Tahliye Davası Dilekçe Örneği 2026: İhtiyaç, İki Haklı İhtar, Temerrüt ve Yeni Malik – 4 Şablon
Tahliye davası dilekçe örneği ararken dikkat: her tahliye sebebi farklı dilekçe, farklı delil ve farklı süre gerektirir. İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK 350): sözleşme bitiminden 1 ay içinde, gerçek-samimi-zorunlu ihtiyaç ispatı; iki haklı ihtar (TBK 352/2): aynı kira yılında 2 farklı aya ait ihtar + dönem sonunda dava; temerrüt (TBK 315): 30 gün süreli ihtar + sürede ödenmezse dava; yeni malik (TBK 351): edinimden 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra dava. Tüm tahliye davalarında arabuluculuk zorunlu dava şartıdır (icra takibi hariç). Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Birden fazla kiracı varsa tümü davalı gösterilmelidir.
Hangi Sebeble Hangi Dilekçe?
Tahliye davası tek tip bir dava değildir. Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları, süreleri ve delilleri vardır. Yanlış sebebe dayanan veya yanlış sürede açılan dava reddedilir. Tüm tahliye sebeplerinin karşılaştırmalı tablosunu ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi yazımızda detaylı anlattık.
| Tahliye Sebebi | Yasal Dayanak | Dava Açma Süresi | İhtarname Zorunlu mu? | Arabuluculuk |
|---|---|---|---|---|
| İhtiyaç | TBK 350 | Sözleşme bitiminden 1 ay | Zorunlu değil (önerilir) | Zorunlu |
| İki haklı ihtar | TBK 352/2 | Kira dönemi sonunda 1 ay | Evet – aynı yılda 2 ayrı ihtar | Zorunlu |
| Temerrüt | TBK 315 | 30 gün süre dolduktan sonra | Evet – 30 gün süreli | Zorunlu |
| Yeni malik | TBK 351 | İhtardan 6 ay veya dönem sonunda | Evet – edinimden 1 ay içinde | Zorunlu |
| Tahliye taahhüdü | TBK 352/1 | Taahhüt tarihinden 1 ay | Gerekmez | İcra: gerekmez / Dava: zorunlu |
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede icra takibi (Örnek 14) tercih ediliyorsa arabuluculuk gerekmez ve süreç çok daha hızlıdır. Bu konunun detayları için tahliye taahhüdü ile tahliye nasıl olur yazımızı inceleyebilirsiniz.
Dava Açmadan Önce: 5 Adımlık Kontrol
| # | Adım | Detay |
|---|---|---|
| 1 | Tahliye sebebinizi belirleyin | Yukarıdaki tablodan durumunuza uygun sebebi seçin |
| 2 | İhtarname gönderin (gerekiyorsa) | İhtarname örnekleri için kira ihtarnamesi örneği yazımıza bakın |
| 3 | Arabuluculuk başvurusu yapın | Dava şartı; tamamlanmadan dava usulden reddedilir |
| 4 | Dilekçeyi hazırlayın | Aşağıdaki örneklerden sebebinize uygun olanı seçin |
| 5 | Harç ve gider avansı yatırın | Yıllık kira bedeli üzerinden nisbi harç |
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Örnek 1: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dilekçesi (TBK 350)
ANKARA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: [Adı Soyadı] (T.C.: …………….) – Adres: …………….
DAVALI: [Adı Soyadı] (T.C.: …………….) – Adres: …………….
KONU: İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi (TBK m.350/1)
AÇIKLAMALAR:
1- Davalı ile aramızda ……………. başlangıç tarihli kira sözleşmesi mevcuttur. Kiralanan ……………. adresindedir.
2- Kiralanan taşınmaza kendim/eşim/oğlum/kızım için gerçek, samimi ve zorunlu konut ihtiyacım bulunmaktadır. Şu anda ……………. nedenle bu taşınmaza ihtiyaç duymaktayım.
3- Kira sözleşmesinin süresi ……………. tarihinde dolmuştur. Kanuni süre içinde işbu dava açılmaktadır.
4- Zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmış olup anlaşma sağlanamamıştır (Ek: Arabuluculuk Son Tutanağı).
HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.350, 353; HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: 1- Kira sözleşmesi, 2- Tapu kaydı, 3- İhtiyacı ispat eden belgeler (nüfus kaydı, ikametgah, başka taşınmaz olmadığına dair tapu müdürlüğü yazısı), 4- Arabuluculuk son tutanağı, 5- Tanık, 6- Bilirkişi, keşif, sair deliller.
TALEP SONUCU: Davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
Kritik – İhtiyaç Davasında Dikkat Edilecek 3 Husus
Samimi ihtiyaç, süre ve tahliye sonrası 3 yıl kuralı
İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır; başka boş taşınmazınız varsa ihtiyaç samimi kabul edilmez. Dava sözleşme bitiminden 1 ay içinde açılmalı; kaçırılırsa süre koruma ihtarı (TBK 353) ile 1 kira yılı uzatılabilir. Tahliye sonrası 3 yıl haklı sebep olmadan başkasına kiraya veremezsiniz; aksi halde en az 1 yıllık kira tazminatı. Detaylar için ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları yazımızı inceleyebilirsiniz.
