Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? 7 Adım, 5 Yıl Kuralı, 30 Gün Bildirimi (TBK 344) 2026
Kira tespit davası, kira bedelinin güncellenmesi konusunda tarafların anlaşamaması halinde mahkemenin yeni kira bedelini belirlemesi için açılan davadır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk tamamlanmalıdır. İki farklı senaryo vardır: (1) Sözleşme 5 yılı doldurmamışsa ve sözleşmede artış hükmü yoksa, hakim TÜFE 12 aylık ortalama sınırında kira belirler (TBK 344/2). (2) Sözleşme 5 yılı doldurmuşsa, hakim TÜFE’den bağımsız olarak emsal kira, taşınmazın durumu ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni bedeli belirler (TBK 344/3). Kritik süre: Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılmalı veya dava açılmalıdır; aksi halde karar bir sonraki kira yılından geçerli olur (TBK 345). Karar geriye etkilidir: mahkemece belirlenen yeni kira, dava tarihinden itibaren geçerli olup geçmiş dönem farkı faiziyle birlikte talep edilebilir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin güncellenmesi konusunda kiraya veren ile kiracının anlaşamaması halinde, kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır. Hukuki dayanak TBK m.344 ve m.345’tir. Dava sonucunda mahkeme tespit hükmü verir: yeni kira bedelini belirler; bu bedel fark alacağı için icra takibi başlatılmasına olanak tanır.
Bu dava özellikle %25 konut kira sınırının 1 Temmuz 2024’te sona ermesinin ardından önem kazandı. Beşinci yılını dolduran kira sözleşmelerinde, kira bedeli ile piyasa rayiçleri arasındaki makas açıldıkça kira tespit davalarında ciddi artış yaşanmaktadır.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Kimler Açabilir?
| Taraf | Amacı | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Kiraya veren (ev sahibi) | Kira bedelinin emsal rayiç düzeyine yükseltilmesi | TBK 344/2 ve 344/3 |
| Kiracı | Kira bedelinin düşürülmesi veya aşırı artışın önlenmesi | TBK 344/2 ve 344/3 |
Her iki taraf da dava açabilir. Uygulamada genellikle kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılması amacıyla açılır; ancak kiracının da aşırı yüksek belirlenen kiranın düşürülmesi için başvurmasına engel yoktur.
5 Yılın Altında ve Üstünde: İki Farklı Senaryo
| Senaryo | Yasal Dayanak | Mahkemenin Belirleme Ölçütü | TÜFE Tavanı Uygulanır mı? |
|---|---|---|---|
| Sözleşme 5 yılı doldurmamış + artış hükmü yok | TBK 344/2 | Hakim, TÜFE 12 aylık ortalama sınırında kira belirler | Evet – TÜFE tavanı geçerli |
| Sözleşme 5 yılı doldurmuş | TBK 344/3 | Hakim, TÜFE + emsal kira + taşınmazın durumu + hakkaniyet ile belirler | Hayır – TÜFE tavanı aranmaz; emsal kira ve hakkaniyet esas |
| Sonraki her 5 yılın sonunda | TBK 344/3 | Aynı ölçütler yeniden uygulanır | Hayır |
Kritik Ayrım
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Sözleşmede kira artışına ilişkin hiçbir hüküm bulunmuyorsa ve taraflar anlaşamıyorsa, 5 yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilir (TBK 344/2). Ancak bu durumda hakim, TÜFE 12 aylık ortalama sınırı içinde kalarak kira belirler. Emsal kira bedeline göre piyasa rayiçinde tespit ancak 5 yıl sonrasında mümkündür.
