projesine konu olduysa izleyeceğiniz yol, size gelen belgeye ve idarenin taşınmaza nasıl el attığına göre değişir. Kamulaştırmada iki ayrı soru vardır: kamulaştırma hukuka uygun mu, bunu idare mahkemesi inceler; bedel doğru mu, bunu asliye hukuk mahkemesi belirler. Kamulaştırma tebligatı geldiyse davetiyenin tebliğinden itibaren 10 gün içinde değere ilişkin deliller sunulur, 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası ve adli yargıda maddi hata düzeltim davası açılır. Acele kamulaştırmada Cumhurbaşkanı kararına karşı dava Danıştay’da ivedi yargılama usulüyle görülür ve süre 30 gündür. Kamulaştırma yapılmadan yol, park veya kanal geçirildiyse asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırmasız el atma davası açılır; 1983 sonrası el atmalarda bedel davası zamanaşımına uğramaz, ecrimisil ise yalnızca son beş yıl için istenir. Arsa imar planında park, okul veya yol alanında kaldıysa idareye kamulaştırma veya plan değişikliği başvurusu yapılır; 30 Ocak 2026’dan sonra bedel yolu idari yargıdadır. Elektrik veya boru hattı geçiyorsa bedel, hattın taşınmazda yarattığı değer düşüklüğüdür. İdarenin uzlaşma teklifini kabul etmek zorunda değilsiniz; uzlaşma tutanağı imzalanırsa kamulaştırmaya ve bedeline karşı dava açılamaz. Kült Avukatlık’ta Av. Mustafa Nazif Yıldız, Türkiye’nin farklı illerindeki kamulaştırma dosyalarında adli ve idari yargı süreçlerini birlikte yürütmektedir.
Kısaca
Kamulaştırmada beş temel kural
Kamulaştırmada iki ayrı soru vardır: kamulaştırma hukuka uygun mu (idari yargı) ve bedel doğru mu (adli yargı); çoğu dosyada iki yol birlikte işletilir. İdarenin uzlaşma teklifini kabul etmek zorunda değilsiniz; uzlaşma tutanağını imzalarsanız o kamulaştırmaya ve bedeline karşı dava açamazsınız (2942 s. Kanun m.8). Mahkeme davetiyesi geldiyse 10 gün içinde değere ilişkin deliller sunulur, 30 gün içinde kamulaştırmaya karşı iptal ve maddi hata düzeltim davaları açılır. Acele kamulaştırma kararına karşı dava Danıştay’da ivedi yargılama usulüyle görülür ve dava açma süresi 30 gündür. Kamulaştırma yapılmadan el atılan taşınmazda 1983 sonrası el atmalar için bedel davası zamanaşımına uğramaz; geçmiş kullanım bedeli ise yalnızca son beş yıl için istenebilir.
Durumunuz Hangisi? Altı Ayrı Kamulaştırma Senaryosu
Bir sabah posta kutunuzda asliye hukuk mahkemesinden bir davetiye bulursunuz: taşınmazınızın bedelinin tespiti ve idare adına tescili. Komşunuzun tarlasından ise hiçbir tebligat gelmeden kanal geçirilmiştir; bir başkasının arsası yıllardır imar planında park alanı olarak durmakta, kimse kamulaştırmamaktadır. Üçü de kamulaştırma hukukunun konusudur ama mahkemesi, süresi ve talep edilebilecek hakları birbirinden farklıdır. Kamulaştırma uyuşmazlıkları altı tipik durumda ortaya çıkar; aşağıdaki özet hangi yola girmeniz gerektiğini ilk bakışta gösterir, her başlığın altında adli ve idari yargıdaki işlemler birlikte anlatılmıştır ve her senaryonun ayrıntılı rehberine bağlantı verilmiştir.
