Kira İhtarnamesi Örneği 2026: Temerrüt, İki Haklı İhtar, Yeni Malik ve Kira Tespiti – 4 Şablon
Kira ihtarnamesi örneği ararken dikkat: her tahliye sebebi farklı bir ihtarname gerektirir. Kira ödenmemesi (temerrüt) için 30 gün süreli ihtar (TBK 315), iki haklı ihtar için aynı kira yılında farklı aylara ait 2 ayrı ihtar (TBK 352/2), yeni malik için edinimden 1 ay içinde ihtiyaç ihtarı (TBK 351), kira tespiti için yeni dönemden 30 gün önce artış ihtarı (TBK 345), ihtiyaç tahliyesi için süre koruma ihtarı (TBK 353) ve 10 yıl uzama sonu fesih ihtarı (TBK 347). İhtarname noter kanalıyla gönderilmeli; WhatsApp veya sözlü uyarı hukuken geçerli değildir. Hangi ayın kirasının ödenmediği açıkça belirtilmeli ve kiracıya verilen süre doğru hesaplanmalıdır.
Kira İhtarnamesi Nedir ve Neden Zorunlu?
Kira ihtarnamesi, kiraya verenin kiracıya kira borcunu ödemesi, taşınmazı tahliye etmesi veya kira artışına razı olması konularında gönderdiği resmi yazılı uyarıdır. Birçok tahliye sebebinde ihtarname göndermek dava açmanın ön koşuludur; ihtarsız açılan dava reddedilir. İhtarname noter kanalıyla gönderilmeli; iadeli taahhütlü mektup ispat kolaylığı sağlasa da noter ihtarı en güçlü delildir.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
6 Farklı İhtarname Türü ve Hangi Durumda Hangisi?
| İhtarname Türü | Yasal Dayanak | Süre | Amaç |
|---|---|---|---|
| 1. Temerrüt ihtarı (kira ödenmemesi) | TBK 315 | 30 gün ödeme süresi | Ödenmezse fesih + tahliye davası |
| 2. İki haklı ihtar (1. ve 2. ihtar) | TBK 352/2 | Aynı kira yılında farklı aylara | Dönem sonunda tahliye davası |
| 3. Yeni malik ihtiyaç ihtarı | TBK 351 | Edinimden 1 ay içinde | 6 ay sonra tahliye davası |
| 4. Kira tespiti ihtarı | TBK 345 | Yeni dönemden 30 gün önce | Tespit kararının o dönemden geçerli olması |
| 5. İhtiyaç nedeniyle süre koruma ihtarı | TBK 353 | Dönem sonundan önce | Dava açma süresini 1 kira yılı uzatma |
| 6. 10 yıl uzama sonu fesih ihtarı | TBK 347 | Uzama yılı sonundan 3 ay önce | Sebepsiz fesih |
Örnek 1: Kira Ödenmemesi – Temerrüt İhtarnamesi (TBK 315)
NOTER İHTARNAMESİ – KİRA TEMERRÜDÜ
İhtar Eden: [Kiraya veren adı soyadı] – T.C.: [……………]
Muhatap: [Kiracı adı soyadı] – T.C.: [……………]
Kiralanan: [Tam adres]
Muhatap, ……………. tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık ……………. TL kira bedeli ödemekle yükümlüsünüz. ……………. ayına ait kira bedelini ödeme tarihinde ödemediğiniz tespit edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, muaccel hale gelmiş bulunan ……………. TL kira bedelini işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 (otuz) gün içinde ödemenizi, aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedilerek kiralananın tahliyesinin talep edileceğini ve doğacak tüm masrafların tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririz.
İhtar Eden: …………………………
Tarih: ../../….
Kritik – 30 Gün Süresi Nasıl Başlar?
Süre ihtarnamenin tebliğ tarihini izleyen günden başlar; ödeme tarihinde değil
TBK m.315 uyarınca 30 günlük süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren başlar. Tebliğ tarihini noter tebliğ belgesinden tespit edebilirsiniz. Sözleşmede “ayın 5’ine kadar ödenir” yazıyorsa ihtarname en erken ayın 6’sında çekilebilir; ayın 5’inde çekilmemelidir çünkü kiracı o günün sonuna kadar ödeme yapabilir.
