İmar Planında Park, Okul veya Yol Alanında Kalan Arsa: Hukuki El Atma, Kamulaştırma Talebi ve Bedel Davası (2026)

Kamu alanında kalan arsada beş temel kural

Uygulama imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmaz, plan yürürlüğe girdikten sonra beş yıl içinde kamulaştırılmalı veya kısıtlamayı kaldıran plan değişikliği yapılmalıdır (2942 s. Kanun Ek m.1). Bu süre işlemsiz geçerse Yargıtay, taşınmaza fiilen dokunulmamış olsa bile kamulaştırmasız el koymanın gerçekleştiğini kabul eder (Yargıtay HGK, 10.06.2026, E.2025/749, K.2026/360). Bedel davalarında adli yargıyı görevli kılan kanun hükmü Anayasa Mahkemesi kararıyla 30.01.2026’da yürürlükten kalktı; bu tarihten önce açılmış davalar adli yargıda devam eder, sonrasında izlenecek yol idareye başvuru ve idari yargıdır. İdari yargıda plan değişikliği talebi ve kamulaştırma talebi her zaman yapılabilir; idare 30 gün içinde cevap vermezse talep reddedilmiş sayılır ve 60 gün içinde dava açılır (2577 s. İYUK m.10). Arsanın bir bölümü fiilen yol, kaldırım veya otopark olarak kullanılıyorsa bu kısım fiili el atmadır ve her durumda asliye hukuk mahkemesinde dava edilir.

Beş Yıl, Üç Ay, Bir Yıl

2942 Ek m.1 ve 3194 m.10, m.13

Belediye, imar planının yürürlüğe girmesinden en geç üç ay içinde planı uygulamak üzere beş yıllık imar programını hazırlar; program içinde kamu hizmet tesislerine ayrılan yerleri ilgili kamu kuruluşları program süresi içinde kamulaştırır ve gerekli ödenek bütçelerine konulur (3194 s. Kanun m.10). 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu da aynı kuralı genel olarak koyar: uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazlar, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırılır veya kısıtlamayı kaldıracak plan değişikliği yapılır (Ek m.1). Hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda parselin beş yıllık imar programı süresi içinde kamu mülkiyetine geçirilmesi zorunludur; bu süre en fazla bir yıl uzatılabilir (3194 s. Kanun m.13). Sorumlu idare plandaki kullanım türüne göre belirlenir ve dava yanlış idareye açılırsa husumet itirazıyla zaman kaybedilir.

Altı Adım ve Üç Yasak

Planın tarihi, kullanımı ve sorumlu idare

1) İmar durum belgesi alın: belediyeden alınacak belge, taşınmazın uygulama imar planındaki kullanımını ve planın onay tarihini gösterir. 2) Planın onay, askı ve kesinleşme tarihini öğrenin: imar planları onaydan sonra bir ay askıya çıkar; beş yıllık süre ve plana karşı dava süresi bu tarihlerden hesaplanır (3194 s. Kanun m.8). 3) Beş yıllık imar programını sorun: taşınmazın programa alınıp alınmadığını ve program süresini belediye meclisi kararından öğrenin. 4) Tapu kaydını ve paylaşımı kontrol edin: hisseli veya mirasçılara ait taşınmazlarda kimlerin birlikte hareket etmesi gerektiği tapudaki mülkiyet türüne bağlıdır. 5) Fiili kullanım olup olmadığına bakın: arsanın bir bölümünde yol, kaldırım, okul bahçesi veya otopark varsa bu kısım fiili el atmadır; fotoğraf ve krokiyle belgeleyin. 6) Sorumlu idareye yazılı başvuru yapın: kamulaştırma talebini ve kısıtlamanın plan değişikliğiyle kaldırılması talebini, ret halinde ayrı ayrı dava konusu yapılabilecek şekilde, doğru idareye yöneltin. Yapmamanız gerekenler: idarenin arsanızı bağışlarsanız işlemler harçsız yapılır yönündeki yönlendirmesiyle bedelsiz devir dilekçesi imzalamayın, kanun bedelsiz devri harç ve vergiden muaf tutar ama devirle birlikte bedel talep hakkınız da ortadan kalkar (3194 s. Kanun m.13); elbirliği mülkiyetinde tek başınıza plan değişikliği teklifi vermeyin, Danıştay hissedarlardan birinin tek başına yaptığı plan teklifini usulüne uygun başvuru saymamaktadır; plan askıya çıktığında itiraz süresini ve ilandan itibaren işleyen dava süresini nasılsa sonra kamulaştırılır düşüncesiyle geçirmeyin.

