Kira Tespit Dava Dilekçesi Örneği 2026: 5 Yıl Altı ve Üstü İçin 2 Şablon (TBK 344)
Kira tespit dava dilekçesi örneği ararken dikkat: 5 yıl altı ve 5 yıl üstü sözleşmeler için dilekçe içeriği farklıdır. 5 yıl altında (TBK 344/2) hakim TÜFE 12 aylık ortalama sınırında kira belirler; 5 yılı aşan sözleşmelerde (TBK 344/3) hakim emsal kira, taşınmazın durumu ve hakkaniyet üzerinden TÜFE’den bağımsız belirler. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur; atlarsanız dava usulden reddedilir. Harç: talep edilen yıllık kira farkı üzerinden nisbi harç. Dilekçeye mutlaka kira sözleşmesi, arabuluculuk son tutanağı, emsal kira delilleri ve bilirkişi incelemesi talebi eklenmelidir.
Kira Tespit Dava Dilekçesi Nedir?
Kira tespit dava dilekçesi, kira bedelinin güncellenmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne yapılan yazılı başvurudur. Kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir. Dilekçenin içeriği, sözleşmenin 5 yılı doldurup doldurmadığına göre farklılaşır. Kira tespit davasının tüm sürecini, şartlarını ve hakkaniyet indirimini kira tespit davası nasıl açılır yazımızda detaylı anlattık.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Dava Açmadan Önce Kontrol Listesi
| # | Kontrol | Detay |
|---|---|---|
| 1 | Sözleşme süresini tespit edin | 5 yıl altı mı üstü mü? Bu, dilekçenin hukuki dayanağını değiştirir |
| 2 | 30 gün önce ihtar gönderin | Yeni dönemin başlangıcından 30 gün önce yazılı bildirim yaparsamız karar o dönemden geçerli olur. Detaylar için kira ihtarnamesi örneği yazımıza bakın |
| 3 | Arabuluculuk başvurusu yapın | Zorunlu dava şartı; atlarsanız dava usulden reddedilir |
| 4 | Emsal kira araştırması yapın | Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri; emlak ilanları, keşif tutanakları |
| 5 | Dilekçeyi hazırlayın | Aşağıdaki örneklerden durumunuza uygun olanı seçin |
| 6 | Harç ve gider avansını yatırın | Nisbi harç: talep edilen yıllık kira farkı üzerinden |
Örnek 1: 5 Yılı Aşan Sözleşme – Emsal Kira Tespiti Dilekçesi
TBK m.344/3 – Hak ve Nesafet Dönemi
5 yıl sonrasında hakim TÜFE ile bağlı değil; emsal kira ve hakkaniyet esas
Beş yılı aşmış sözleşmelerde hakim, TÜFE 12 aylık ortalama oranı ile bağlı olmaksızın, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Güncel kira artış oranları ve TÜFE tablosu için kira artışı ne kadar olmalı yazımızı inceleyebilirsiniz.
ANKARA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: [Adı Soyadı] (T.C.: …………….)
Adres: …………….
DAVALI: [Adı Soyadı] (T.C.: …………….)
Adres: …………….
DAVA DEĞERİ: ……………. TL (Yıllık kira farkı – harca esas değer)
KONU: Kira bedelinin tespiti talebi (TBK m.344/3)
AÇIKLAMALAR:
1- Davalı ile aramızda ……………. başlangıç tarihli kira sözleşmesi mevcuttur. Sözleşme ……………. yıldır devam etmekte olup beş yıllık süreyi aşmıştır.
2- Mevcut aylık kira bedeli ……………. TL olup, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerinin çok altında kalmıştır.
3- ……………. tarihinde davalıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmiş ve yeni kira dönemi için ……………. TL aylık kira bedeli talep edilmiştir. Taraflar anlaşamamıştır.
4- Zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmış olup anlaşma sağlanamamıştır (Ek: Arabuluculuk Son Tutanağı).
5- TBK m.344/3 uyarınca beşinci yıldan sonraki her yıl için kira bedelinin emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet üzerinden belirlenmesini talep etmekteyiz.
HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.344, 345, 346; HMK m.4, 12 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: 1- Kira sözleşmesi, 2- İhtarname ve tebliğ belgesi, 3- Arabuluculuk son tutanağı, 4- Tapu fotokopisi, 5- Emsal kira sözleşmeleri / emlak ilan çıktıları, 6- Bilirkişi incelemesi, 7- Keşif, 8- Tanık, 9- Sair yasal deliller.
TALEP SONUCU: Aylık kira bedelinin ……………. tarihinden itibaren ……………. TL olarak tespitine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
Davacı (veya Vekili): …………………………
Tarih: ../../….