| Başınıza gelen | Hukuki adı | Asıl yol | Kritik süre |
|---|---|---|---|
| Mahkemeden bedel tespiti ve tescil davetiyesi veya idareden satın alma yazısı geldi | Olağan kamulaştırma | Asliye hukukta bedel savunması + idare mahkemesinde iptal | Satın alma yazısında 15 gün; davetiyede 10 gün / 30 gün |
| Mahkeme yedi gün içinde değer tespit etti, idare taşınmaza hemen el koydu | Acele kamulaştırma | Danıştay’da Cumhurbaşkanı kararının iptali + asliye hukukta bedel | 30 gün (ivedi yargılama) |
| Hiçbir tebligat gelmeden yol, park, trafo, kanal yapıldı | Kamulaştırmasız (fiili) el atma | Asliye hukukta bedel + tescil veya el atmanın önlenmesi, ecrimisil | Bedelde zamanaşımı yok; ecrimisil son 5 yıl |
| Arsa imar planında park, okul, yol alanında kaldı, yıllardır kamulaştırılmıyor | Hukuki el atma | İdareye kamulaştırma veya plan değişikliği başvurusu, ardından dava | İdarenin 30 günlük cevap süresi |
| Arazinizden elektrik hattı, doğal gaz veya petrol boru hattı geçiyor | Kamulaştırma yoluyla irtifak | Asliye hukukta irtifak bedeli (değer düşüklüğü) + idari yargıda kamu yararı kararına itiraz | 10 gün / 30 gün |
| Taşınmazın bir kısmı alındı, kalan kısım işe yaramaz hale geldi | Kısmi kamulaştırma | Kalan kısmın da kamulaştırılması için idareye başvuru | 30 gün |
Kamulaştırma Konusunda İlk Ne Yapmalısınız?
Altı Adım ve Dört Yasak
Süreler belgenin türüne göre aynı gün başlar
1) Belgenin türünü ayırın: idarenin pazarlıkla satın alma yazısı mı, asliye hukuk mahkemesinin davetiyesi mi, acele el koyma kararı mı, yoksa hiçbir belge yokken başlayan bir çalışma mı? İzlenecek yol buna göre değişir. 2) Tebliğ tarihini kaydedin: zarfı, e-Tebligat kaydını veya gazete ilanını saklayın; 10 ve 30 günlük süreler bu tarihten işler. 3) Güncel tapu kaydını alın: malikleri, pay oranlarını, şerhleri ve varsa kamulaştırma şerhini gösterir; paydaşsanız kamulaştırmaya karşı tek başınıza dava açabilirsiniz. 4) Taşınmazın imar durumunu öğrenin: arsa mı arazi mi sayılacağı, kamu alanına ayrılıp ayrılmadığı ve bedelin hesap yöntemi imar durumuna bağlıdır. 5) El atmayı belgeleyin: çalışma başladıysa fotoğraf, video ve gerekirse mahkemeden delil tespiti ile yapının taşınmazın neresini kapladığını tespit ettirin. 6) Sorumlu idareyi belirleyin: belediye, büyükşehir belediyesi, Karayolları, DSİ, enerji iletim veya dağıtım kuruluşu; yanlış idareye açılan dava husumetten reddedilir. Yapmamanız gerekenler: teklif edilen bedeli emsallerle karşılaştırmadan uzlaşma tutanağını imzalamayın; bedel ödenecek denilerek önünüze konulan muvafakatname, bağış veya yola terk belgesini değerlendirmeden imzalamayın; mahkeme davetiyesi tebliğ edildikten sonra taşınmazı devretmeye çalışmayın, bu dönemde devir kanunen yasaktır (2942 s. Kanun m.31); kamulaştırma bedelinden pay karşılığında dosya takibi tekliflerini kabul etmeyin, bu anlaşmalar da aynı madde uyarınca yasaktır.
Kamulaştırma Tebligatı Geldiyse: Bedel Tespiti ve İptal Davası
Olağan Kamulaştırma
Adli ve idari yargıdaki süreler aynı anda başlar
Olağan kamulaştırmada idare önce taşınmazı pazarlıkla satın almayı dener; anlaşma olmazsa taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Bu davanın davetiyesi size tebliğ edildiğinde hem adli hem idari yargıdaki süreler aynı anda başlar. Adli yargıda: bedel savunması, keşif, bilirkişi raporuna itiraz, istinaf ve temyiz; maddi hatalar için düzeltim davası; kalan kısımdaki değer kaybının bedele eklenmesi. İdari yargıda: kamulaştırma işleminin ve dayanağı kamu yararı kararı veya imar planının iptali, yürütmenin durdurulması. Kamulaştırma bedeline itiraz için ayrı dava açılmaz; idarenin açtığı bedel tespiti davasında savunma yapılır. Davetiyenin tebliğinden itibaren 10 gün içinde değere ilişkin deliller sunulur; mahkeme en az üç kişilik bilirkişi kuruluyla keşif yapar ve dava tarihindeki değeri esas alarak bedeli belirler (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10, m.11 ve m.15). Arsalarda emsal satışlarla, tarım arazilerinde net gelirle değer biçilir; kısmi kamulaştırmada kalan kısımdaki değer kaybı bedele eklenir (m.12). Belgelerdeki maddi hatalar için 30 gün içinde adli yargıda düzeltim davası açılır (m.14).
