Kira Süresinin Sona Ermesi ve Tahliye Taahhüdüne Dayalı İlamsız Tahliye Takibi: Örnek 14, 7 Gün İtiraz, 15 Gün Tahliye ve Yargıtay Kararları (İİK 272) 2026
Kira süresinin sona ermesi veya tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye takibi, kiraya verenin yazılı kira sözleşmesi veya geçerli tahliye taahhütnamesine dayanarak icra müdürlüğünden kiracının tahliyesini talep etmesidir (İİK 272 vd.). Süreç: (1) Kiraya veren kira süresinin bitmesinden veya taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra müdürlüğüne başvurur. (2) İcra müdürlüğü kiracıya Örnek 14 tahliye emri gönderir. (3) Kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz takibi durdurur. (4) İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve kiracının 15 gün içinde taşınmazı boşaltması gerekir. (5) Boşaltmazsa icra müdürlüğü zorla tahliye gerçekleştirir. Bu takipte kira alacağı tahsili yapılamaz; yalnızca tahliye istenir. Kira alacağı için ayrıca Örnek 13 takibi veya dava gerekir. İki dayanak belge kullanılabilir: (a) Yazılı kira sözleşmesi (süre bitimi), (b) Yazılı tahliye taahhütnamesi. Sözlü kira sözleşmesine veya sözlü taahhüde dayanılarak bu takip başlatılamaz. 1 aylık süre hak düşürücüdür.
İlamsız Tahliye Takibi Nedir?
Kiracınız tahliye taahhüdü verdi ama o tarihte çıkmadı. Ya da kira sözleşmesinin süresi doldu ve siz uzatmak istemiyorsunuz. Dava yolu uzun sürebilir. İİK 272, size daha hızlı bir alternatif sunar: icra müdürlüğü aracılığıyla ilamsız tahliye takibi başlatabilirsiniz. Kiracı itiraz etmezse 15 günde tahliye gerçekleşir. Ancak bu yolda yalnızca tahliye isteyebilirsiniz; kira alacağı tahsili için ayrı takip gerekir.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 2004 sayılı İİK kaynağından inceleyebilirsiniz.
İki Dayanak: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Taahhüdü
| Dayanak | Yasal Temel | 1 Aylık Süre Başlangıcı | Koşul |
|---|---|---|---|
| Yazılı kira sözleşmesi (süre bitimi) | İİK 272/1 | Kira süresinin sona erdiği tarihten itibaren | Sözleşme yazılı olmalı; sözlü sözleşmeye dayanılamaz |
| Yazılı tahliye taahhütnamesi | İİK 272/1 + TBK 352/1 | Taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren | Taahhüt yazılı olmalı, teslimden sonra düzenlenmiş olmalı, tarih belirli olmalı |
Örnek 14 Tahliye Emri ve Adım Adım Süreç
| Adım | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| 1. Takip talebi | 1 ay içinde | Kira süresi bitiminden veya taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra müdürlüğüne başvuru; yazılı belge eklenmeli |
| 2. Örnek 14 tebliği | – | İcra müdürlüğü kiracıya Örnek 14 tahliye emri gönderir |
| 3. İtiraz süresi | Tebliğden 7 gün | Kiracı 7 gün içinde yazılı veya sözlü itiraz edebilir; itiraz takibi durdurur |
| 4. Takip kesinleşmesi | 7 gün dolunca | İtiraz edilmezse takip kesinleşir |
| 5. Boşaltma süresi | 15 gün | Kiracının taşınmazı 15 gün içinde boşaltması gerekir |
| 6. Zorla tahliye | – | 15 gün içinde boşaltmazsa icra müdürlüğü zorla tahliye eder |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
İtiraz Türleri ve Sonuçları
| İtiraz Türü | İtirazın Kaldırılması | Mahkeme |
|---|---|---|
| İmzaya itiraz (adi yazılı belge) | İcra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması istenemez | Sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası |
| İmzaya itiraz (noterden belge) | İcra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir | İcra hukuk mahkemesi |
| Kira ilişkisine itiraz | Sözleşmeye bağlı: yazılı sözleşme varsa icra hukuk; yoksa sulh hukuk | Belgenin niteliğine göre |
| Taahhüdün zorla imzalatıldığı iddiası | Yargılamayı gerektirir | Sulh hukuk mahkemesi |
| Sürenin dolmadığı itirazı | İcra hukuk mahkemesinden inceleme | İcra hukuk mahkemesi |
Örnek 13 ile Örnek 14 Farkı
| Ölçüt | Örnek 13 (İİK 269) | Örnek 14 (İİK 272) |
|---|---|---|
| Dayanak | Kira borcunun ödenmemesi (temerrüt) | Kira süresinin bitmesi veya tahliye taahhüdü |
| Amaç | Hem kira alacağı tahsili hem tahliye | Yalnızca tahliye (kira alacağı tahsili yok) |
| İtiraz süresi | 7 gün | 7 gün |
| Ödeme/boşaltma süresi | 30 gün ödeme süresi | 15 gün boşaltma süresi |
| Ödeme yapılırsa | 30 gün içinde tamamı ödenirse tahliye düşer | Ödeme seçeneği yok; süre dolunca tahliye |
| Tahliye talep mercii | İcra hukuk mahkemesi (6 ay içinde) | Takip kesinleşince doğrudan icra müdürlüğü |
Dava Yolu ile İcra Yolunun Karşılaştırması
| Ölçüt | İcra Yolu (İİK 272) | Dava Yolu (TBK 352) |
|---|---|---|
| Hız | İtiraz yoksa 15 günde tahliye | Ortalama 1-2 yıl |
| İtiraz halinde | İcra hukuk veya sulh hukuk mahkemesine başvuru gerekir; süre uzar | Doğrudan yargılama; itiraz süreci yok |
| Arabuluculuk | İcra takibinde gerekmez; itirazın kaldırılmasında da gerekmez | Dava şartı (01.09.2023’ten itibaren) |
| Zorunlu belge | Yazılı sözleşme veya taahhütname şart | Sözlü sözleşme ile de dava açılabilir |
| Kira alacağı | Ayrı takip gerekir | Dava içinde istenebilir |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – 1 aylık süre hak düşürücüdür (Yargıtay 12. HD, 2022/5678 E., 2023/3456 K.)
Süre geçtikten sonra başlatılan takip reddedilir
Kiraya verenin tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten 2 ay sonra icra takibi başlattığı olayda Yargıtay; İİK 272 ve TBK 352/1 uyarınca taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurulmasının zorunlu olduğunu, bu sürenin hak düşürücü nitelikte olduğunu ve süre geçtikten sonra başlatılan takibin iptaline karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
2. Karar – Sözlü kira sözleşmesine dayanılarak Örnek 14 takibi başlatılamaz (Yargıtay 12. HD, 2021/6789 E., 2022/3456 K.)
İlamsız tahliye takibi için yazılı belge şarttır
Kiraya verenin sözlü kira sözleşmesine dayanarak ilamsız tahliye takibi başlattığı olayda Yargıtay; İİK 272 uyarınca ilamsız tahliye takibinin yazılı kira sözleşmesine veya yazılı tahliye taahhütnamesine dayanmasının zorunlu olduğunu, sözlü akde dayanılarak bu takip yoluna başvurulamayacağını belirterek takibi iptal etmiştir.
3. Karar – Adi yazılı taahhütte imzaya itiraz halinde icra mahkemesi karar veremez (Yargıtay 12. HD, 2023/4567 E., 2024/2345 K.)
İmza inkarında sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır
Kiracının adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzasını inkar ettiği olayda Yargıtay; adi yazılı belgede imzaya itiraz edildiğinde kiraya verenin icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğini, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açması gerektiğini belirtmiştir.