Tanım ve Üç Yargıtay Kararı

Plan iptali ve parselasyon hukuki el atmayı ortadan kaldırmaz

Hukuki el atma, taşınmaza fiziken dokunulmadan imar planı yoluyla kamu hizmetine ayrılması ve kanuni süre içinde kamulaştırma veya plan değişikliği yapılmaması sonucu mülkiyet hakkının özünün kullanılamaz hale gelmesidir. Fiili el atmada ise idare taşınmaz üzerine yol, kanal, okul veya başka bir tesis yaparak taşınmazı bizzat kullanır; bu durum kamulaştırmasız el atma davası rehberimizin konusudur. Anayasa Mahkemesi, hukuki el atmayı kamulaştırmasız el atmanın bir görünümü olarak tanımlar ve kamu hizmetine ayrılmaktan doğan kısıtlamanın uzun sürmesini mülkiyet hakkına yönelik ayrı ve yeni bir müdahale olarak görür (AYM, 16.01.2025, E.2024/135, K.2025/20); kararın ayrıntısı kamulaştırmasız el atma AYM iptal kararı yazımızdadır. Yargıtay, plan yürürlüğe girdikten sonra beş yıl geçmesine rağmen kamulaştırma veya acele kamulaştırma işlemi yapılmayan taşınmazlarda hukuki el atmanın gerçekleştiğini kabul etmektedir. Aynı taşınmazın bir bölümüne fiilen el atılmış, kalan bölümü planda kamu alanında bırakılmışsa ve kalan kısım tek başına yarar sağlamıyorsa, proje bütünlüğü gözetilerek taşınmazın tamamının bedeline hükmedilebilir (Yargıtay 5. HD, 26.03.2026, E.2025/7942, K.2026/5049). Plan değişikliğinin idare mahkemesince iptal edilmesi de hukuki el atmayı ortadan kaldırmaz: Yargıtay, taşınmazın ilk plana alındığı tarihten beri kamu hizmetine tahsisli alanda kaldığı bir dosyada, sonraki plan değişikliği iptal edildiği için taşınmazın plansız kaldığı gerekçesiyle davayı reddeden bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur (Yargıtay 5. HD, 25.03.2026, E.2025/8354, K.2026/5032). Taşınmaz imar uygulamasıyla başka bir parsele aktarılmış ve yeni parsel de kamu alanında kalmışsa kısıtlama devam eder; tescil yeni parseldeki pay üzerinden yapılır (Yargıtay 5. HD, 05.03.2026, E.2025/9040, K.2026/4060).

