Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi? 7 Yasal Sebep ve Süreçler (2026)
Ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi? Evet, ancak yalnızca kanunda sayılan 7 yasal sebepten birinin varlığı halinde ve usulüne uygun şekilde. Keyfi tahliye Türk hukukunda mümkün değildir; zorla çıkarma suçtur (TCK 116-150). 7 yasal tahliye sebebi: (1) İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK 350), (2) Yeni malikin ihtiyacı (TBK 351), (3) Tahliye taahhüdü (TBK 352/1), (4) İki haklı ihtar (TBK 352/2), (5) Kira bedelinin ödenmemesi – temerrüt (TBK 315), (6) Yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK 350/2), (7) 10 yıllık uzama süresinin dolması (TBK 347). Her sebebin kendine özgü ihtar, süre ve dava şartları vardır. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur.
Kısa Cevap: Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Evet, çıkarabilir – ama yalnızca kanunda sayılan tahliye nedenlerinden birinin varlığı halinde ve dava/icra yoluyla. “Evimi istiyorum çık” diyerek kiracıyı çıkaramazsınız. Kirasını düzenli ödeyen, taşınmazı özenle kullanan ve sözleşmeye uygun davranan kiracıyı sebepsiz yere tahliye etmek hukuken mümkün değildir. Türk hukukunda keyfi tahliye yoktur; her tahliye talebinin yasal dayanağı bulunmalıdır.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
7 Yasal Tahliye Sebebi Karşılaştırma Tablosu
| Tahliye Sebebi | Kanun Maddesi | İhtar Gerekli mi? | Dava Süresi | Kime Ait Sebep? |
|---|---|---|---|---|
| 1. İhtiyaç (gereksinim) | TBK 350/1 | Zorunlu değil ama önerilir | Sözleşme bitiminden 1 ay | Kiraya veren |
| 2. Yeni malikin ihtiyacı | TBK 351 | Edinimden 1 ay içinde zorunlu | İhtardan 6 ay sonra veya sözleşme bitiminde | Kiraya veren (yeni malik) |
| 3. Tahliye taahhüdü | TBK 352/1 | Gerekmez | Taahhüt tarihinden 1 ay | Kiracıdan kaynaklanan |
| 4. İki haklı ihtar | TBK 352/2 | Aynı kira yılında 2 farklı ay için ihtar | Kira dönemi sonunda | Kiracıdan kaynaklanan |
| 5. Kira ödenmemesi (temerrüt) | TBK 315 | 30 gün süreli ihtar | Süre dolunca | Kiracıdan kaynaklanan |
| 6. Yeniden inşa / esaslı onarım | TBK 350/2 | Zorunlu değil | Sözleşme bitiminden 1 ay | Kiraya veren |
| 7. 10 yıllık uzama süresi | TBK 347 | 3 ay önce fesih bildirimi | Uzama yılı sonunda | Kiraya veren |
Zorla Çıkarma Suçtur
TCK 116 ve 150 – Konut Dokunulmazlığını İhlal
Ev sahibi kiracıyı zorla çıkaramaz; kilidi değiştiremez; suyu-elektriği kesemez
Ev sahibinin kiracıyı mahkeme kararı veya icra müdürlüğü emri olmadan fiziken çıkarması, kilidi değiştirmesi, suyu-elektriği kestirmesi veya eşyalarını dışarı koyması suçtur. Konut dokunulmazlığını ihlal (TCK 116) ve tehdit/cebir ile tahliye TCK 150 kapsamında değerlendirilir. Kiracı suç duyurusunda bulunabilir ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK 350)
| Koşul | Açıklama |
|---|---|
| İhtiyaç sahibi | Kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü kişi |
| İhtiyaç niteliği | Gerçek, samimi ve zorunlu; farazi ihtiyaç yetmez |
| Dava süresi | Sözleşme bitiminden 1 ay (hak düşürücü) |
| Tahliye sonrası | 3 yıl haklı sebep olmadan başkasına kiraya verilemez (TBK 355); ihlalde en az 1 yıllık kira tazminatı |
Kiracı kirasını düzenli ödese bile, ev sahibi gerçek ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir. Ancak ihtiyacın samimi olduğunu ispat yükü kiraya verendedir. Başka boş taşınmazı olan kiraya verenin ihtiyaç iddiası samimi kabul edilmez.
Tahliye Taahhüdü (TBK 352/1)
| Koşul | Açıklama |
|---|---|
| Yazılı taahhüt | Adi yazılı yeterli; noter şart değil ama icra için önerilir |
| Teslimden sonra | Sözleşmeyle aynı tarihte verilen taahhüt geçersiz |
| Belirli tahliye tarihi | Gün, ay ve yıl açıkça yazılmalı |
| 1 aylık süre | Taahhüt tarihinden 1 ay içinde dava veya icra başlatılmalı |
| İcra veya dava | İcra (Örnek 14) daha hızlı; arabuluculuk gerekmez |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
İki Haklı İhtar (TBK 352/2)
| Koşul | Açıklama |
|---|---|
| Aynı kira yılı | İki ihtar aynı kira yılı içinde, farklı aylara ait olmalı |
| Yazılı ihtar | Noter kanalıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar; WhatsApp veya sözlü uyarı yeterli değil |
| Hangi ayın kirası | İhtarnamede ödenmeyen ay açıkça belirtilmeli |
| Ödeme yapılsa bile | İhtardan sonra ödeme yapılmış olması ihtarın geçerliliğini etkilemez |
| Dava süresi | Kira dönemi sonunda |
Kira Ödenmezse – Temerrüt (TBK 315)
TBK m.315 – Kiracının Temerrüdü
30 günlük süre + sürede ödenmezse fesih
Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak 30 gün süre verir (konut ve çatılı işyeri kiralarında). Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi fesheder ve tahliye davası açar. Alternatif yol: kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayanan tahliye talepli ilamsız icra takibi (İİK 269). Bu yolda icra müdürlüğü kiracıya ödeme emri gönderir; 30 gün içinde ödenmezse tahliye gündeme gelir.