Faiz, Giderler ve İptal Davası
Yargıtay 5. HD ve Danıştay 6. Daire ölçütleri
Bedel, karar kesinleşmeden malike ödenir; 01.08.2023’ten sonra açılan davalarda bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz işletilir (Yargıtay 5. HD, 03.02.2026, E.2025/5366, K.2026/1326). Yargılama giderleri idareye aittir ve malik aleyhine idare lehine vekalet ücretine hükmedilmez (2942 s. Kanun m.29; Yargıtay 5. HD, 01.07.2024, E.2024/1736, K.2024/7948). Kamu yararı bulunmadığını, kamulaştırmanın imar planındaki amaca aykırı olduğunu veya usulsüz yapıldığını ileri sürüyorsanız, davetiyenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde iptal davası açılır (2942 s. Kanun m.14; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.34). Danıştay’a göre planlı alanlarda kamulaştırma, taşınmazın planda ayrıldığı amaçla sınırlıdır ve dayanak imar planına karşı açılan dava kamulaştırma davasının sonucunu doğrudan etkiler (Danıştay 6. Daire, 23.11.2023, E.2022/8930, K.2023/8576). İptal davası açıldığı asliye hukuk mahkemesine belgelenmezse kamulaştırma kesinleşir. Ayrıntılı süre tablosu, bedel hesabı ve faiz için kamulaştırma bedel tespiti davası ve kamulaştırma bedeline itiraz rehberimize bakınız.
Avukata Sor
Kamulaştırma Dosyası ve Süre Analizi ve benzeri uyuşmazlıklarda durumunuzu bir avukatla değerlendirin; her dosyada süreler, deliller ve doğru başvuru sırası farklı işler.
Acele Kamulaştırmada Arazinize El Konulduysa
2942 s. Kanun m.27
Önce el koyma, sonra bedel: en hızlı hareket edilmesi gereken tür
Acele kamulaştırmada idare, kıymet takdiri dışındaki işlemleri sonradan tamamlamak üzere mahkemeye başvurur; mahkeme yedi gün içinde bilirkişilerle taşınmazın değerini tespit eder ve bu tutar malik adına bankaya yatırılınca idare taşınmaza el koyar. El koyma kararı tapuya şerh edilir ve taşınmaz başkasına devredilemez. Adli yargıda: el koyma için yapılan değer tespitine karşı savunma; ardından açılan bedel tespiti ve tescil davasında gerçek bedelin belirlenmesi. İdari yargıda: acele kamulaştırmaya ilişkin Cumhurbaşkanı kararının iptali (Danıştay) ve kamu yararı kararının iptali (idare mahkemesi). Cumhurbaşkanı kararlarına karşı iptal davası ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştay’da açılır ve ivedi yargılama usulüne tabidir: dava açma süresi 30 gündür, üst makama başvuru süreyi durdurmaz, nihai karara karşı 15 gün içinde temyize gidilir ve temyiz üzerine verilen karar kesindir (İYUK m.20/A). Danıştay, acele kamulaştırma kararlarını kamu yararı ve acelelik hali yönünden ayrı ayrı denetlemektedir: İdari Dava Daireleri Kurulu, bir kentsel dönüşüm projesinde alınan acele kamulaştırma kararını, bir alanın kentsel dönüşüm alanı ilan edilmesinin tek başına yeterli olmadığı ve aceleliği gerektiren olağanüstü durumun somut olarak ortaya konulamadığı gerekçesiyle iptal eden kararı onamıştır (Danıştay İDDK, 05.02.2025, E.2024/2874, K.2025/217). Acele kamulaştırma kararı ile kamu yararı kararı ayrı işlemlerdir ve ayrı mahkemelerde dava edilir (Danıştay 6. Daire, 15.09.2025, E.2025/4971, K.2025/4076); iki işleme karşı da süresinde dava açılması gerekir. Süre hesabı, Danıştay’ın 30 ve 60 gün ayrımı ve iptal edilen kararlar için acele kamulaştırma rehberimize bakınız.