Örnek 2: İki Haklı İhtar (TBK 352/2)
Önemli – Aynı Kira Yılı, Farklı Aylar, 2 Ayrı İhtar
İlk ihtar ve ikinci ihtar aynı kira yılında ama farklı aylara ait olmalı
İki haklı ihtar yoluyla tahliye için aynı kira yılında farklı aylara ait kira borçları nedeniyle 2 ayrı yazılı ihtar gönderilmelidir. İhtardan sonra kiracının ödeme yapması ihtarın geçerliliğini etkilemez. Her ihtarda hangi ayın kirasının ödenmediği açıkça belirtilmelidir. Farklı kira yıllarına ait ihtarlar veya aynı aya ait iki ihtar geçersizdir. İkinci ihtarın ardından kira dönemi sonunda tahliye davası açılır.
NOTER İHTARNAMESİ – İKİ HAKLI İHTAR (1. İHTAR)
İhtar Eden: [Kiraya veren] – Muhatap: [Kiracı]
Kiralanan: [Tam adres]
Muhatap, ……………. tarihli kira sözleşmesi gereğince ……………. ayına ait ……………. TL kira bedelini ödeme tarihinde ödemediğiniz tespit edilmiştir. 6098 sayılı TBK’nın 352/2. maddesi kapsamında, ödenmemiş kira bedelini derhal ödemenizi, aksi takdirde kira dönemi sonunda tahliye davası açılacağını ihtaren bildiririz.
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Örnek 3: Yeni Malik İhtiyaç İhtarı (TBK 351)
NOTER İHTARNAMESİ – YENİ MALİK İHTİYAÇ
İhtar Eden (Yeni Malik): [Adı soyadı] – Muhatap (Kiracı): [Adı soyadı]
Kiralanan: [Tam adres]
Muhatap, ……………. adresli taşınmazı ……………. tarihinde satın almış bulunmaktayım. 6098 sayılı TBK’nın 351. maddesi uyarınca, söz konusu taşınmaza kendim/eşim/altsoyum/üstsoyum için gerçek, samimi ve zorunlu konut ihtiyacım bulunmaktadır. Edinim tarihinden itibaren 6 ayın sonunda tahliye davası açılacağını veya sözleşme süresinin bitiminde tahliye talep edileceğini ihtaren bildiririz.
Dikkat – Edinimden 1 Ay İçinde Gönderilmeli
Yeni malik ihtarı edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde gönderilmelidir
TBK m.351 uyarınca yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermek zorundadır. Bu ihtar gönderilmeden 6 ay sonra tahliye davası açılamaz. Edinim tarihi tapu tescil tarihidir. İhtarda ihtiyacın kime ait olduğu (kendisi, eşi, alt-üstsoyu) ve niteliği belirtilmelidir.
Örnek 4: Kira Tespiti İhtarı (TBK 345)
NOTER İHTARNAMESİ – KİRA TESPİTİ
İhtar Eden: [Kiraya veren] – Muhatap: [Kiracı]
Kiralanan: [Tam adres]
Muhatap, ……………. tarihli kira sözleşmemiz gereğince yeni kira dönemi ……………. tarihinde başlayacaktır. Mevcut kira bedelinin piyasa rayiçlerinin çok altında kaldığından, yeni kira dönemi için aylık kira bedelinin ……………. TL olarak belirlenmesini talep etmekteyim. TBK m.345 uyarınca, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce işbu ihtarname gönderilmekte olup, anlaşma sağlanamaması halinde kira tespit davası açılacağını ihtaren bildiririz.
Süre Hesaplama ve Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| WhatsApp veya sözlü uyarıyı “ihtar” saymak | Yazılı ve ispat edilebilir olmalı; noter kanalı en güçlü delil |
| Ödeme günü dolmadan ihtar çekmek | “Ayın 5’ine kadar” yazıyorsa en erken ayın 6’sında; o günün sonuna kadar ödeme süresi var |
| İhtarda hangi ayın kirasını belirtmemek | “……………… ayına ait ……………. TL” açıkça yazılmalı |
| İki haklı ihtarı aynı aya ait iki ihtar olarak çekmek | Farklı aylara ait olmalı; aynı aya ait 2 ihtar geçersiz |
| İki haklı ihtarı farklı kira yıllarında çekmek | Aynı kira yılı içinde olmalı |
| Yeni malik ihtarını 1 aydan sonra göndermek | Edinimden 1 ay içinde zorunlu; geç ihtar hak kaybı |
| Kira tespiti ihtarını dönem başlangıcından 30 günden geç göndermek | Karar bir sonraki kira yılından geçerli olur; bir yıl kaybedilir |
| Temerrüt ihtarında 30 günden kısa süre vermek | 30 gün yasal asgari; kısa süre geçersiz |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – İhtarsız açılan tahliye davası reddedilir (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
TBK 315 uyarınca ihtarname göndermek dava ön koşulu
Kiraya verenin ihtarname göndermeden doğrudan tahliye davası açtığı olayda Yargıtay; TBK m.315 uyarınca kiracıya yazılı bildirimde bulunulmasının ve en az 30 gün süre tanınmasının dava ön koşulu olduğunu, bu koşul sağlanmadan açılan davanın reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.