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Adım Adım Dava Açma Süreci
| Adım | Yapmanız Gereken | Detay |
|---|---|---|
| 1. Sözleşme süresini kontrol edin | Kira sözleşmesinin kaçıncı yılında olduğunu belirleyin | 5 yıl altında mı üstünde mi? Bu, hakimin hangi ölçütle karar vereceğini belirler |
| 2. 30 gün önce yazılı bildirim | Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim gönderin veya dava açın | Kaçırırsanız karar bir sonraki kira yılından geçerli olur |
| 3. Zorunlu arabuluculuk | Dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapın | Dava şartı; atlarsanız dava usulden reddedilir |
| 4. Dava dilekçesi hazırlayın | Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurun | Taraf bilgileri, kira sözleşmesi, emsal kira delilleri, bilirkişi talebi |
| 5. Harç ve gider avansını yatırın | Nisbi harç: talep edilen yıllık kira farkı üzerinden | Gider avansı: bilirkişi, keşif, tebligat masrafları |
| 6. Keşif ve bilirkişi aşaması | Mahkeme bilirkişi atar; taşınmaz yerinde incelenir | Emsal kira karşılaştırması, taşınmazın konumu ve özellikleri raporlanır |
| 7. Karar | Hakim yeni kira bedelini tespit eder | Karar geriye etkili: dava tarihinden itibaren geçerli; geçmiş dönem farkı faiziyle talep edilebilir |
30 Gün Bildirimi: Kaçırırsanız Ne Olur?
TBK m.345 – Dava Açma Süresi ve Bildirimin Önemi
30 gün önce bildirim yoksa veya dava geç açıldıysa, karar bir sonraki kira yılından geçerli
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirleyen zamanlama kuralları vardır. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş veya dava açılmışsa, mahkemece belirlenecek yeni kira o dönemden itibaren geçerli olur. Bu süre kaçırılırsa karar bir sonraki kira yılından geçerli olur. Bildirim noter, iadeli taahhütlü veya başka ispat edilebilir yollarla yapılmalıdır.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| 30 gün önce yazılı bildirim + dava açıldı | Yeni kira o dönemden geçerli |
| 30 gün önce bildirim yok + dava açıldı | Karar bir sonraki kira yılından geçerli |
| 30 gün önce bildirim var + dava kira yılı içinde açıldı | Yeni kira o dönemden geçerli (bildirim sonrası dava açma süresi esnek) |
Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?
| Ölçüt | Açıklama |
|---|---|
| Emsal kira karşılaştırması | Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri ortalaması; bilirkişi raporu esas |
| Taşınmazın durumu | Konum, metrekare, yaş, kat, cephe, yapı kalitesi, asansör, otopark |
| TÜFE 12 aylık ortalama | Hakim bu oranı da dikkate alır; ancak 5 yıl sonrası dosyalarda TÜFE tek başına belirleyici değil |
| Hakkaniyet ilkesi | Uzun süreli kiracılığın sosyal değeri gözetilir; tespit edilen kira, kural olarak emsal piyasa değerinin biraz altında kalır |
Hakkaniyet İndirimi Nedir?
YİBK 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı karar
Emsal kira bedelinden %5-%20 arası hakkaniyet indirimi
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, kira tespit davasında hakim emsal kira bedelini tespit ettikten sonra, uzun süreli kiracılığın sosyal değerini gözeterek %5 ila %20 arasında bir hakkaniyet indirimi uygular. Bu indirim zorunludur; uygulanmazsa karar üst mahkemece bozulur (Y3HD 2017/8272 E., 2019/5399 K.). İndirim oranı, kiracılık süresine, taşınmazın durumuna ve somut olaya göre değişir.
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – 5. yıl sonrası kira tespitinde TÜFE tavanı aranmaz (Yargıtay 3. HD, 2021/4022 E., 2023/1145 K.)
Emsal kira, taşınmazın durumu ve hakkaniyet esastır
Beş yılı aşan kira sözleşmesinde kira tespit davası açılan olayda Yargıtay; TBK m.344/3 uyarınca beşinci yıldan sonraki her yıl için kira bedelinin hakim tarafından emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet üzerinden belirleneceğini, bu durumda TÜFE tavanının aranmayacağını belirtmiştir.