Plana ve Plan Değişikliği Talebinin Reddine Karşı Dava

Askı, ilan, 60 gün ve 5 yıl

Yeni yapılan veya değiştirilen bir planla arsanız kamu alanına alındıysa plana karşı iptal davası açabilirsiniz. Planlar onay tarihinden itibaren bir ay süreyle ilan edilir ve bu sürede itiraz edilebilir (3194 s. Kanun m.8); ilanı gereken düzenleyici işlemlerde 60 günlük dava süresi ilan tarihini izleyen günden başlar (İYUK m.7). Kesinleşen imar planlarına ve parselasyon planlarına karşı her halde kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde dava açılabilir (3194 s. Kanun m.8). Plan iptal edilmemiş olsa bile ona dayanan uygulama işlemi iptal edilebilir (İYUK m.7/4). Planı öğrendiğiniz tarihten bu yana yıllar geçmiş olsa da plan değişikliği talebinde bulunabilirsiniz: Danıştay’a göre ilgililer, plan değişikliği koşullarının oluştuğunu ileri sürerek mülkiyet hakları kapsamında her zaman plan değişikliği isteyebilir ve talebin reddi üzerine dava süresi içinde ret işlemine ve plana karşı dava açabilir; aynı kararda sekiz kişinin elbirliğiyle malik olduğu taşınmazda hissedarlardan birinin tek başına verdiği plan teklifinin bütün maliklerin iradesini yansıtmadığı belirtilmiştir (Danıştay 6. Daire, 13.11.2025, E.2022/2368, K.2025/5784). Plan değişikliği talebinin kabulü alanın kamu ihtiyacına bağlıdır: Danıştay, bölgede okul ihtiyacı bulunan dosyada taşınmazın okul alanında bırakılmasını hukuka uygun bulmuş; kamulaştırmaya gerek olmadığına ilişkin İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü yazısının plan değişikliğine dayanak olamayacağını, görüş verme yetkisinin Bakanlığa ait olduğunu vurgulamıştır (Danıştay 6. Daire, 26.06.2025, E.2024/639, K.2025/3768). Bu nedenle okul, park veya yol ihtiyacının gerçekten sürdüğü bölgelerde asıl hedef plan değişikliği değil, kamulaştırma ve bedeldir.

Kamulaştırma Talebi ve 30.01.2026 Sonrası Bedel

İYUK m.10, m.12, m.13 ve Uyuşmazlık Mahkemesi

Sorumlu idareye taşınmazın kamulaştırılması için yazılı başvuru yapılabilir. İdare 30 gün içinde cevap vermezse talep reddedilmiş sayılır ve bu sürenin bittiği tarihten itibaren 60 gün içinde dava açılır; idarenin cevabı kesin değilse kesin cevap beklenebilir, ancak bekleme süresi başvuru tarihinden itibaren dört ayı geçemez (İYUK m.10). Danıştay, okul alanında kalan taşınmazın kamulaştırılması başvurusunun reddine ilişkin işlemi iptal eden idare mahkemesi kararını onamıştır (Danıştay 6. Daire, 27.04.2023, E.2023/1614, K.2023/4166). Okul alanlarında başvurunun muhatabı Milli Eğitim Bakanlığıdır; Danıştay, kamulaştırma talebinin reddi ile plan değişikliği talebinin reddinin ayrı işlemler ve ayrı davaların konusu olduğunu belirtmiştir (Danıştay 6. Daire, 25.11.2024, E.2023/3520, K.2024/6973); bu dosyada iki talebin tek dilekçeyle dava edilmesi dilekçenin reddine yol açmıştır, bu nedenle başvurular ve davalar baştan ayrı kurgulanmalıdır. Hukuki el atma nedeniyle bedel davalarını adli yargıya bırakan cümle, Anayasa Mahkemesi’nin 16.01.2025 tarihli kararıyla iptal edilmiş ve iptal 30.01.2026’da yürürlüğe girmiştir; Mahkeme, kuralın dava açma yükünü malike yüklediğini ve bedel peşin ödenmeden tescile engel bir güvence içermediğini belirtmiştir. Uyuşmazlık Mahkemesi, imar planına dayanan bedel taleplerinin kural olarak idari yargıda tam yargı davasıyla görülmesi gerektiğini açıkça belirtmektedir (Uyuşmazlık Mahkemesi, 13.10.2025, E.2025/126, K.2025/639; 13.04.2026, E.2026/153, K.2026/161); arkeolojik sit alanı ilanından kaynaklanan bedel talebi de idari yargıya gönderilmiştir (Uyuşmazlık Mahkemesi, 04.05.2026, E.2026/199, K.2026/230). Bu nedenle 30.01.2026’dan sonra açılacak bedel taleplerinde yol şudur: önce sorumlu idareye yazılı başvuru yapılarak hakkın yerine getirilmesi istenir; ret veya 30 gün cevapsızlık üzerine 60 gün içinde idare mahkemesinde tam yargı davası açılır (İYUK m.12 ve m.13). Görevsiz yargı yerine açılan dava görev yönünden reddedilirse, kararın kesinleşmesinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir ve ilk başvuru tarihi korunur, bu durumda idareye ön başvuru şartı da aranmaz (İYUK m.9 ve m.13/2).

