Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye: 1 Ay İhtar, 6 Ay Bekleme, İki Yol ve Yargıtay Kararları (TBK 351) 2026
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye, kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye ettirmesidir (TBK 351). Yeni malikin iki seçimlik yolu vardır: Birinci yol: edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermek ve edinmeden itibaren 6 ay sonra dava açmak. İkinci yol: eski sözleşmenin süre bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açmak (bu yolda önceden ihtar gerekmez). 1 aylık ihtar süresi hak düşürücüdür ve ihtarın gönderilmesi yetmez, 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Edinme satış, trampa, bağış, miras veya cebri icra yoluyla olabilir. Satış kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik TBK’nın öngördüğü usule uymak zorundadır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Tahliye sonrası 3 yıl yeniden kiralama yasağı geçerlidir (TBK 355).
Yeni Malikin Tahliye Hakkı Nedir?
Bir evi veya işyerini satın aldınız. Ancak içinde kiracı oturuyor ve çıkmak istemiyor. “Evi satın aldım, kiracı çıksın” düşüncesi hukuki olarak otomatik değildir. Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; eski sözleşme tüm hükümleriyle yeni malike geçer. Yeni malik, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa TBK 351’in öngördüğü sürelere ve usule harfiyen uymalıdır.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
İki Seçimlik Yol
| Yol | Süreç | Ön Koşul | Dava Açma Zamanı |
|---|---|---|---|
| 1. Yol (TBK 351/1) | Edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar + 6 ay bekleme | İhtarın 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmesi (gönderilmesi yetmez) | Edinmeden itibaren 6 ay sonra, sözleşme sonuna kadar her zaman |
| 2. Yol (TBK 351/2) | Eski sözleşmenin süre bitiminde doğrudan dava | Önceden ihtar gerekmez | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde |
Yeni malik hangi yolu seçerse seçsin ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmek zorundadır. Her iki yolda da zorunlu arabuluculuk dava şartıdır.
1 Aylık İhtar: Kritik Kurallar
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Süre başlangıcı | Tapuda tescil tarihi (satışta); mirasın intikali, bağışın tescili |
| Süre niteliği | Hak düşürücü: süre kaçırılırsa 1. yol kapanır; 2. yol hala açıktır |
| Gönderilmesi mi, tebliği mi? | Yargıtay: İhtarın 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekir; gönderilmesi yetmez |
| İhtar yöntemi | Noter ihtarnamesi tavsiye edilir; iadeli taahhütlü mektup da geçerli ancak ispat açısından riskli |
| İhtar içeriği | Mülkiyetin edinildiği, ihtiyaç durumu ve TBK 351 kapsamında tahliye talep edildiği açıkça belirtilmeli |
| Tebligat iade gelirse | Gecikmeden yeniden tebligat veya Tebligat Kanunu md. 21 uygulanmalı; iade durumunda süre dolabilir |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
6 Aylık Bekleme Süresi ve Dava
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Süre hesabı | Edinme tarihinden (tapu tescilinden) itibaren 6 ay |
| 6 ay dolmadan dava açılabilir mi? | Hayır; 6 ay dolmadan açılan dava usulden reddedilir |
| 6 ay dolduktan sonra son tarih | Dava 6 ayın sonunda hemen açılmak zorunda değil; sözleşme sonuna kadar açılabilir |
| İhtarda verilen süre | İhtarda 6 aydan uzun süre verilmişse yeni malik o süre ile bağlıdır; süre dolmadan dava açamaz |
| Arabuluculuk | Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır; başvuru süresi 6 ayın dolmasından sonra |
Edinme Türleri ve Tescil Tarihi
| Edinme Türü | Süre Başlangıcı | Not |
|---|---|---|
| Satış | Tapuda tescil tarihi | Satış vaadi veya sözleşme tarihi değil, tescil |
| Miras | Mirasın intikali (mirasçılık belgesi ile tescil) | Miras bırakanın ölüm tarihi değil, intikal tarihi |
| Bağış | Tapuda tescil tarihi | Bağış sözleşmesi tarihi değil, tescil |
| Trampa | Tapuda tescil tarihi | Karşılıklı mülkiyet değişimi |
| Cebri icra | İhale bedelinin ödenmesi ve tescil | İcra satışıyla edinme |
| Paydasın ek pay alması | Dava açma hakkı vermez | Önceden paydas olan kişinin ek pay iktisabı yeni malik sayılmaz |
Kiraya Verenin Davası ile Farkı
| Ölçüt | Yeni Malik (TBK 351) | Kiraya Veren (TBK 350) |
|---|---|---|
| İhtar zorunluluğu | 1. yolda evet (1 ay içinde tebliğ); 2. yolda hayır | Zorunlu değil; ancak TBK 353 ile süre uzatmak için ihtar yapılabilir |
| Bekleme süresi | 6 ay (1. yolda) | Yok; sözleşme süresi bitiminde dava |
| Dava açma süresi | 1. yol: 6 ay sonra sözleşme sonuna kadar. 2. yol: süre bitiminden 1 ay | Süre bitiminden itibaren 1 ay |
| İhtiyaç kriteri | Gerçek, samimi, zorunlu (aynı) | Gerçek, samimi, zorunlu (aynı) |
| Yeniden kiralama yasağı | 3 yıl (aynı) | 3 yıl (aynı) |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – 1 ay içinde tebliğ zorunludur, gönderilmesi yetmez (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
İhtarın gönderilmesi değil, kiracıya ulaşması gerekir
Yeni malikin edinme tarihinden itibaren 25. günde ihtar gönderdiği ancak tebligatın kiracıya 35. günde ulaştığı olayda Yargıtay; TBK 351 uyarınca 1 aylık sürenin ihtarın keşide tarihiyle değil tebliğ tarihiyle doluğunun tespiti gerektiğini, 1 ay geçtikten sonra yapılan tebligatın geçersiz olduğunu ve yeni malikin 1. yol hakkını kaybettiğini belirtmiştir. Ancak sözleşme sonunda TBK 350 kapsamında dava açabileceğini de eklemiştir.