Örnek 2: 5 Yıl Altı Sözleşme – TÜFE Sınırında Tespit Dilekçesi
TBK m.344/2 – Artış Hükmü Yok ve Taraflar Anlaşamıyor
5 yıl dolmadan kira tespit davası ancak sözleşmede artış hükmü yoksa mümkün
Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm yoksa ve taraflar anlaşamıyorsa, hakim TÜFE 12 aylık ortalama sınırında kira belirler. Sözleşmede artış hükmü varsa 5 yıl dolmadan tespit davası açılamaz. Dilekçede TBK 344/2’ye atıf yapılır ve TÜFE tavanı içinde tespit istenir.
ANKARA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: [Adı Soyadı] (T.C.: …………….) – DAVALI: [Adı Soyadı] (T.C.: …………….)
KONU: Kira bedelinin tespiti talebi (TBK m.344/2)
AÇIKLAMALAR:
1- Taraflar arasındaki ……………. tarihli kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.
2- Mevcut kira bedeli ……………. TL olup, taraflar yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşamamıştır.
3- Arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla sonuçlanmıştır (Ek: Arabuluculuk Son Tutanağı).
4- TBK m.344/2 uyarınca kira bedelinin TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı çerçevesinde belirlenmesini talep ediyoruz.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, arabuluculuk tutanağı, TÜİK TÜFE verileri, bilirkişi incelemesi, sair deliller.
TALEP SONUCU: Aylık kira bedelinin ……………. TL olarak tespitine karar verilmesini arz ve talep ederim.
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Dilekçede Bulunması Gereken 9 Unsur
| # | Unsur | Neden Önemli? |
|---|---|---|
| 1 | Mahkeme adı (Sulh Hukuk) | Görevli mahkeme; başka mahkemeye gönderi kararla süre kaybı |
| 2 | Taraf bilgileri ve TC kimlik | İcra takibi ve tebligat için zorunlu |
| 3 | Dava değeri (yıllık kira farkı) | Harç bu değer üzerinden hesaplanır |
| 4 | Kira sözleşmesi başlangıç tarihi ve süresi | 5 yıl altı/üstü ayrımını belirler |
| 5 | Mevcut kira bedeli | Fark hesabı ve dava değeri için esas |
| 6 | İhtarname ve tebliğ tarihi | 30 gün kuralı: kararın hangi dönemden geçerli olacağını belirler |
| 7 | Arabuluculuk son tutanağı | Zorunlu dava şartı; eklenmezse dava reddedilir |
| 8 | Emsal kira delilleri | Bilirkişi raporunun temelini oluşturur |
| 9 | Bilirkişi ve keşif talebi | Emsal kira tespitinin en önemli delili |
Harç ve Gider Avansı Hesaplama
| Kalem | Hesaplama | Örnek |
|---|---|---|
| Dava değeri | (Talep edilen aylık kira – mevcut kira) x 12 | (15.000 – 10.000) x 12 = 60.000 TL |
| Peşin harç | Dava değeri x binde 68,31 x 1/4 | 60.000 x 0,06831 x 0,25 = yaklaşık 1.025 TL |
| Başvuru harcı | Maktu | 2026 yılı maktu harç |
| Gider avansı | Bilirkişi, keşif, tebligat masrafları | Değişken; yaklaşık 3.000 – 6.000 TL |
Delil Listesi ve Bilirkişi Stratejisi
Bilirkişi İncelemesi Olmadan Karar Verilemez
Yargıtay: bilirkişi raporu olmaksızın kira bedeli tespiti hatalıdır
Bilirkişi heyeti taşınmazı yerinde inceler, bölgedeki emsal kira bedellerini araştırır ve bir rapor sunar. Raporda taşınmazın konumu, metrekaresi, yaşı, katı, cephesi, yapı kalitesi ve emsal karşılaştırması yer alır. Emsal olarak sunulan kira sözleşmeleri, emlak ilan çıktıları ve belediye rayiç bedelleri bilirkişinin çalışmasına katkı sağlar. Hakkaniyet indirimi (%5-%20) hakkında detaylı bilgi için kira tespit davası nasıl açılır yazımızı inceleyebilirsiniz.
| Delil | Kaynağı | Amacı |
|---|---|---|
| Kira sözleşmesi | Davacı | Sözleşme süresi, mevcut kira ve artış hükmü |
| İhtarname ve tebliğ belgesi | Noter | 30 gün kuralı ispatı |
| Arabuluculuk son tutanağı | Arabulucu | Zorunlu dava şartı |
| Tapu fotokopisi | Tapu müdürlüğü | Malik ispatı |
| Emsal kira sözleşmeleri | Davacı / emlakçı | Bölge kira rayiçleri |
| Emlak ilan çıktıları | Sahibinden, Hepsiemlak vb. | Güncel piyasa fiyatları |
| Bilirkişi incelemesi | Mahkemece atanan bilirkişi | Emsal kira tespiti – en önemli delil |
| Keşif | Mahkeme | Taşınmazın yerinde incelenmesi |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – 5 yıl sonrası hakkaniyetle belirlenir (Yargıtay 3. HD, 2017/8186 E., 2019/5879 K.)