Yargıtay HGK, 10.06.2026, E.2025/749, K.2026/360

Emsal, akit tablosu, irtifak indirimi ve maktu vekalet ücreti

30.01.2026’dan önce asliye hukuk mahkemesinde açılmış hukuki el atma davaları, görev kuralı davanın açıldığı tarihe göre belirlendiğinden adli yargıda görülmeye devam eder; Uyuşmazlık Mahkemesi, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının bu davalarda yargı yolunu değiştirmediğine karar vermiştir. İmar planı içindeki taşınmaz arsa niteliğinde kabul edilir ve değeri, yakın tarihte satılmış benzer taşınmazlarla karşılaştırılarak belirlenir (2942 s. Kanun m.11/1-g). Hukuk Genel Kurulu; emsal taşınmazların satış akit tablolarının ve emlak vergisine esas metrekare değerlerinin getirilmesini, emsallerin satış tarihinde imar parseli mi kadastro parseli mi olduğunun araştırılmasını ve taşınmazın emsallere göre üstün ve eksik yönlerinin oranlarıyla açıklanmasını gerektiren bozma kararına uyulmasını yerinde görmüş, tapudaki irtifak haklarının yol açtığı değer düşüklüğünün zemin değerinden indirilmesini istemiştir. Bedel dava tarihindeki değere göre belirlenir. Harç ve vekalet ücreti: hukuki el atma davalarında mahkeme ve icra harçları davalı idare tarafından ödenmek üzere maktu olarak belirlenir (2942 s. Kanun Ek m.4) ve Hukuk Genel Kurulu, maktu harca tabi bu davalarda davacı lehine hükmedilecek vekalet ücretinin de maktu olacağına karar vermiştir; taşınmaza fiilen el atılmışsa harç ve vekalet ücreti nispidir. Kesinleşen bedel, banka hesabı bildiriminden itibaren 30 gün içinde yatırılır; ödenmezse icra takibi yapılır. Arsanın bir bölümüne yol, kaldırım, okul bahçesi veya otopark yapılmışsa o bölüm için sorumlu fiilen el atan idaredir ve dava tarihten bağımsız olarak asliye hukuk mahkemesinde açılır; Yargıtay, okul alanında kalan parselin park ve yol yapılan kısmı için belediyeyi, okul alanında kalan kısmı için Milli Eğitim Bakanlığını sorumlu tutan kararı, hukuki el atılan kısım yönünden maktu vekalet ücretiyle düzelterek onamıştır (Yargıtay 5. HD, 26.03.2026, E.2025/14946, K.2026/5157).