Kamulaştırma Yapılmadan Taşınmazınıza El Atıldıysa
Fiili El Atma
Bedel ve tescil ya da el atmanın önlenmesi; artı son beş yılın ecrimisili
İdare taşınmazınızı kamulaştırma kararı, bedel tespiti ve ödeme yapmadan yol, park, okul, trafo, su deposu veya kanal yaparak kullanıyorsa buna kamulaştırmasız (fiili) el atma denir. Bu durumda taşınmazın dava tarihindeki değerini, tapuyu idareye devrederek isteyebilir ya da el atmanın önlenmesini ve yapının kaldırılmasını talep edebilirsiniz. Adli yargıda: taşınmaz bedeli ve tapu iptali-tescil davası, el atmanın önlenmesi ve yıkım davası, son beş yılın ecrimisili. İdari yargıda: el atmaya dayanak bir idari karar varsa 60 gün içinde iptal davası; kamu çalışmasının taşınmaza verdiği hasar için tam yargı davası. 04.11.1983’ten sonraki fiili el atmalarda bedel davası zamanaşımına uğramaz ve harç ile vekalet ücreti hükmedilen bedel üzerinden nispi olarak hesaplanır (Yargıtay 5. HD, 26.06.2025, E.2024/11200, K.2025/9846). 1956 ile 1983 arasındaki el atmalarda önce idareyle uzlaşma yolu denenir; 08.10.1956’ya kadar kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazlar ise tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır (2942 s. Kanun Geçici Madde 6 ve 20). Fiili el atmanın bedeli idare mahkemesinde istenemez; idare mahkemesine açılan bu tür tazminat davası görevden reddedilir (Danıştay 6. Daire, 15.02.2023, E.2022/8799, K.2023/1573). Bedel, ecrimisil hesabı, el atma tarihine göre uygulanacak kurallar ve tahsilat için kamulaştırmasız el atma davası rehberimize bakınız.
Arsanız İmar Planında Park, Okul veya Yol Alanında mı Kaldı?
Hukuki El Atma
Beş yıl kuralı ve 30 Ocak 2026 sonrası yeni yargı yolu
Taşınmaza fiilen dokunulmamış ancak uygulama imar planında park, okul, yol gibi kamu hizmetine ayrılmışsa ve idare yıllardır kamulaştırma yapmıyorsa bu durum hukuki el atma olarak adlandırılır. Kanuna göre bu taşınmazlar planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırılmalı veya kısıtlılığı kaldıracak şekilde plan değiştirilmelidir (2942 s. Kanun Ek Madde 1); belediyeler de planın yürürlüğe girmesinden itibaren üç ay içinde beş yıllık imar programı hazırlamakla yükümlüdür (3194 s. İmar Kanunu m.10). Bu davaları adli yargıya veren kanun hükmünü Anayasa Mahkemesi, idareye kamulaştırma yerine Anayasa’nın 46. maddesindeki güvencelere aykırı biçimde taşınmaz edinme imkanı tanıdığı gerekçesiyle iptal etmiş; iptal 30.01.2026’da yürürlüğe girmiştir (AYM, E.2024/135, K.2025/20, Resmi Gazete 30.04.2025); kararın ayrıntısı kamulaştırmasız el atma AYM iptal kararı yazımızdadır. Bu tarihten sonra yeni açılacak dosyalarda önce sorumlu idareye yazılı başvuru yapılarak taşınmazın kamulaştırılması veya plan değişikliği istenir; idare 30 gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır ve dava yolu bu cevaba göre belirlenir (İYUK m.10). Taşınmazın bir kısmına fiilen el atılmış, kalan kısmı planla kamu hizmetine ayrılmışsa uyuşmazlık bütün olarak adli yargıda görülür (Danıştay 6. Daire, 25.01.2022, E.2021/6020, K.2022/755); Yargıtay da bu durumda fiilen el atılmayan bölümün bedeline plan ve proje bütünlüğü gereği hükmedilmesini onamıştır (Yargıtay 5. HD, 26.03.2026, E.2025/7942, K.2026/5049). Başvuru tekniği, sorumlu idare tablosu ve Uyuşmazlık Mahkemesi kararları için imar planında kamu alanında kalan arsa rehberimize bakınız.