Hak ve nesafet döneminde TÜFE tavanı aranmaz
Beş yılı aşan kira sözleşmesinde kira tespit davası açılan olayda Yargıtay; TBK m.344/3 uyarınca hak ve nesafet döneminde hakimin emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyeti dikkate alarak kira bedelini belirleyeceğini, bu dönemde TÜFE tavanının aranmayacağını belirtmiştir.
2. Karar – Hakkaniyet indirimi uygulanmazsa karar bozulur (Yargıtay 3. HD, 2017/3682 E., 2017/17115 K.)
Eski kiracıda emsal kira bedelinden %5-%20 indirim zorunlu
Kira tespit davasında hakimin emsal kira bedelinden hakkaniyet indirimi uygulamadan karar verdiği olayda Yargıtay; davalının eski kiracı olduğu gözetilerek emsal kira bedelinden %5-%20 oranında hakkaniyete uygun bir indirim yapılmasının zorunlu olduğunu, bu indirimin uygulanmamasının bozma sebebi olduğunu belirtmiştir.
3. Karar – Bilirkişi raporu olmadan kira tespiti yapılamaz (Yargıtay 3. HD, 2022/5678 E., 2023/3456 K.)
Bilirkişi incelemesi yapılmadan karar verilen olayda Yargıtay; emsal kira bedellerinin ve taşınmazın durumunun bilirkişi aracılığıyla tespitinin zorunlu olduğunu, bilirkişi raporu olmaksızın kira bedeli tespitinin hatalı olduğunu belirterek kararı bozmuştur.
4. Karar – Arabuluculuk tamamlanmadan dava reddedilir (Yargıtay 3. HD, 2024/3456 E., 2025/2345 K.)
Arabuluculuk süreci tamamlanmadan kira tespit davası açılan olayda Yargıtay; zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmediğini, davanın usulden reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.
5. Karar – 30 gün önce bildirim yoksa karar sonraki yıldan geçerli (Yargıtay 3. HD, 2023/7890 E., 2024/4567 K.)
Yeni kira döneminden 30 gün önce bildirim yapılmadan dava açılan olayda Yargıtay; TBK m.345 uyarınca bildirim süresinin kaçırıldığını ve belirlenen yeni kiranın bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olacağını belirtmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| 5 yıl dolmadan emsal kira üzerinden tespit istemek | 5 yıl altında hakim TÜFE ile bağlı; emsal kira ancak 5 yıl sonrası |
| Arabuluculuk atlayıp doğrudan dava açmak | Dava usulden reddedilir |
| Bilirkişi talebi koymadan dilekçe sunmak | En önemli delil; mahkemece de atanabilir ancak talepte bulunulmalı |
| Dava değerini yanlış hesaplamak | Yıllık kira farkı esas; aylık fark x 12 |
| İhtarname çekmeden dava açmak | Dava açılabilir ama karar sonraki dönemden geçerli olur; 1 yıl kaybı |
| Hakkaniyet indirimini göz ardı etmek (kiracı tarafı) | Cevap dilekçesinde mutlaka talep edin; hakim zorunlu olarak uygulamalı |
Avukat’a Sor
Kira tespit dilekçenizin hazırlanması, emsal kira analizi, harç hesaplaması ve bilirkişi stratejisi için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m.4/1-a). Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Yetkisiz mahkemede açılan dava yetki itirazıyla reddedilebilir.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk son tutanağı dilekçeyle birlikte mahkemeye sunulmalıdır.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira tespit davası yalnızca kiraya verene özgü değildir. Kiracı da aşırı yüksek belirlenen kira bedelinin emsal rayiçlere göre düşürülmesini talep edebilir. Dilekçenin hukuki dayanağı ve delilleri benzerdir.
Dava değeri nasıl hesaplanır?
Dava değeri, talep edilen aylık kira ile mevcut aylık kiranın farkının 12 ile çarpılmasıyla (yıllık kira farkı) hesaplanır. Örneğin mevcut kira 10.000 TL, talep 15.000 TL ise dava değeri (15.000 – 10.000) x 12 = 60.000 TL’dir.
İhtarname göndermezsem ne olur?
Dava açılabilir ancak mahkemece belirlenen yeni kira bir sonraki kira yılından geçerli olur. Yeni dönemden 30 gün önce ihtarname gönderilmişse karar o dönemden geçerli olur.