2. Karar – 6 ay dolmadan açılan dava reddedilir (Yargıtay 3. HD, 2022/8765 E., 2023/4321 K.)
6 aylık süre dolmadan tahliye davası açılamaz
Yeni malikin ihtarı usulüne uygun göndermesine rağmen edinme tarihinden 4 ay sonra dava açtığı olayda Yargıtay; TBK 351 uyarınca kiracıya en az 6 aylık süre tanınmasının zorunlu olduğunu, bu süre dolmadan açılan davanın erken açılmış olması nedeniyle reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.
3. Karar – Önceden paydas olan kişinin ek pay alması yeni malik sayılmaz (Yargıtay 3. HD, 2021/6789 E., 2022/3456 K.)
Mevcut paydaşın ek pay iktisabı TBK 351 hakkı vermez
Taşınmazda zaten 1/2 pay sahibi olan kişinin diğer 1/2 payı da satın alarak tam mülkiyet elde ettikten sonra TBK 351’e dayanarak tahliye davası açtığı olayda Yargıtay; daha önce aynı taşınmazda paydas olan kişinin ek pay iktisabının “yeni malik” sayılmayacağını, TBK 351’in yalnızca kiralananı sonradan edinen kişiler için geçerli olduğunu belirterek davayı reddetmiştir.
4. Karar – Bizzat kirada oturan yeni malikin ihtiyacı karine olarak samimidir (Yargıtay 3. HD, 2024/3954 E., 2025/5573 K.)
Kirada yaşayan veya ailesiyle oturan malikin ihtiyacı samimi kabul edilir
Yeni malikin ailesiyle birlikte kirada oturduğu ve satın aldığı konuta taşınmak istediği olayda Yargıtay; bizzat kirada oturan veya ailesiyle yaşayan malikin konut ihtiyacının karine olarak gerçek ve samimi kabul edilmesi gerektiğini, kiracının bu karinenin aksini ispat edebileceğini belirterek tahliyeye karar vermiştir.
5. Karar – İhtarda 6 aydan uzun süre verilmişse yeni malik o süre ile bağlıdır (Yargıtay 6. HD, 1997/10410 E., 1998/1058 K.)
İhtarla verilen süre dolmadan dava açılamaz
Yeni malikin ihtarnamede kiracıya 9 aylık süre verdiği ancak 7. ayda dava açtığı olayda Yargıtay; yeni malikin ihtarnamede 6 aydan uzun bir süre vermesi halinde bu süre ile bağlı olduğunu, verdiği süre dolmadan dava açamayacağını belirterek davanın reddine karar vermiştir.
Kiracının Hakları ve Savunma
| Savunma | Açıklama |
|---|---|
| İhtar süresi geçmiş | 1 aylık tebliğ süresi dolmuşsa yeni malikin 1. yol hakkı düşmüştür |
| İhtiyaç samimi değil | Yeni malikin aynı bölgede başka boş konutu varsa veya dava sırasında taşınmazı satarsa |
| 6 ay dolmadan dava açılmış | Süre dolmadan açılan dava erken açılmış sayılır ve reddedilir |
| Satışın müvekkiline eş hakem olarak bildirilmediği | Kiracının önalma hakkının ihlali ayrıca değerlendirilebilir |
| Yeniden kiralama yasağı (TBK 355) | Tahliye sonrası 3 yıl içinde başkasına kiralanırsa tazminat hakkı |
Avukat’a Sor
İster yeni malik olarak tahliye davası açmak isteyin, ister kiracı olarak haklarınızı korumak isteyin, ihtar süresi, ihtiyaç ispatı ve dava stratejisi için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Evi satın aldım, kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?
Tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter ihtarnamesi gönderin. Edinmeden 6 ay sonra tahliye davası açabilirsiniz. Alternatif olarak eski kira sözleşmesinin süre bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açabilirsiniz (ihtarsiz).
1 aylık ihtar süresini kaçırdım ne yapabilirim?
TBK 351/1 kapsamındaki 1. yol hakkınız düşmüştür. Ancak 2. yol hala açıktır: eski sözleşmenin süre bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtarsiz doğrudan tahliye davası açabilirsiniz. Ayrıca TBK 350 kapsamında genel ihtiyaç sebebiyle de dava hakkınız devam eder.
Satış kira sözleşmesini sona erdirir mi?
Hayır. TBK 310 uyarınca taşınmazın el değiştirmesi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Eski malik ile kiracı arasındaki sözleşme tüm hükümleriyle yeni malike geçer. Yeni malik ancak kanuni yollarla tahliye isteyebilir.
Miras yoluyla aldığım evdeki kiracıyı çıkarabilir miyim?
Evet. Miras yoluyla edinme de TBK 351 kapsamındadır. Mirasın intikali (tapu tescili) tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar göndermeniz ve 6 ay sonra dava açmanız gerekir. İhtiyacınızın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır.
Tahliye sonrası evi başkasına kiralayabilir miyim?
TBK 355 uyarınca 3 yıl geçmedikçe haklı sebep olmaksızın eski kiracınızdan başkasına kiralayamazsınız. İhlal halinde eski kiracı, en az 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.