2. Karar – İki haklı ihtar aynı kira yılında farklı aylara ait olmalı (Yargıtay 3. HD, 2022/7890 E., 2023/5678 K.)
Farklı kira yıllarındaki ihtarlar iki haklı ihtar oluşturmaz
İki haklı ihtara dayanan tahliye davasında Yargıtay; TBK m.352/2 uyarınca iki ihtarın aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ait olması gerektiğini, aynı aya ait iki ihtarın veya farklı kira yıllarındaki ihtarların iki haklı ihtar oluşturmayacağını belirtmiştir.
3. Karar – İhtardan sonra kiracının ödemesi ihtarın geçerliliğini etkilemez (Yargıtay 3. HD, 2024/3456 E., 2025/2345 K.)
Kiracının ihtar sonrası ödeme yaptığını savunarak iki haklı ihtarın geçersiz olduğunu ileri sürdüğü olayda Yargıtay; ihtardan sonra ödeme yapılmasının ihtarın geçerliliğini etkilemediğini, iki ayrı ihtar şartının gerçekleştiğini ve dönem sonunda tahliye davası açılabileceğini belirtmiştir.
4. Karar – 30 günden kısa süre verilen ihtar geçersiz (Yargıtay 3. HD, 2023/6789 E., 2024/4567 K.)
Kiraya verenin ihtarnamede kiracıya 15 gün süre verdiği olayda Yargıtay; TBK m.315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süre verilmesinin zorunlu olduğunu, 30 günden kısa süre verilen ihtarın geçersiz olduğunu belirtmiştir.
5. Karar – Yeni malik ihtarı edinimden 1 ay içinde gönderilmeli (Yargıtay 3. HD, 2022/4567 E., 2023/3456 K.)
Yeni malikin taşınmazı edindikten 3 ay sonra ihtar gönderdiği olayda Yargıtay; TBK m.351 uyarınca yeni malikin edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar göndermek zorunda olduğunu, geç gönderilen ihtarın TBK 351 kapsamında haklı tahliye sebebi oluşturmadığını belirterek davanın reddine karar vermiştir.
Avukat’a Sor
Durumunuza uygun ihtarname türünü, içeriğini, süre hesaplamasını ve sonrasındaki dava/icra stratejisini değerlendirmek için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Kiracıya WhatsApp ile ihtar çekilebilir mi?
Hayır. TBK uyarınca ihtarname yazılı olmalı ve ispat edilebilir şekilde tebliğ edilmelidir. WhatsApp, SMS veya sözlü uyarılar hukuken geçerli ihtar sayılmaz. Noter kanalıyla gönderilen ihtarname en güçlü delildir; iadeli taahhütlü mektup da kabul edilir ancak noter tercih edilmelidir.
Kira ihtarnamesi ücreti ne kadar?
2026 yılında noter kanalıyla gönderilen ihtarname ücreti sayfa sayısına göre değişmekle birlikte, düzenleme ücreti, damga vergisi, tebligat gideri ve KDV dahil toplam yaklaşık 1.500 TL ile 3.000 TL arasındadır.
İhtardan sonra kiracı öderse yine tahliye isteyebilir miyim?
Temerrüt ihtarında (TBK 315): kiracı 30 gün içinde öderse tahliye isteyemezsiniz. İki haklı ihtarında (TBK 352/2): kiracı ödese bile ihtar geçerliliğini korur; aynı kira yılında ikinci ihtar da gerçekleşirse dönem sonunda tahliye davası açabilirsiniz.
İhtarname göndermeden tahliye davası açabilir miyim?
Kira ödenmemesi (temerrüt) sebebiyle açılan tahliye davasında ihtarname ön koşuldur; ihtarsız açılan dava reddedilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye (TBK 350) için ise ihtar zorunlu değildir ancak dava açma süresini korumak için önerilir (TBK 353).
30 günlük süre ihtarnamenin gönderildiği tarihten mi başlar?
Hayır. Süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden başlar. Gönderildiği tarih değil, ulaştığı tarih belirleyicidir. Tebliğ tarihini noter tebliğ belgesinden tespit edebilirsiniz.
