Kira Artışı Ne Kadar Olmalı? 2026 Yasal Sınır %32,03 (TBK 344)
Kira artışı ne kadar olmalı? 2026 yılında konut ve çatılı işyeri kiralarında tek yasal üst sınır, TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (TBK m.344/1). Temmuz 2026 için bu oran %32,03’tür (TÜİK, 3 Temmuz 2026). %25 konut kira sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir ve yenilenmemiştir. Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde oran yazılı olsa bile aşan kısım geçersizdir. Sözleşme 5 yılı doldurmuşsa kiraya veren TÜFE’den bağımsız olarak kira tespit davası açarak emsal kira ve hakkaniyet üzerinden yeni bedel belirletebilir. Kiracı yasal sınırın üzerinde ödediği fazla tutarı geri isteyebilir.
Kira Artışı Ne Kadar Olmalı?
Kira sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ay TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı kadar. Bu oran üst sınırdır; daha düşük artış yapılabilir ama daha yüksek yapılamaz. Sözleşmede aksine yazılsa bile geçersizdir.
Örneğin kira sözleşmeniz Temmuz 2026’da yenileniyorsa, TÜİK’in 3 Temmuz 2026’da açıkladığı Haziran 2026 verisine göre TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı %32,03’tür. Yani ev sahibiniz en fazla %32,03 zam yapabilir.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Yasal Dayanak: TBK m.344 Ne Diyor?
TBK m.344/1 – Kira Artışının Yasal Üst Sınırı
Emredici hüküm: Sözleşmede aksine yazılsa bile geçersiz
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Bu hüküm hem konut hem çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Emredici niteliktedir; tarafların sözleşmede TÜFE’yi aşan bir oran kararlaştırması halinde aşan kısım geçersizdir.
| Durum | Uygulanacak Kural |
|---|---|
| Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmış ve TÜFE’nin altında | Sözleşmedeki oran geçerli |
| Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmış ve TÜFE’nin üzerinde | TÜFE oranı üst sınır olarak uygulanır; aşan kısım geçersiz |
| Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmamış | TÜFE 12 aylık ortalama doğrudan uygulanır |
| Taraflar artışta anlaşamıyor | Kira tespit davası açılır; hakim belirler |
| Sözleşme 5 yılı doldurmuş | TÜFE’den bağımsız; emsal kira + hakkaniyet (TBK 344/3) |
%25 Kira Artış Sınırı Kalktı mı?
TBK Geçici m.1 – Süresi Doldu
%25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi ve yenilenmedi
7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022’de getirilen ve yalnızca konut kiralarına uygulanan %25 tavan sınırı, 7456 sayılı Kanun ile 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştı. Bu tarihten sonra sınır yenilenmedi. 2026’da yürürlükte olan tek üst sınır TBK m.344’teki TÜFE 12 aylık ortalama oranıdır. Bazı kaynaklarda hala “%25 sınırı geçerli” bilgisi yer almaktadır; bu bilgi güncel değildir.
TÜFE 12 Aylık Ortalama Nedir, Nasıl Hesaplanır?
| Kavram | Açıklama | Kira Artışında Kullanılır mı? |
|---|---|---|
| Yıllık TÜFE (yıllık enflasyon) | Bir ayın, bir önceki yılın aynı ayına göre artışı. Haberlerde duyulan “enflasyon rakamı” budur. | Hayır – kira artışında esas alınmaz |
| TÜFE 12 aylık ortalama değişim | Son 12 ayın ortalama endeks seviyesinin, bir önceki 12 ayın ortalamasına göre değişimi | Evet – kira artışında tek yasal ölçüt |
| Aylık TÜFE | Bir ayın, bir önceki aya göre artışı | Hayır |
TÜİK bu veriyi her ayın 3. iş gününde açıklar. Kira sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ay açıklanan oran geçerlidir. Örneğin sözleşmeniz Ağustos 2026’da yenileniyorsa, TÜİK’in Ağustos başında açıklayacağı Temmuz 2026 TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı geçerli olacaktır.