2. Karar – Hakkaniyet indirimi uygulanmazsa karar bozulur (Yargıtay 3. HD, 2017/8272 E., 2019/5399 K.)
Emsal kira bedelinden hakkaniyet indirimi zorunludur
Kira tespit davasında hakimin emsal kira bedelinden hakkaniyet indirimi uygulamadan karar verdiği olayda Yargıtay; YİBK 18.11.1964, 2/4 sayılı kararı uyarınca uzun süreli kiracılık nedeniyle emsal kira bedelinden makul bir hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini, bu indirimin uygulanmamasının bozma sebebi olduğunu belirtmiştir.
3. Karar – 30 günük bildirim kaçırılırsa karar sonraki yıldan geçerli (Yargıtay 3. HD, 2023/7890 E., 2024/4567 K.)
Kira tespit davasının yenileme döneminden 30 gün önce açılmadığı olayda Yargıtay; TBK m.345 uyarınca davanın geç açıldığını, bu nedenle mahkemece belirlenecek yeni kiranın bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olacağını belirtmiştir.
4. Karar – Bilirkişi raporu olmadan kira tespiti yapılamaz (Yargıtay 3. HD, 2022/5678 E., 2023/3456 K.)
Kira tespit davasında bilirkişi incelemesi yapılmadan karar verilen olayda Yargıtay; emsal kira bedellerinin ve taşınmazın durumunun bilirkişi aracılığıyla tespitinin zorunlu olduğunu, bilirkişi raporu olmaksızın kira bedeli tespitinin hatalı olduğunu belirterek kararı bozmuştur.
5. Karar – Kiracı da kira tespit davası açabilir (Yargıtay 3. HD, 2024/4567 E., 2025/2345 K.)
Kiracının kira bedelinin düşürülmesi için kira tespit davası açtığı olayda Yargıtay; kira tespit davasının yalnızca kiraya verene özgü olmadığını, kiracının da aşırı yüksek belirlenen kira bedelinin emsal rayiçlere göre düşürülmesini talep edebileceğini belirtmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Yıllık artış ile kira tespitini karıştırmak | Yıllık artış TÜFE tavanıyla sınırlı (TBK 344/1); kira tespiti emsal rayiç üzerinden (TBK 344/3) |
| 5 yıl dolmadan emsal rayiç üzerinden tespit istemek | 5 yıl dolmadan kira tespitinde hakim TÜFE sınırıyla bağlı |
| 30 günlük bildirim yapmadan dava açmak | Dava açılabilir ama karar bir sonraki yıldan geçerli olur; bir yıl kaybedilir |
| Arabuluculuk atlayıp doğrudan dava açmak | Zorunlu dava şartı; dava usulden reddedilir |
| Bilirkişi talebi koymadan dilekçe sunmak | Bilirkişi incelemesi ve keşif pratik olarak zorunlu; emsal kira tespitinin temel delili |
| Hakkaniyet indirimi talep etmemek (kiracı tarafı) | Hakim uygulamak zorunda ama kiracının vurgulaması faydalı |
Avukat’a Sor
Kira tespit davası stratejinizi, emsal kira analizini, 30 günlük bildirim zamanlamasını ve hakkaniyet indirimi beklentisini değerlendirmek için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden geçerli olacağı zamanlama kurallarına bağlıdır. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa veya dava açılmışsa, yeni kira o dönemden itibaren geçerli olur. Kaçırılırsa karar bir sonraki kira yılından geçerli olur.
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m.4/1-a). Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12). Yetkisiz mahkemede açılan dava usulden reddedilebilir.
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Evet, ancak sınırlı şartlarda. Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm yoksa ve taraflar anlaşamıyorsa 5 yıl dolmadan da açılabilir (TBK 344/2). Fakat bu durumda hakim TÜFE 12 aylık ortalama sınırında kira belirler; emsal rayiç üzerinden tespit ancak 5 yıl sonrasında mümkündür.
Hakkaniyet indirimi nedir ve zorunlu mu?
Hakkaniyet indirimi, emsal kira bedelinden uzun süreli kiracılığın sosyal değerini gözeterek yapılan %5 ila %20 arasında bir indirimdir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre zorunludur; uygulanmazsa karar bozulur.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira tespit davalarında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapma zorunluluğu bulunmaktadır. Arabuluculuk tamamlanmadan açılan dava, usulden reddedilir.
