Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Talepli İcra Takibi: Örnek 13, 7 Gün İtiraz, 30 Gün Ödeme ve Yargıtay Kararları (İİK 269) 2026
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli icra takibi, kiraya verenin hem kira alacağını tahsil etmek hem de kiracıyı tahliye ettirmek için icra müdürlüğüne başvurarak başlattığı ilamsız takiptir (İİK 269 vd.). Süreç şöyle işler: (1) Kiraya veren takip talebinde tahliyeyi açıkça ister; tahliye talebi yoksa Örnek 13 gönderilemez. (2) İcra müdürlüğü kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderir. (3) Kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz takibi durdurur. (4) Kiracıya konut ve çatılı işyerinde 30 gün ödeme süresi verilir. (5) İtiraz edilmezse ve 30 gün içinde ödenmezse takip kesinleşir. (6) İhtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra hukuk mahkemesinden tahliye istenir. Örnek 13 ödeme emri, TBK 315’teki temerrüt ihtarının yerine geçer; ayrıca noter ihtarnamesi çekmeye gerek kalmaz. Kiracı 30 gün içinde borcun tamamını öderse tahliye istenemez. Kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz. 30 gün geçtikten sonra yapılan ödeme haczi engeller ama tahliyeyi engellemez.
Tahliye Talepli İcra Takibi Nedir?
Kiracınız kirasını ödemiyor. Hem parayı almak hem de kiracıyı çıkarmak istiyorsunuz. İİK 269 tam bu ihtiyacı karşılar: tek bir icra takibiyle hem kira alacağınızı tahsil eder hem de tahliyeyi sağlarsınız. Ancak dikkat edilmesi gereken kritik bir nokta var: takip talebinde tahliyeyi açıkça yazmazsaniz icra dairesi Örnek 13 değil Örnek 7 ödeme emri gönderir ve o takibe dayanarak tahliye isteyemezsiniz.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 2004 sayılı İİK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Örnek 13 Ödeme Emri
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Borç kalemlerinin gösterilmesi | Hangi aylara ait, ne kadar kira borcu olduğu ayrı ayrı yazılmalı; toplam tutar belirtilmeli |
| Tahliye ihtarı | “Süresinde ödenmezse kiralananın tahliye edileceği” açıkça belirtilmeli |
| İtiraz süresi | 7 gün içinde itiraz edebileceği bildirilmeli |
| Ödeme süresi | Konut/çatılı işyeri: 30 gün. Diğer kira: 10 gün. Hasılat kirası: 60 gün |
| Kira sözleşmesi eklenmeli mi? | Zorunlu değil ama ispat kolaylığı sağlar; eklenmesi tavsiye edilir |
Adım Adım Süreç
| Adım | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| 1. Takip talebi | – | İcra müdürlüğüne başvuru; tahliye talebi açıkça yazılmalı |
| 2. Örnek 13 tebliği | – | İcra müdürlüğü kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderir |
| 3. İtiraz süresi | Tebliğden 7 gün | Kiracı itiraz ederse takip durur; itirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesine başvurulur |
| 4. Ödeme süresi | Tebliğden 30 gün | Kiracı 30 gün içinde borcun tamamını öderse tahliye istenemez |
| 5. Takip kesinleşmesi | 30 gün dolunca | İtiraz edilmemiş ve ödeme yapılmamışsa takip kesinleşir |
| 6. Tahliye talebi | 6 ay içinde | İhtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra hukuk mahkemesinden tahliye istenir (İİK 269/a) |
| 7. Tahliye kararı | 10 gün | Mahkeme kararından sonra kiracıya 10 gün süre verilir (İİK 269/c) |
| 8. Zorla tahliye | – | 10 gün içinde boşaltılmazsa icra müdürlüğü zorla tahliye gerçekleştirir |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
İtiraz Türleri ve Sonuçları
| İtiraz Türü | Süreç | Görevli Mahkeme |
|---|---|---|