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
2026 Aylık Kira Artış Oranları Tablosu
| Sözleşme Yenileme Ayı | TÜFE 12 Aylık Ortalama (%) |
|---|---|
| Ocak 2026 | %47,09 |
| Şubat 2026 | %44,09 |
| Mart 2026 | %41,26 |
| Nisan 2026 | %38,49 |
| Mayıs 2026 | %35,52 |
| Haziran 2026 | %32,24 |
| Temmuz 2026 | %32,03 |
| Ağustos 2026 | TÜİK açıklaması bekleniyor |
Tablo, TÜİK’in açıkladığı kesin verilere dayanmaktadır. Her ayın ilk iş gününde güncellenmektedir.
Somut Hesap Örneği
| Mevcut Kira | Yenileme Ayı | Yasal Tavan Oran | Yeni Kira (En Fazla) | Zam Tutarı |
|---|---|---|---|---|
| 20.000 TL | Temmuz 2026 | %32,03 | 26.406 TL | 6.406 TL |
| 30.000 TL | Temmuz 2026 | %32,03 | 39.609 TL | 9.609 TL |
| 40.000 TL | Temmuz 2026 | %32,03 | 52.812 TL | 12.812 TL |
| 50.000 TL | Temmuz 2026 | %32,03 | 66.015 TL | 16.015 TL |
Sözleşmede TÜFE’nin Üzerinde Oran Yazılıysa
Emredici Hüküm – Aşan Kısım Geçersiz
Kiracı yasal sınırın üzerinde ödediği fazla tutarı geri isteyebilir
TBK m.344 emredici niteliktedir. Sözleşmede “yıllık %50 artış”, “ÜFE+10” veya “TÜFE+5” gibi ibareler bulunsa bile, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşan kısım geçersizdir. Kiracı, bu sınırın üzerinde ödediği fazla tutarın iadesini talep edebilir. Kiraya verenin tek taraflı olarak TÜFE üzerinde zam belirleme hakkı yoktur.
5 Yıl Kuralı ve Kira Tespit Davası
| Durum | Yasal Dayanak | Sonuç |
|---|---|---|
| Sözleşme 5 yıldan kısa | TBK 344/1 | Artış TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlı |
| Sözleşme 5 yılı doldurmuş | TBK 344/3 | Kiraya veren TÜFE’den bağımsız olarak kira tespit davası açabilir; hakim emsal kira + hakkaniyet + üretici fiyat endeksindeki değişim üzerinden yeni bedeli belirler |
| Dava açılmadan | – | Kiracı mevcut kira üzerinden ödemeye devam eder; tek taraflı artış geçersiz |
| Dava açma süresi | TBK 345 | Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce yazılı bildirim veya dava açılması; aksi halde karar bir sonraki kira yılından geçerli |
Konut ve İşyeri Farkı
| Ölçüt | Konut Kirası | Çatılı İşyeri Kirası |
|---|---|---|
| Artış üst sınırı | TÜFE 12 aylık ortalama | TÜFE 12 aylık ortalama (aynı) |
| %25 sınırı | 1 Temmuz 2024’te sona erdi; artık geçerli değil | Hiç uygulanmadı |
| 5 yıl kuralı | TBK 344/3 uygulanır | TBK 344/3 uygulanır (aynı) |
| Arabuluculuk | Zorunlu dava şartı | Zorunlu dava şartı |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
Enflasyon oranı üzerinde belirlenen artışlar kiracıyı zora sokar
Kira sözleşmesinde TÜFE’nin üzerinde belirlenen artış oranının geçerliliğinin tartışıldığı olayda Yargıtay; TBK m.344/1 uyarınca tarafların kira bedeline ilişkin anlaşmalarının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemeyeceğini, bu oranın üzerinde belirlenen artışların kiracıyı zora soktuğunu ve aşan kısmın geçersiz olduğunu belirterek artışı iptal etmiştir.
5. yıl sonrası kira tespitinde TÜFE tavanı aranmaz
5 yılı aşan kira sözleşmesinde kira tespit davası açılan olayda Yargıtay; TBK m.344/3 uyarınca beşinci yıldan sonraki her yıl için kira bedelinin hakim tarafından emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet üzerinden belirleneceğini, bu durumda TÜFE tavanının aranmayacağını belirtmiştir.
