Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye: Esaslı Onarım, Kullanım İmkansızlığı ve Yargıtay Kararları (TBK 350/2) 2026
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiralananı yıkıp yeniden yapması veya esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapması gereken ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olduğu hallerde açtığı tahliye davasıdır (TBK 350/2). İki koşul birlikte aranmaktadır: (1) Yapılacak işin esaslı olması – boya, badana, çatı onarımı gibi küçük tamirat yetmez; taşıyıcı sistemde değişiklik, bağımsız bölüm genişletme, bina yıkıp yeniden inşa gibi kapsamlı işler gerekir. (2) Kullanımın imkansız olması – kiracı işler sırasında taşınmazda oturamayacak veya faaliyet gösteremeyecek durumda olmalıdır; bu fenni bilirkişi raporuyla tespit edilir. Projenin yetkili makamlarca onanmış ve uygulanabilir olması gerekir. Dava açma süresi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 aydır. Tahliye sonrası eski kiracıya yeni koşullarla öncelik hakkı tanınmalıdır; aksi halde en az 1 yıllık kira tazminatı ödenir (TBK 355/2-3).
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Nedir?
Binanız eski, deprem risk raporu alındı, imar planı değişti veya kapsamlı bir tadilat planlamanız gerekiyor. Ancak kiracınız oturuyor ve çıkmak istemiyor. TBK 350/2, tam bu durumu düzenler: yapılacak iş gerçekten esaslıysa ve kiracının o sırada taşınmazda kalması imkansızsa tahliye isteyebilirsiniz. Ancak boya-badana için kiracı çıkarılamaz.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
İki Zorunlu Koşul
| Koşul | Açıklama | İspat |
|---|---|---|
| 1. Esaslı onarım/inşa gerekli | Yapılacak iş küçük tamirat değil; taşıyıcı sistem değişikliği, yıkıp yeniden yapma, genişletme veya kapsamlı değiştirme | Onanmış proje, imar izni, ruhsat |
| 2. Kullanım imkansız | İşler sırasında kiracının taşınmazda kalması fiilen imkansız (zorlaştırma yetmez) | Fenni bilirkişi raporu, keşif |
Her iki koşul birlikte gerçekleşmelidir. Yalnızca esaslı onarım gerekli olsa bile kiracı kalmaya devam edebiliyorsa tahliye istenemez. Yalnızca kullanım imkansız olsa bile iş esaslı değilse yine tahliye verilemez.
Esaslı Onarım Ne Demek? (Örneklerle)
| Esaslı (Tahliye Sebebi Olur) | Esaslı Değil (Tahliye Sebebi Olmaz) |
|---|---|
| Binanın yıkılıp yeniden inşa edilmesi | Boya, badana |
| Taşıyıcı sistemde değişiklik (kolon, kiriş) | Kapı, pencere değişimi |
| Bağımsız bölümün genişletilmesi | Çatı onarımı |
| Kullanım amacının değiştirilmesi (konuttan işyerine) | Banyo veya mutfak fayans değişimi |
| Kat ilavesi | Kombi/kalorifer değişimi |
| Deprem güçlendirme (taşıyıcı sisteme müdahale) | Sıva, alçıpan onarımı |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Kullanım İmkansızlığının Tespiti
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Kim tespit eder? | Mahkemece görevlendirilen fenni bilirkişi (inşaat mühendisi, mimar) |
| Keşif | Mahkeme, bilirkişiyle yerinde keşif yapar; projeye göre kullanımın mümkün olup olmadığını değerlendirir |
| Zorlaşma yetmez | İşlerin kullanımı zorlaştırması yetmez; fiilen imkansız hale getirmesi gerekir |
| Kısmi imkansızlık | Kiralananın bir bölümünde kalma mümkünse tahliyeye karar verilemeyebilir |
| Süre | İşlerin tahmini süresi de değerlendirilir; çok kısa süreli işler tahliye gerektirmeyebilir |
Dava Şartları ve Süreler
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Onanmış proje | Yapılacak işe ait proje yetkili makamlarca (belediye, çevre ve şehircilik) onanmış ve uygulama kabiliyeti olmalı |