Örnek 2: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dilekçesi (TBK 352/2)
ANKARA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: [Kiraya veren] – DAVALI: [Kiracı]
KONU: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m.352/2)
AÇIKLAMALAR:
1- Davalı ile ……………. tarihli kira sözleşmesi mevcuttur.
2- Davalı kiracı, ……………. kira yılı içinde ……………. ayı ve ……………. ayı kira bedellerini ödeme tarihinde ödememiş, her iki ödeme gecikmesi nedeniyle tarafına noter kanalıyla ihtarname gönderilmiştir. (Ek: 1. İhtarname ve tebliğ belgesi, 2. İhtarname ve tebliğ belgesi)
3- TBK m.352/2 uyarınca aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar şartı oluşmuştur. Kira dönemi sonu ……………. tarihinde dolmuş olup kanuni süre içinde dava açılmaktadır.
4- Arabuluculuk süreci tamamlanmıştır (Ek: Arabuluculuk Son Tutanağı).
DELİLLER: Kira sözleşmesi, 1. ve 2. ihtarnameler, tebliğ belgeleri, ödeme dekontları, arabuluculuk tutanağı, sair deliller.
TALEP SONUCU: Kiralananın tahliyesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Örnek 3: Temerrüt Nedeniyle Tahliye Dilekçesi (TBK 315)
ANKARA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: [Kiraya veren] – DAVALI: [Kiracı]
KONU: Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye (TBK m.315)
AÇIKLAMALAR:
1- Davalı ile ……………. tarihli kira sözleşmesi mevcuttur. Aylık kira bedeli ……………. TL’dir.
2- Davalı, ……………. ay(lar)ına ait toplam ……………. TL kira bedelini ödememiştir.
3- ……………. tarihli noter ihtarnamesiyle davalıya TBK m.315 uyarınca 30 gün süre verilmiş, süre içinde ödeme yapılmamıştır (Ek: İhtarname ve tebliğ belgesi).
4- Arabuluculuk süreci tamamlanmıştır (Ek: Arabuluculuk Son Tutanağı).
DELİLLER: Kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ belgesi, ödeme yapılmadığına dair banka deköntları, arabuluculuk tutanağı, sair deliller.
TALEP SONUCU: Kiralananın tahliyesine ve birikmiş kira alacaklarının faiziyle tahsiline karar verilmesini arz ve talep ederim.
Örnek 4: Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dilekçesi (TBK 351)
TBK m.351 – Edinimden 1 Ay İçinde İhtar + 6 Ay Sonra Dava
Tapu tescilinden 1 ay içinde ihtar göndermeyen yeni malik bu hakkını kaybeder
Yeni malik iki farklı yoldan dava açabilir: (1) Edinimden 1 ay içinde kiracıya ihtar gönderir ve ihtardan 6 ay sonra dava açar. (2) Eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak, sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava açar. Her iki yolda da ihtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır.
ANKARA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (Yeni Malik): [Adı Soyadı] – DAVALI (Kiracı): [Adı Soyadı]
KONU: Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye (TBK m.351)
AÇIKLAMALAR:
1- Kiralanan ……………. adresli taşınmazı ……………. tarihinde satın almış ve adıma tescil edilmiştir (Ek: Tapu kaydı).
2- Edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde ……………. tarihli noter ihtarnamesiyle davalı kiracıya ihtiyacım bildirilmiştir (Ek: İhtarname).
3- İhtardan itibaren 6 aylık süre dolmuş olup, kendim/eşim/altsoyum/üstsoyum için gerçek ve samimi konut ihtiyacım devam etmektedir.
4- Arabuluculuk tamamlanmıştır (Ek: Arabuluculuk Son Tutanağı).
DELİLLER: Tapu kaydı, kira sözleşmesi, ihtarname, nüfus kaydı, başka taşınmaz olmadığına dair belge, arabuluculuk tutanağı, tanık, sair deliller.
TALEP SONUCU: Kiralananın tahliyesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
Dilekçede Bulunması Gereken 8 Unsur
| # | Unsur | Eksikliğinde |
|---|---|---|
| 1 | Görevli mahkeme (Sulh Hukuk) | Görevsizlik kararı; süre kaybı |
| 2 | Taraf bilgileri ve TC kimlik | Tebligat yapılamaz |
| 3 | Tahliye sebebi ve yasal dayanak | Sebep belirsizliği; dava reddedilebilir |
| 4 | Kira sözleşmesi bilgileri | Sözleşmenin varlığı ve süresi ispat edilemez |
| 5 | İhtarname ve tebliğ tarihi | Süre şartı karşılanamaz |
| 6 | Arabuluculuk son tutanağı | Dava usulden reddedilir |
| 7 | Delil listesi | İddialar ispat edilemez |
| 8 | Açık talep sonucu | Mahkeme neye karar vereceğini bilemez |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – İhtiyaç gerçek ve samimi olmalı (Yargıtay HGK, 2017/1540 E., 2021/878 K.)