| İmzaya itiraz (adi yazılı sözleşme) | Kiraya veren icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez; sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açmalı | Sulh hukuk mahkemesi |
| İmzaya itiraz (noterden sözleşme) | İcra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir | İcra hukuk mahkemesi |
| Borca itiraz (ödeme, miktar vb.) | İcra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenir | İcra hukuk mahkemesi |
| Kira sözleşmesinin varlığına itiraz | İtiraz edilmeyerek kesinleşen takipte kira akdi kabul edilmiş sayılır; artık inkar edilemez | – |
30 Günlük Süre ve Ödeme Senaryoları
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| 30 gün içinde borcun tamamı ödendi | Temerrüt ortadan kalkar; tahliye istenemez; takip alacak yönünden sona erer |
| 30 gün içinde kısmi ödeme | Temerrüt devam eder; kalan miktar için tahliye istenebilir |
| 30 gün geçtikten sonra tamamı ödendi | Haciz yapılamaz; ancak tahliye talebinde bulunulabilir (geç ödeme tahliyeyi engellemez) |
| Ödeme icra dairesine değil doğrudan kiraya verene yapıldı | Geçerlidir; kiracı bunu icra mahkemesinde ispat edebilir |
| Ödeme takipten önce yapılmış | Kiracı takip öncesi ödemeyi icra mahkemesinde ileri sürebilir; temerrüt oluşmaz |
İcra Hukuk Mahkemesinden Tahliye
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Başvuru süresi | İhtar süresinin (30 gün) bitiminden itibaren 6 ay içinde (İİK 269/a) |
| Koşullar | Ödeme emri usulüne uygun tebliğ edilmiş, itiraz edilmemiş veya kaldırılmış, 30 gün içinde ödenmemiş olmalı |
| İnceleme kapsamı | Mahkeme, 30 günlük süre içinde ödeme yapılıp yapılmadığını inceler |
| Karar | Koşullar oluşmuşsa tahliyeye karar verilir; kiracıya 10 gün süre verilir |
| İtiraz edilmemişse | Kiracı artık kira borcunun miktarına itiraz edemez; yalnızca ödeme yaptığını ileri sürebilir |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – Takip talebinde tahliye istenmemişse Örnek 13’e dayanılarak tahliye sağlanamaz (Yargıtay 8. HD, 2017/3456 E., 2017/10909 K.)
Tahliye talebi içermeyen takipte Örnek 13 geçersizdir
Kiraya verenin takip talebinde yalnızca kira alacağının tahsilini isteyip tahliye talebinde bulunmadığı halde icra müdürlüğünün Örnek 13 ödeme emri gönderdiği olayda Yargıtay; takip talebinde tahliye talebi açıkça yer almadıkça Örnek 13 ödeme emri gönderilmesinin alacaklıya tahliye hakkı sağlamayacağını belirterek tahliye talebini reddetmiştir.
2. Karar – 30 gün geçtikten sonra ödeme haczi engeller ama tahliyeyi engellemez (Yargıtay 6. HD, 2015/9041 E., 2016/915 K.)
Geç ödeme alacaklının tahliye hakkını ortadan kaldırmaz
Kiracının 30 günlük ihtar süresi geçtikten sonra borcun tamamını ödediği olayda Yargıtay; süre geçtikten sonra yapılan ödemenin haciz işlemini engelleyeceğini ancak alacaklının tahliye davası açma hakkının devam ettiğini belirterek tahliyeye karar vermiştir.
3. Karar – İtiraz etmeyen kiracı icra mahkemesinde kira akdini inkar edemez (Yargıtay 12. HD, 2022/4567 E., 2023/2345 K.)
Ödeme emrine süresinde itiraz etmemek kira sözleşmesini kabul anlamına gelir
Kiracının Örnek 13 ödeme emrine süresinde itiraz etmediği ancak icra hukuk mahkemesinde kira sözleşmesinin varlığını inkar ettiği olayda Yargıtay; İİK 269 gereğince ödeme emrine süresinde itiraz etmeyen kiracının kira akdinin varlığını ve kiracılık ilişkisini kabul etmiş sayılacağını, artık icra mahkemesinde kira sözleşmesini inkar edemeyeceğini belirtmiştir.