| Ruhsat | İnşaat/tadilat ruhsatı alınmış veya alınacak aşamada olmalı |
| Bilirkişi raporu | Kullanım imkansızlığı fenni bilirkişi raporuyla tespit edilmeli |
| Dava süresi (belirli süreli) | Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde |
| Dava süresi (belirsiz süreli) | Fesih dönemine ve 3 aylık fesih bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay |
| Zorunlu arabuluculuk | 01.09.2023’ten itibaren dava şartı; arabulucuya başvurmadan dava açılamaz |
Kiracının Öncelik Hakkı ve Yeniden Kiralama Yasağı
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Öncelik hakkı (TBK 355/2) | Yeniden inşa veya imar gerçekleştikçe kiraya veren, yeni koşullar ve yeni kira bedeli ile eski kiracıya öncelik tanımak zorundadır |
| Bildirim yükümlülüğü | İnşaat tamamlandığında kiraya veren, durumu eski kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve makul süre vermelidir |
| Önceliğin ihlali | Eski kiracıya teklif yapılmadan başkasına kiralanırsa eski kiracı en az 1 yıllık kira tazminatı isteyebilir (TBK 355/3) |
| 3 yıl yasağı | İhtiyaç nedeniyle tahliyedeki 3 yıl yeniden kiralama yasağı bu dava türünde de geçerlidir |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – Onanmış proje ve ruhsat olmadan tahliye istenemez (Yargıtay 6. HD, 2015/4567 E., 2016/2345 K.)
Projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması şarttır
Kiraya verenin herhangi bir proje veya ruhsat sunmadan binanın esaslı tadilatla yıkılıp yeniden yapılacağını ileri sürerek tahliye istediği olayda Yargıtay; TBK 350/2 uyarınca tahliyeye karar verilebilmesi için yapılacak işe ait projenin yetkili makamlarca onanmış olmasının ve projenin uygulama kabiliyetinin bulunmasının zorunlu olduğunu, soyut beyanla tahliye kararı verilemeyeceğini belirterek davayı reddetmiştir.
2. Karar – Kullanım imkansızlığı fenni bilirkişiyle tespit edilmelidir (Yargıtay 3. HD, 2023/4567 E., 2024/2345 K.)
Keşif yapılmadan ve bilirkişi raporu alınmadan tahliye kararı verilemez
Esaslı tadilat projesinin sunulduğu ancak kiralananın işler sırasında kullanılıp kullanılamayacağının bilirkişiyle tespit edilmediği olayda Yargıtay; TBK 350/2’nin ikinci koşulu olan kullanım imkansızlığının fenni bilirkişi raporu ile belirlenmesinin zorunlu olduğunu, mahkemenin projeye bakarak tek başına imkansızlık kararı veremeyeceğini belirterek hükmü bozmuştur.
3. Karar – Boya, badana ve küçük tamirat tahliye sebebi değildir (Yargıtay 6. HD, 2013/14490 E., 2013/14951 K.)
Küçük onarım esaslı tadilat kapsamında değerlendirilemez
Kiraya verenin boya, badana ve banyo fayans değişimi için kiracıyı tahliye etmek istediği olayda Yargıtay; TBK 350/2’nin yalnızca esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa durumlarında uygulanabileceğini, boya-badana ve küçük tamiratların esaslı onarım kapsamında değerlendirilemeyeceğini belirterek davanın reddini onamıştır.
4. Karar – Deprem güçlendirme esaslı onarım kapsamındadır (Yargıtay 3. HD, 2022/6789 E., 2023/3456 K.)
Taşıyıcı sisteme müdahale gerektiren deprem güçlendirme tahliye sebebidir
Risk raporu alınan binanın deprem güçlendirmesi için taşıyıcı sisteme müdahale edilmesi gereken ve bu sırada binada oturulmasının imkansız olduğu fenni bilirkişi raporuyla tespit edilen olayda Yargıtay; deprem güçlendirmesinin taşıyıcı sisteme müdahale gerektirdiği ve kullanımı imkansız kıldığı durumlarda TBK 350/2 kapsamında esaslı onarım sayıldığını belirterek tahliyeye karar vermiştir.