Elektrik Hattı, Boru Hattı, Kısmi Kamulaştırma ve Geri Alma Hakkı
İrtifak Kamulaştırması
Bedel, hattın taşınmazda yarattığı değer düşüklüğüdür
Enerji nakil hattı, doğal gaz veya petrol boru hattı için idare çoğu zaman taşınmazın mülkiyetini değil, üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulmasını ister (2942 s. Kanun m.4). Bu durumda bedel, hattın taşınmazda yarattığı değer düşüklüğüdür (m.11); uygulamada direk (pilon) yerinin mülkiyeti ayrıca kamulaştırılır ve bedeli ayrıca belirlenir. Değer düşüklüğü oranı, irtifak davalarında bedeli belirleyen asıl unsurdur; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi oranın taşınmazın niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumu ve hattın güzergahı dikkate alınarak belirlenmesini doğru bulmaktadır (Yargıtay 5. HD, 17.12.2025, E.2025/11568, K.2025/17693). Hat taşınmazın ortasından geçiyorsa, parseli bölüyorsa veya yapılaşmayı engelliyorsa bu özellikler keşifte ve bilirkişi raporuna itirazda ayrıca ileri sürülür. Hat kamulaştırma yapılmadan geçirildiyse kamulaştırmasız el atma davası açılır; kuruluş tablosu, oran ölçütleri ve güzergah değişikliği yolu için enerji nakil hattı ve boru hattı irtifak bedeli rehberimize, enerji yatırımlarına ilişkin diğer konular için enerji hukuku sayfamıza bakınız.
Kısmi Kamulaştırma ve Geri Alım Hakkı
2942 s. Kanun m.12 ve m.23
Taşınmazın yalnızca bir kısmı kamulaştırıldıysa kalan kısmın değer kaybı bedele eklenir; kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idareye yazılı başvuru yapılarak bu kısmın da kamulaştırılması istenir ve idare bu durumda kamulaştırmak zorundadır (m.12). Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde taşınmaz üzerinde kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesis yapılmaz ve taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, eski malik veya mirasçıları aldıkları bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir; bu hak doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer ve süreler geçtikten sonra eski malik idareden hak, bedel veya tazminat isteyemez (m.23). Geri alım hakkı yalnızca usulüne uygun bir kamulaştırma sonucunda doğar; Yargıtay, kamulaştırmasız el atma davası sonucunda bedeli ödenip idareye devredilen taşınmaz için açılan geri alım davasının reddini onamıştır (Yargıtay 5. HD, 02.02.2026, E.2025/9328, K.2026/1243).
Kamulaştırmada Bütün Süreler Tek Tabloda ve Hangi Mahkeme Bakar?