Aşırı ifa güçlüğünde kira bedeli uyarlanabilir
Olağanüstü koşullar nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasının istendiği olayda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; TBK m.138 uyarınca sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olmayan olağanüstü koşulların ortaya çıkması halinde kira bedelinin hakkaniyete göre uyarlanabileceğini belirterek uyarlama ölçütlerini ortaya koymuştur.
4. Karar – Kiraya verenin tek taraflı zam belirleme hakkı yoktur (Yargıtay 3. HD, 2022/8456 E., 2023/5678 K.)
Kiracı rızası olmadan belirlenen artış bağlayıcı değildir
Kiraya verenin tek taraflı olarak TÜFE oranında artış bildiriminde bulunarak kiracıdan fark ödemesi istediği olayda Yargıtay; kiraya verenin tek taraflı olarak zam belirleme hakkının bulunmadığını, tarafların anlaşamaması halinde kira tespit davası açılması gerektiğini, dava açılmadıkça kiracının mevcut kira üzerinden ödeme yapmaya devam edebileceğini belirtmiştir.
5. Karar – Dava açma süresine uyulmazsa karar bir sonraki yıldan geçerli (Yargıtay 3. HD, 2023/7890 E., 2024/4567 K.)
30 günlük bildirim süresi kaçırılırsa sonuç değişir
Kira tespit davasının yenileme döneminin başlangıcından 30 gün önce açılmadığı olayda Yargıtay; TBK m.345 uyarınca yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulmamış veya dava açılmamışsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olacağını belirtmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Yıllık enflasyonu (yıllık TÜFE) kira artışında esas almak | 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınır; yıllık enflasyon değil |
| %25 sınırının hala geçerli olduğunu sanmak | 1 Temmuz 2024’te sona erdi; 2026’da tek sınır TÜFE 12 aylık ortalama |
| Ev sahibinin tek taraflı zam belirleme hakkının olduğunu düşünmek | Anlaşma yoksa ve dava açılmamışsa kiracı mevcut kira üzerinden öder |
| 5 yıllık sözleşmede TÜFE tavanının hala geçerli olduğunu sanmak | 5. yıldan sonra hakim emsal kira ve hakkaniyet ile belirler; TÜFE tavanı aranmaz |
| Yenileme tarihini yanlış alıp hatalı oran uygulamak | Geçerli oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay açıklanan orandır |
| Arabuluculuk atlayıp doğrudan kira tespit davası açmak | Zorunlu dava şartı; önce arabuluculuk başvurusu yapılmalı |
Avukat’a Sor
Kira artış oranınızın doğru hesaplanıp hesaplanmadığını, 5 yıl kuralının dosyanız için geçerli olup olmadığını, kira tespit davası stratejinizi ve fazla ödenen kiranın iadesi imkanını değerlendirmek için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Temmuz 2026 kira artış oranı yüzde kaç?
Temmuz 2026 kira artış oranı %32,03’tür. TÜİK’in 3 Temmuz 2026’da açıkladığı Haziran 2026 TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranına dayanır. Bu oran hem konut hem çatılı işyeri kiralarında geçerli üst sınırdır.
%25 kira artış sınırı kalktı mı?
Evet. Konut kiraları için getirilen %25 tavan sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiş ve yenilenmemiştir. 2026’da yürürlükte olan tek üst sınır TBK m.344/1’deki TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır.
Ev sahibim TÜFE’nin üzerinde zam yapabilir mi?
Hayır. TBK m.344 emredici niteliktedir; sözleşmede aksine yazılsa bile TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşan kısım geçersizdir. Kiracı, fazla ödediği tutarın iadesini talep edebilir.
Kira sözleşmem 5 yılı doldurdu; ne olur?
TBK m.344/3 uyarınca kiraya veren, TÜFE tavanından bağımsız olarak kira tespit davası açabilir. Hakim, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Bu bedel TÜFE’nin üzerinde olabilir.
Kira tespit davası açmadan ev sahibi zam yapabilir mi?
Taraflar anlaşırsa TÜFE sınırı içinde kalan artış uygulanır. Anlaşma yoksa ve dava açılmamışsa, kiracı mevcut kira üzerinden ödeme yapmaya devam edebilir. Kiraya verenin tek taraflı zam belirleme hakkı yoktur.