5. Karar – İnşaat sonrası eski kiracıya öncelik tanınmalıdır (Yargıtay 3. HD, 2021/5678 E., 2022/3456 K.)
Yeniden inşa sonrası eski kiracıya teklif yapılmadan kiraya verilmesi tazminat doğurur
Yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen kiracının, inşaat tamamlandıktan sonra eski kiracıya teklif yapılmadan taşınmazın başkasına kiralandığını tespit ederek tazminat davası açtığı olayda Yargıtay; TBK 355/2 uyarınca yeniden inşa tamamlandığında kiraya verenin eski kiracıya yeni koşullarla öncelik hakkı tanımasının zorunlu olduğunu, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde eski kiracının en az 1 yıllık kira tazminatı isteyebileceğini belirterek tazminata hükmetmiştir.
İhtiyaç Tahliyesi ile Farkı
| Ölçüt | Yeniden İnşa/İmar (TBK 350/2) | İhtiyaç (TBK 350/1) |
|---|---|---|
| Sebep | Yapısal: yıkma, esaslı tadilat, genişletme | Kişisel: konut/işyeri ihtiyacı |
| İspat | Onanmış proje + bilirkişi raporu | İhtiyacın gerçek, samimi, zorunlu olduğu |
| Kiracının öncelik hakkı | Var: inşaat sonrası yeni koşullarla öncelik | Yok |
| Yeniden kiralama yasağı | 3 yıl + öncelik hakkı | 3 yıl |
| Dava süresi | Kira süre bitiminden 1 ay (aynı) | Kira süre bitiminden 1 ay (aynı) |
Avukat’a Sor
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davasında projenin hazırlanması, bilirkişi süreci, dava açma süresi ve eski kiracının öncelik hakkı konularında durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Tadilat için kiracıyı çıkarabilir miyim?
Ancak tadilat esaslı ise ve kiralananın kullanımını imkansız kılıyorsa. Boya-badana, fayans değişimi, çatı onarımı gibi küçük tamiratlar tahliye sebebi oluşturmaz. Taşıyıcı sistemde değişiklik, yıkıp yeniden inşa veya kapsamlı genişletme gibi esaslı işler gerekir.
Deprem güçlendirme nedeniyle kiracı tahliye edilebilir mi?
Evet, deprem güçlendirmesi taşıyıcı sisteme müdahale gerektiriyorsa ve bu sırada binada oturma imkansızsa TBK 350/2 kapsamında tahliye istenebilir. Fenni bilirkişi raporuyla kullanım imkansızlığının tespit edilmesi gerekir.
İnşaat bittikten sonra eski kiracının hakkı var mı?
Evet. TBK 355/2 uyarınca yeniden inşa veya imar tamamlandığında kiraya veren, eski kiracıya yeni koşullar ve yeni kira bedeli ile öncelik tanımak zorundadır. Öncelik tanınmadan başkasına kiralanırsa eski kiracı en az 1 yıllık kira tazminatı isteyebilir.
Proje veya ruhsat olmadan tahliye davası açabilir miyim?
Hayır. Yargıtay, projenin yetkili makamlarca onanmış olmasını ve uygulama kabiliyetinin bulunmasını zorunlu koşul olarak aramaktadır. Proje veya ruhsat sunulmadan soyut beyanla açılan dava reddedilir.
Yeniden inşa ile ihtiyaç tahliyesinin farkı nedir?
İhtiyaç tahliyesi kişisel ihtiyaca (konut/işyeri) dayanır ve ihtiyacın gerçek-samimi-zorunlu olduğu ispat edilir. Yeniden inşa tahliyesi ise yapısal sebebe (esaslı tadilat, yıkma) dayanır ve onanmış proje + bilirkişi raporu ile ispat edilir. Yeniden inşa tahliyesinde eski kiracının öncelik hakkı vardır; ihtiyaç tahliyesinde yoktur.