| İşlem | Süre | Başlangıç | Nerede |
|---|---|---|---|
| Pazarlık görüşmesine katılmak için başvuru | 15 gün | İdarenin satın alma yazısının tebliği | Kamulaştırmayı yapan idare |
| Değere ilişkin savunma ve deliller | 10 gün | Mahkeme davetiyesinin tebliği veya ilan | Asliye hukuk mahkemesi |
| Kamulaştırma işleminin iptali davası | 30 gün | Mahkeme davetiyesinin tebliği veya ilan | Taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi |
| Maddi hata düzeltim davası | 30 gün | Mahkeme davetiyesinin tebliği veya ilan | Adli yargı |
| Acele kamulaştırma kararının iptali davası | 30 gün (yazılı bildirim yoksa öğrenmeden 60 gün) | Dava yolu gösterilen bildirimin tebliği; en geç el koyma davetiyesinin tebliği | Danıştay (ilk derece) |
| Kalan kısmın kamulaştırılması başvurusu | 30 gün | Kamulaştırma kararının tebliği | Kamulaştırmayı yapan idare |
| El atmaya dayanak idari kararın iptali | 60 gün | Kararın tebliği | İdare mahkemesi |
| Kamu çalışmasından doğan zarar için idareye başvuru | 1 yıl (her halde 5 yıl) | Eylemin öğrenilmesi (eylem tarihi) | İlgili idare, ardından idare mahkemesi |
| 1983 sonrası fiili el atmada bedel davası | Zamanaşımı yok | – | Asliye hukuk mahkemesi |
| Ecrimisil (geçmiş kullanım bedeli) | Geriye doğru en fazla 5 yıl | Dava tarihi | Asliye hukuk mahkemesi |
| Geri alım hakkının kullanılması | 1 yıl | Bedelin kesinleşmesinden itibaren 5 yılın dolması | İdareye başvuru, uyuşmazlıkta asliye hukuk mahkemesi |
| Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru | 30 gün | Kesinleşen kararın öğrenilmesi | Anayasa Mahkemesi |
Görevli Mahkemeler ve Avukat Desteğinin Kritik Anları
Üç yargı yeri, tek takvim
Bedel tespiti ve tescil, kamulaştırmasız el atma, ecrimisil, irtifak bedeli, maddi hata düzeltimi ve geri alım davalarına taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi bakar; istinaf incelemesini bölge adliye mahkemesi, temyiz incelemesini Yargıtay 5. Hukuk Dairesi yapar. Kamulaştırma işleminin, kamu yararı kararının ve dayanak imar planının iptali davaları taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde görülür (İYUK m.34). Acele kamulaştırmaya ilişkin Cumhurbaşkanı kararlarına karşı davalar ise ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da görülür. Kanun yolları tükendikten sonra bedelin gerçek değerin altında kaldığını veya geç ödendiğini düşünüyorsanız Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılabilir. Avukat desteğinin en çok fark yarattığı an, idarenin uzlaşma teklifini imzalamadan öncesidir; ikinci kritik an tebligatın geldiği gündür, çünkü 10 günlük delil süresi ile 30 günlük iptal süresi aynı gün başlar; üçüncüsü keşif ve bilirkişi raporudur, emsal seçimine, arsa-arazi nitelemesine, objektif değer artışına ve değer düşüklüğü oranına süresinde itiraz edilmezse bedel kalıcı olarak düşük belirlenir. Avukat seçerken baro kaydını ve sicil numarasını doğrulayın, ücretin yazılı sözleşmede yer almasını isteyin, bedelden pay anlaşmalarının yasak olduğunu unutmayın ve taşınmaz başka bir ildeyse keşif ile dosya takibini baştan konuşun. İdare hukukundaki diğer çalışma alanlarımız için Ankara idare hukuku avukatı sayfamıza bakınız.
Kamulaştırma Davaları ve Avukat Desteği
Kamulaştırma tebligatı, acele el koyma, kamulaştırmasız el atma, imar planında kalan arsa ve enerji hattı dosyalarında adli ve idari yargı süreçlerinin tek takvimde yürütülmesi için Av. Mustafa Nazif Yıldız ile Çankaya / Ankara’daki büromuzla iletişime geçebilirsiniz. Telefon: 0532 068 80 20 (WhatsApp). Türkiye genelindeki dosyalar UYAP üzerinden takip edilir.
Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Avukatlık hizmeti ve danışmanlık ücretlidir; ücretler TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi altında olmamak üzere belirlenir.
Sık Sorulan Sorular
Kamulaştırma davasında avukat ücreti ne kadar? Kamulaştırma bedelinden yüzde alınabilir mi?
Avukatlık ücreti, dosyanın türü, taşınmazın bulunduğu yer ve iş yükü dikkate alınarak, Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında olmamak üzere yazılı sözleşmeyle belirlenir. Kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının avukata ait olacağının kararlaştırılması 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 31. maddesiyle yasaktır. İdarenin açtığı bedel tespiti davasında yargılama giderleri idareye aittir; kamulaştırmasız el atma davasını kazanırsanız idare, hükmedilen bedel üzerinden vekalet ücreti ve yargılama giderlerini de öder.