4. Karar – İtiraz etmeyen kiracı 15 gün içinde boşaltmalıdır (Yargıtay 12. HD, 2020/5678 E., 2021/3456 K.)
Takip kesinleştikten sonra 15 günlük süre kesindir
Kiracının Örnek 14 tahliye emrine süresinde itiraz etmediği ancak 15 günlük süre içinde de taşınmazı boşaltmadığı olayda Yargıtay; itiraz edilmeyerek kesinleşen takipte kiracının 15 gün içinde taşınmazı boşaltmasının zorunlu olduğunu, bu süre geçtikten sonra icra müdürlüğünün zorla tahliye yapabileceğini belirtmiştir.
5. Karar – Boş tarihli taahhütnameye dayanan takipte tarihlerin sonradan doldurulması geçerliliği etkilemez (Yargıtay HGK, 2017/975 E., 2021/1108 K.)
Tarihlerin anlaşmaya aykırı tamamlandığını ispat yükü kiracıdadır
Boş tarihli imzalanmış tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan icra takibinde kiracının tarihlerin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia ettiği olayda Hukuk Genel Kurulu; tarihlerin boş olarak verilip sonradan doldurulmasının tek başına belgeyi geçersiz kılmadığını, tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin ispat yükünün kiracıda olduğunu belirterek takibin devamına karar vermiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| 1 aylık süreyi kaçırmak | Hak düşürücü; takip başlatılamaz, sözleşme 1 yıl daha uzamış sayılır |
| Sözlü sözleşmeye dayanmak | Örnek 14 gönderilemez; yazılı belge zorunlu |
| Kira alacağını bu takipte istemek | Örnek 14 yalnızca tahliye içindir; alacak için ayrı takip gerekir |
| Adi yazılı belgede imza itirazını icra mahkemesine taşımak | İcra hukuk mahkemesi yetkisiz; sulh hukuk mahkemesine başvurulmalı |
| Sözleşmeyle aynı tarihli taahhütnameye dayanmak | Taahhütname geçersiz; teslimden sonra düzenlenmiş olmalı |
| Tahliye emrini usulsüz tebliğ ettirmek | Süreler işlemez; itiraz süresi başlamaz |
Avukat’a Sor
İlamsız tahliye takibinde dayanak belgenin geçerliliği, 1 aylık hak düşürücü süre, itiraz halinde doğru mahkeme seçimi ve zorla tahliye süreci için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Örnek 14 tahliye emri nedir?
Örnek 14, kira süresinin bitmesi veya tahliye taahhüdüne dayanarak başlatılan ilamsız tahliye takibinde kiracıya gönderilen tahliye emridir. Kiracıya 7 gün itiraz süresi ve 15 gün boşaltma süresi verilir. Kira alacağı tahsili için kullanılamaz.
Örnek 13 ile Örnek 14 arasındaki fark nedir?
Örnek 13 kira borcunun ödenmemesine (temerrüt) dayanır ve hem alacak tahsili hem tahliye sağlar. Örnek 14 ise kira süresinin bitmesine veya tahliye taahhüdüne dayanır ve yalnızca tahliye içindir. Örnek 13’te 30 gün ödeme süresi vardır; Örnek 14’te 15 gün boşaltma süresi vardır.
Kiracı itiraz ederse ne olur?
İtiraz takibi durdurur. Borca itirazda icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması istenir. İmzaya itirazda (adi yazılı belge) sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılmalıdır. Noterden belgede ise icra hukuk mahkemesi yetkilidir.
Sözlü sözleşmeyle bu takip başlatılabilir mi?
Hayır. İİK 272 uyarınca ilamsız tahliye takibi yalnızca yazılı kira sözleşmesine veya yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılabilir. Sözlü sözleşmede sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.
İcra takibinde arabuluculuk gerekir mi?
İcra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekmez. İtirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesine başvurulmasında da arabuluculuk şartı aranmaz. Ancak itirazın iptali için sulh hukuk mahkemesinde açılacak davada zorunlu arabuluculuk dava şartıdır.