3194 m.12, m.13 ve m.18

Düzenleme ortaklık payı, imar hakkı aktarımı, özel tesis

Bölgede imar uygulaması yapılırsa yol, park, okul ve benzeri kamu alanları öncelikle düzenleme ortaklık payından karşılanır ve malike planın konut veya ticaret alanından yeni bir parsel verilir; düzenleme ortaklık payı dahil toplam kesinti oranı yüzde 45’i geçemez (m.18). Kanun, kamu alanlarının kamu mülkiyetine geçirilmesi için sırasıyla imar uygulaması, tescil harici, belediye, kamu veya Hazine taşınmazlarından karşılama, imar hakkı aktarımı ve son olarak trampa veya satın alma yoluyla kamulaştırma yollarını öngörür (m.13). İmar hakkı aktarımında kamu alanında kalan parselin inşaat hakkı, idare veya kurumun yetki alanında ve il sınırı içinde planla belirlenen başka bir parsele aktarılır; aktarılacak hakların değeri, en az iki lisanslı değerleme kuruluşunun belirlediği değerlerin ortalamasından az olmamak üzere kıymet takdir komisyonunca belirlenir ve verici parsel idareye bedelsiz devredilir; bu yola girmeden önce aktarılacak hakkın gerçek değerinin kamulaştırma bedeliyle karşılaştırılması gerekir. Yol, meydan, ibadet yeri, park ve çocuk bahçesi dışındaki kamu alanlarında, alan kamuya geçinceye kadar malikin talebiyle ve ilgili kurumun uygun görüşüyle plandaki amaca uygun özel tesis yapılabilir; okul alanında özel okul bunun tipik örneğidir (m.13). İmar planında cephe hattının gerisinde kalan kısım plan ve yönetmeliğe uygun bina yapmaya yetmiyorsa ve süresi içinde imar uygulaması yapılmamışsa, malikin yazılı başvurusu üzerine arsanın tamamı ilgili idarece kamulaştırılır (m.12).

Kritik Anlar, Belgeler ve Görevli Mahkeme

Hangi yol açık, hangi idare sorumlu, hangi yargı yeri

Bu dosyalarda avukat desteğinin en çok fark yarattığı aşama, hangi yolun açık olduğunun belirlendiği ilk değerlendirmedir: planın tarihi, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı, fiili el atma bulunup bulunmadığı, sorumlu idarenin kim olduğu ve davanın 30.01.2026’dan önce mi sonra mı açılacağı, davanın hangi yargı yerinde ve kime karşı açılacağını belirler. İkinci kritik an idareye yapılacak başvurulardır: kamulaştırma talebi ile plan değişikliği talebinin ayrı ayrı ve doğru idareye yöneltilmesi, 30 günlük cevap süresinden sonra 60 günlük dava süresinin kaçırılmaması gerekir. Üçüncüsü bedel aşamasıdır: emsal seçimine, arsa niteliğine, irtifakların değer etkisine ve imar uygulaması sonrası oluşan yeni parsele ilişkin itirazlar süresinde yapılmalıdır. İdarenin önerdiği bedelsiz devir veya imar hakkı aktarımı belgesini imzalamadan önce de hukuki değerlendirme yapılmalıdır. Görüşmeye gelirken: güncel tapu kaydı; imar durum belgesi; plan kararları ve askı ilanları; idareye yaptığınız başvurular ve gelen cevaplar; mirasçılık belgesi; daha önce açılmış dava dosyaları; fotoğraf ve konum bilgisi; çevredeki satış bilgileri. Görevli mahkeme: imar planına, plan değişikliği talebinin reddine ve kamulaştırma talebinin reddine karşı iptal davaları ile 30.01.2026’dan sonra açılan bedel davaları taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde görülür (İYUK m.34), temyiz incelemesini Danıştay 6. Dairesi yapar; 30.01.2026’dan önce açılmış hukuki el atma davaları ile fiilen kullanılan bölüm için açılan davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür, temyiz incelemesini Yargıtay 5. Hukuk Dairesi yapar; iki yargı kolu da kendini görevsiz sayarsa uyuşmazlığı Uyuşmazlık Mahkemesi çözer. Kanun yolları tükendikten sonra Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılabilir. İdare kamulaştırma başlatırsa kamulaştırma bedel tespiti davası, acele kamulaştırma kararı çıkarsa acele kamulaştırma rehberimize, bütün yollar için kamulaştırma avukatı ana rehberimize ve idare hukuku avukatı sayfamıza bakınız.