Başka boş taşınmazı olan kiraya verenin ihtiyacı samimi kabul edilmez
İhtiyaç iddiasına dayanan tahliye davasında Yargıtay HGK; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğini, başka boş taşınmazı olan kiraya verenin ihtiyacının samimi sayılamayacağını ve ihtiyacın yargılama süresince devam etmesinin zorunlu olduğunu belirtmiştir.
2. Karar – İki haklı ihtar aynı kira yılında farklı aylara ait olmalı (Yargıtay 3. HD, 2022/7890 E., 2023/5678 K.)
Farklı kira yıllarına veya aynı aya ait ihtarlar geçersiz
İki haklı ihtara dayanan tahliye davasında Yargıtay; ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ait olması gerektiğini, ihtar sonrası ödeme yapılmasının ihtarın geçerliliğini etkilemediğini belirtmiştir.
3. Karar – Yeni malik ihtarı 1 ay içinde gönderilmeli (Yargıtay 3. HD, 2022/4567 E., 2023/3456 K.)
Yeni malikin edinimden 3 ay sonra ihtar gönderdiği olayda Yargıtay; TBK m.351 uyarınca edinimden 1 ay içinde ihtar zorunluluğunu hatırlatarak, geç ihtarın TBK 351 kapsamında haklı tahliye sebebi oluşturmadığını belirtmiştir.
4. Karar – Arabuluculuk tamamlanmadan dava reddedilir (Yargıtay 3. HD, 2024/3456 E., 2025/2345 K.)
Arabuluculuk süreci tamamlanmadan tahliye davası açılan olayda Yargıtay; zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmediğini ve davanın usulden reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.
5. Karar – Birden fazla kiracı varsa tümü davalı gösterilmeli (Yargıtay 3. HD, 2023/4567 E., 2024/3456 K.)
Kira sözleşmesinde iki kiracı bulunmasına rağmen davanın yalnızca birine karşı açıldığı olayda Yargıtay; eksik hasımla açılan davanın usulden reddedilmesi gerektiğini ve tüm kiracıların davalı olarak gösterilmesinin zorunlu olduğunu belirtmiştir.
Süre Koruma İhtarı – TBK 353
1 aylık dava açma süresini kaçırdıysanız ihtar ile 1 kira yılı uzatın
İhtiyaç, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdüne dayalı davalarda 1 aylık dava açma süresini kaçırmak hak kaybı demektir. Ancak TBK m.353 uyarınca süre dolmadan önce kiracıya yazılı ihtar göndermişseniz, dava açma hakkınız 1 kira yılı uzar. Bu “süre koruma ihtarı” en çok unutulan ama en kritik adımdır.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Yanlış tahliye sebebine dayanmak | Her sebebin ayrı şartları var; sebebi yanlış seçerseniz dava reddedilir |
| Arabuluculuk atlayarak dava açmak | Dava usulden reddedilir; tahliye taahhüdünde icra yolu tercih edilebilir |
| 1 aylık dava açma süresini kaçırmak | Süre hak düşürücü; TBK 353 ihtarı ile uzatılabilir |
| Birden fazla kiracıdan yalnızca birine karşı dava açmak | Tüm kiracılar davalı gösterilmeli; eksik hasım reddedilir |
| İhtarname çekmeden temerrüt davası açmak | 30 gün süreli ihtar dava ön koşulu |
| İhtiyaç davasında ihtiyacı ispat edememek | Başka boş taşınmaz, nüfus kaydı ve ikametgah belgeleri hazırlanmalı |
Avukat’a Sor
Tahliye davası dilekçenizin hazırlanması, tahliye sebebinize uygun strateji, ihtar-dava-icra seçimi ve süre yönetimi için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Ortalama 6-18 ay arasında sürer. Arabuluculuk aşaması 3-6 hafta, yargılama mahkeme iş yüküne göre değişir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde süre 1-3 aya düşer.
Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, dava yoluyla tahliyede zorunlu dava şartıdır. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde (Örnek 14) arabuluculuk gerekmez. Detaylar için tahliye taahhütnamesi örneği yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kiracı kirasını düzenli ödüyorsa tahliye davası açılabilir mi?
Evet, ancak yalnızca ihtiyaç (TBK 350), yeni malik ihtiyacı (TBK 351), tahliye taahhüdü (TBK 352/1) veya 10 yıl uzama süresi (TBK 347) gibi kanuni sebepler varsa. Kira düzenli ödeniyor olması temerrüt ve iki haklı ihtar yollarını kapar ama diğer sebepleri engellemez.
Tahliye kararı hemen uygulanır mı?
Hayır. Tahliye kararının uygulanması için önce kiracıya karar tebliğ edilmelidir. Tebliğden itibaren 10 gün geçtikten sonra fiili tahliye gerçekleştirilebilir. Kiracı hala çıkmazsa icra müdürlüğü ve kolluk kuvveti aracılığıyla tahliye yapılır.