4. Karar – 6 aylık süre içinde tahliye istenmezse hak düşer (Yargıtay 12. HD, 2021/6789 E., 2022/3456 K.)
İhtar süresinin bitiminden 6 ay içinde başvurulmalıdır
Kiraya verenin ihtar süresinin bitiminden 8 ay sonra icra hukuk mahkemesinden tahliye talep ettiği olayda Yargıtay; İİK 269/a uyarınca ihtar müddetinin bitimini takip eden 6 ay içinde tahliye istenmesinin zorunlu olduğunu, bu sürenin hak düşürücü nitelikte olduğunu ve süre geçtikten sonra yapılan başvurunun reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.
5. Karar – Kiracı 30 gün içinde doğrudan kiraya verene de ödeme yapabilir (Yargıtay HGK, 2017/2340 E., 2021/261 K.)
Ödemenin icra dairesine yapılması şart değildir
Kiracının 30 günlük süre içinde borcu icra dairesi yerine doğrudan kiraya verene ödediğini ileri sürdüğü olayda Hukuk Genel Kurulu; ödemenin icra dairesine yapılmasının zorunlu olmadığını, kiracının doğrudan kiraya verene de ödeme yapabileceğini ve bunu icra mahkemesinde ileri sürüp ispat edebileceğini belirterek mahkemenin 30 günlük süre içinde ödeme yapılıp yapılmadığını incelemesi gerektiğine karar vermiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Takip talebinde tahliye yazmamak | Örnek 7 gönderilir; tahliye sağlanamaz. En kritik hata |
| Borç kalemlerini ayrıştırmamak | Hangi aya ait ne kadar borç olduğu belirsiz kalır; itiraz riski artar |
| 6 aylık tahliye süresini kaçırmak | İhtar süresi bittikten sonra 6 ay içinde başvurulmazsa hak düşer |
| Usulsüz tebligat | Süreler işlemez; tüm süreç baştan başlar |
| Kısmi ödemeyi kabul ederek beklemek | Kısmi ödeme temerrüdü düşürmez; ancak takibi uzatır |
| Adi yazılı sözleşmede imzaya itiraz halinde yanlış mahkemeye başvurmak | İcra hukuk mahkemesi itirazı kaldıramaz; sulh hukuk mahkemesine başvurulmalı |
Avukat’a Sor
Tahliye talepli icra takibinin doğru başlatılması, Örnek 13 ödeme emrinin usulü, itiraz halinde izlenecek yol ve 6 aylık süre için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Örnek 13 icra takibi nedir?
Örnek 13, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli olarak başlatılan ilamsız icra takibinde kiracıya gönderilen ödeme emridir. TBK 315’teki temerrüt ihtarının yerine geçer. Hem kira alacağının tahsilini hem tahliyeyi birlikte sağlar.
Kiracı Örnek 13’e itiraz ederse ne olur?
İtiraz takibi durdurur. Borca itirazda kiraya veren icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye ister. İmzaya itirazda (adi yazılı sözleşme) icra hukuk mahkemesi yetkisiz olup sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.
Kiracı 30 gün içinde öderse tahliye edilemez mi?
Evet. Borcun tamamı 30 gün içinde ödenirse temerrüt ortadan kalkar ve tahliye istenemez. Ancak kısmi ödeme temerrüdü düşürmez. 30 gün geçtikten sonra yapılan ödeme haczi engeller ama tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.
İcra hukuk mahkemesine ne zaman başvurulmalıdır?
İhtar süresinin (30 gün) bitiminden itibaren 6 ay içinde. Bu süre hak düşürücüdür; 6 ay geçtikten sonra yapılan başvuru reddedilir.
Ayrıca noter ihtarnamesi çekmem gerekir mi?
Hayır. Örnek 13 ödeme emri, TBK 315’teki temerrüt ihtarının yerine geçer. Ayrıca noter ihtarnamesi çekmeye gerek yoktur. Ancak noter ihtarı + dava yolu ile icra yolu arasında seçim somut duruma göre avukatla yapılmalıdır.