Kamulaştırma davaları ne kadar sürer?
Süre dava türüne göre değişir. Acele kamulaştırmada mahkeme el koyma için değeri yedi gün içinde tespit eder; Danıştay’daki iptal davası ivedi yargılama usulüyle görülür. Bedel tespiti davasında kanun ilk duruşmayı başvurudan en geç 30 gün sonraya, keşfi 10 güne, bilirkişi raporunu 15 güne bağlar. Kamulaştırmasız el atma davaları keşif, bilirkişi raporu, istinaf ve temyiz aşamalarından geçer. Fiili süreyi en çok keşif tarihi, rapora itirazlar, malik ve mirasçı sayısı ile kanun yolu incelemesi belirler.
Devlet arazime el koydu, kamulaştırma bedeli düşük; nereye başvurmalıyım?
Önce elinizdeki belgenin türünü belirleyin. İdarenin satın alma yazısı geldiyse teklif edilen bedeli kabul etmek zorunda değilsiniz. Asliye hukuk mahkemesinden davetiye geldiyse bedele itiraz o davada yapılır; 10 gün içinde değere ilişkin deliller sunulur, kamulaştırmanın kendisine karşı ise 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır. Hiçbir belge gelmeden taşınmaz kullanılmaya başlandıysa asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırmasız el atma davası açılır.
Kamulaştırma yapılmadan tarlamdan yol veya kanal geçti; dava açmak için süre geçti mi?
04.11.1983’ten sonraki fiili el atmalarda taşınmaz bedeli için açılacak dava zamanaşımına uğramaz ve bedel dava tarihindeki değer üzerinden belirlenir. Geçmiş kullanım bedeli (ecrimisil) ise dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıl için istenebilir. 1956 ile 1983 arasındaki el atmalarda önce idareyle uzlaşma yolu denenir; 08.10.1956’ya kadar kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazlar ise tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır.
Arsam imar planında park veya okul alanında kaldı, yıllardır kamulaştırılmıyor; ne yapabilirim?
Uygulama imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazların planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırılması veya kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğinin yapılması gerekir (2942 s. Kanun Ek Madde 1). Bu davaları adli yargıya veren hüküm 30.01.2026’da yürürlükten kalktığından, önce sorumlu idareye yazılı başvuru yapılarak kamulaştırma veya plan değişikliği istenir; idare 30 gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır ve 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılır.
Arazimden elektrik hattı geçiyor veya direk dikildi; para alabilir miyim?
Evet. Hat için kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kuruluyorsa bedel, hattın taşınmazın tamamında yarattığı değer düşüklüğüdür (2942 s. Kanun m.4 ve m.11). Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu oranın taşınmazın niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumu ve hattın güzergahı dikkate alınarak belirlenmesini doğru bulmaktadır. Direk yeri için ayrıca mülkiyet bedeli ödenir. Hat kamulaştırma yapılmadan geçirildiyse kamulaştırmasız el atma hükümlerine göre dava açılır.
Taşınmazım başka bir ilde; dosyamı Ankara’daki bir avukat takip edebilir mi?
Evet. Avukat Türkiye’nin her yerindeki mahkemede dava açabilir ve takip edebilir. Kamulaştırma davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; dosya UYAP üzerinden takip edilir, keşif ve duruşmalara katılım dosyanın takvimine göre planlanır. Acele kamulaştırmaya ilişkin Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılan iptal davaları ise doğrudan Ankara’daki Danıştay’da görülür.
Kamulaştırma davasını avukatsız takip edebilir miyim?
Kanunen mümkündür. Ancak kamulaştırmada süreler kısa ve iki ayrı yargı koluna dağılmıştır: davetiyeden itibaren 10 günlük delil süresi ve 30 günlük iptal süresi, acele kamulaştırmada ivedi yargılamadaki 30 günlük dava süresi, kamu çalışmasından doğan zararda bir yıllık başvuru süresi gibi. Yanlış idareye veya yanlış yargı koluna açılan dava, karşı tarafın vekalet ücretiyle reddedilir; uzlaşma tutanağı imzalandıktan sonra ise kamulaştırmaya ve bedeline karşı dava açılamaz.