10 Yıllık Uzama Süresi (TBK 347)
TBK m.347 – Sebep Göstermeksizin Tahliye
10 yıllık uzama süresi dolduysa hiçbir sebep göstermeksizin fesih mümkün
Belirli süreli kira sözleşmesinde sözleşme süresi + 10 yıllık uzama süresi dolduysa (toplam 11 yıl), kiraya veren hiçbir sebep göstermeksizin, her uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada dikkat: “5 yılı doldurdu artık çıkarabilirim” düşüncesi yanlıştır. 5 yıl kuralı kira tespit (bedel) davası içindir; sebepsiz tahliye ancak 10 yıllık uzama sonrasıdır.
Tahliye Sebebi Olmayanlar
| Durum | Tahliye Sebebi mi? |
|---|---|
| Daha yüksek kira almak istemek | Hayır |
| Evi satmak istemek (ihtiyaç yoksa) | Hayır |
| Kiracıyla kişisel husumet | Hayır |
| “5 yıl doldu” düşüncesi | Hayır – 5 yıl kira tespiti için; tahliye değil |
| Sözleşme süresi bitti | Hayır – kiracı çıkmazsa otomatik uzar (TBK 347) |
| Geçici ihtiyaç (tatil, misafir) | Hayır – ihtiyaç sürekli olmalı |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı (Yargıtay HGK, 2017/1540 E., 2021/878 K.)
Farazi ihtiyaç tahliye sebebi değildir; ihtiyaç yargılamada devam etmeli
İhtiyaç iddiasına dayanan tahliye davasında Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiğini, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye sebebi yapılamayacağını ve ihtiyacın dava tarihinde var olup yargılama süresince devam etmesinin zorunlu olduğunu belirtmiştir.
2. Karar – Sözleşmeyle aynı tarihte verilen taahhüt geçersiz (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
Taahhüt teslimden sonra verilmeli; kiracının serbest iradesi aranmaktadır
Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalandığı olayda Yargıtay; TBK 352/1 uyarınca taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesinin zorunlu olduğunu, sözleşmeyle aynı tarihli taahhüdün kiracının serbest iradesini yansıtmadığını belirterek tahliye talebini reddetmiştir.
3. Karar – İki haklı ihtar aynı kira yılında farklı aylara ait olmalı (Yargıtay 3. HD, 2022/7890 E., 2023/5678 K.)
İki haklı ihtara dayanan tahliye davasında Yargıtay; TBK 352/2 uyarınca iki ihtarın aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ait olması gerektiğini, aynı aya ait iki ihtarın veya farklı kira yıllarındaki ihtarların iki haklı ihtar oluşturmayacağını belirtmiştir.
4. Karar – Zorla çıkarma suçtur (Yargıtay 18. CD, 2019/7890 E., 2020/5678 K.)
Ev sahibinin mahkeme kararı olmadan kilidi değiştirerek kiracıyı taşınmaza sokmadığı olayda Yargıtay; kiracının rızası olmadan ve mahkeme kararı bulunmadan kiralananın tahliyesinin konut dokunulmazlığını ihlal suçunu oluşturduğunu (TCK 116), malikin mülkiyet hakkının bunu meşrulaştırmadığını belirterek mahkumiyeti onamıştır.
5. Karar – 10 yıllık uzama sonrası sebepsiz fesih mümkün (Yargıtay 3. HD, 2021/4567 E., 2022/3456 K.)
Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolduğu olayda Yargıtay; TBK 347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla kiraya verenin sebep göstermeksizin, uzama yılı sonundan en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebileceğini ve tahliye isteyebileceğini belirtmiştir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kiracıyı sebepsiz çıkarabilir mi?
Ancak 10 yıllık uzama süresi dolduysa (toplam 11 yıl) sebep göstermeksizin fesih mümkündür (TBK 347). Bunun dışında her tahliye talebinin yasal dayanağı gereklidir. Keyfi tahliye yoktur.
Kiracı kirasını düzenli ödüyorsa çıkarılabilir mi?
Evet, ancak yalnızca ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya 10 yıl uzama gibi kanuni sebepler varsa. Kira düzenli ödeniyor olması tek başına tahliyeyi engellemez; ancak temerrüt ve iki haklı ihtar yollarını kapar.
Ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Mahkeme kararı veya icra emri olmadan kilidi değiştirmek, suyu-elektriği kesmek veya eşyaları çıkarmak suçtur (TCK 116). Ev sahibi suç işlemiş olur; kiracı suç duyurusunda bulunabilir ve zararının tazminini isteyebilir.
5 yıl doldu kiracıyı çıkarabilir miyim?
Hayır. 5 yıl kuralı kira tespit (bedel belirleme) davası içindir; tahliye hakkı vermez. Sebepsiz tahliye ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra (toplam 11 yıl) mümkündür. Bu ayrım en sık yapılan hatalardan biridir.
Sözleşme bitti kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım?
Sözleşme süresi bitmesi otomatik tahliye hakkı vermez. Kiracı çıkmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar (TBK 347). Tahliye için kanuni sebeplerden birine (ihtiyaç, taahhüt, temerrüt vs.) dayanmanız gerekir.
Avukat’a Sor
Tahliye sebebinizin geçerliliğini, ihtar ve dava sürelerini, arabuluculuk yükümlülüğünü ve dava-icra seçimini değerlendirmek için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
