On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye: Süre Hesabı, 3 Ay Kuralı, Fesih Bildirimi ve Yargıtay Kararları (TBK 347) 2026
On yıllık uzama süresi sonunda tahliye, kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshederek kiracıyı tahliye ettirmesidir (TBK 347). Belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresi, sözleşme süresinin bittiği tarihten itibaren başlar. Örneğin 01.01.2014’te başlayıp 31.12.2014’te biten 1 yıllık sözleşmede uzama 01.01.2015’te başlar, 10 uzama yılı 31.12.2024’te dolar; kiraya veren 31.12.2025’ten en az 3 ay önce (en geç 30.09.2025) yazılı bildirim yapar ve 31.12.2025’ten itibaren 1 ay içinde dava açar. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise 10 yıllık süre kiranın başlangıcından itibaren hesaplanır. Fesih bildirimi noter aracılığıyla yazılı yapılmalıdır. Kiraya veren herhangi bir sebep göstermek zorunda değildir; 10 yılın dolması tek başına yeterlidir. Yeni sözleşme yapılmışsa 10 yıllık süre yeni sözleşme tarihinden yeniden başlar. Yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır.
On Yıllık Uzama Süresi Nedir?
Normal şartlarda kiraya veren, kira sözleşmesinin süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Sözleşme her yıl otomatik olarak uzar. Ancak kanun koyucu bu korumayı sınırsız bırakmamıştır: 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. “İhtiyaç” veya “tadilat” gibi bir gerekçe ileri sürmek zorunda değildir; 10 yılın dolması yeterlidir.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Süre Hesabı: Belirli ve Belirsiz Süreli
| Sözleşme Türü | 10 Yılın Başlangıcı | Formül |
|---|---|---|
| Belirli süreli (örn: 1 yıl) | Sözleşme süresinin bittiği tarihten itibaren | Sözleşme süresi + 10 uzama yılı + 1 uzama yılı daha (fesih ilk bu yılın sonunda) |
| Belirli süreli (örn: 3 yıl) | 3 yıllık sürenin bittiği tarihten itibaren | 3 + 10 + 1 = 14. yılın sonunda fesih |
| Belirsiz süreli | Kiranın başlangıç tarihinden itibaren | Başlangıçtan 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih |
3 Ay Kuralı ve Fesih Bildirimi
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Bildirim süresi | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce |
| Bildirim şekli | Yazılı (noter ihtarnamesi şart değil ama ispat için zorunlu) |
| İçerik | TBK 347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinin dolduğu, sözleşmenin feshedildiği ve taşınmazın tahliyesinin istendiği açıkça yazılmalı |
| Sebep gösterme | Zorunlu değil; herhangi bir sebep göstermeksizin fesih mümkün |
| Tebliğ | Bildirimin kiracıya tebliğ edilmesi gerekir; gönderilmesi yetmez |
| Pay ve paydaş çoğunluğu | Birden fazla kiraya veren (paydaş) varsa fesih ihbarının pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılması gerekir |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Somut Örneklerle Hesaplama
| Örnek | Sözleşme | 10 Yıl Dolumu | Fesih Bildirimi Son Tarih | Dava Açma |
|---|---|---|---|---|
| 1 yıllık (01.01.2014) | Sözleşme 31.12.2014’te biter | 31.12.2024 | En geç 30.09.2025 | 01.01.2026 – 31.01.2026 |
| 2 yıllık (01.06.2013) | Sözleşme 31.05.2015’te biter | 31.05.2025 | En geç 28.02.2026 | 01.06.2026 – 30.06.2026 |
| 5 yıllık (01.01.2010) | Sözleşme 31.12.2014’te biter | 31.12.2024 | En geç 30.09.2025 | 01.01.2026 – 31.01.2026 |
| Belirsiz süreli (01.03.2012) | Başlangıçtan itibaren | 01.03.2022 | Genel hükümlere göre fesih bildirimi | Fesih süresinin bitiminden itibaren |
Dava Açma Süresi ve Usul
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Dava süresi | Fesih bildirimiyle belirlenen uzama yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde (hak düşürücü) |
| TBK 353 uygulaması | Süre içinde dava açılacağını ihtar ederek süreyi 1 kira yılı uzatma imkanı |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi |
| Zorunlu arabuluculuk | 01.09.2023’ten itibaren dava şartı |
| Malik de dava açabilir mi? | Evet; kiraya veren ile malik farklı kişiler olsa bile malik TBK 347 uyarınca dava açabilir |
Yeni Sözleşme ve Süre Sıfırlanması
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Mevcut kiracıyla yeni sözleşme imzalanmış | 10 yıllık süre yeni sözleşme tarihinden yeniden başlar |
| Sözleşme yenilenmemiş, birer yıl uzamış | Otomatik uzama 10 yıllık süreyi sıfırlamaz; süre devam eder |
| Kira bedeli güncelleme protokolü | Yalnızca kira bedelini güncelleyen protokol yeni sözleşme sayılmaz; süre devam eder |
| Yeni koşullarla tamamen yeni sözleşme | Başlangıç tarihi, süresi, koşulları değişmişse yeni sözleşme sayılır; süre sıfırlanır |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – 10 yıl sözleşme tarihinden değil, sözleşme süresinin bittiği tarihten başlar (Yargıtay 3. HD, 2017/6229 E., 2017/14491 K.)
Belirli süreli sözleşmelerde uzama başlangıcı sürenin bittiği tarihtir
01.02.2000 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak tahliye davası açılan olayda Yargıtay; TBK 347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinin sözleşmenin kurulduğu tarihten değil, sözleşme süresinin bittiği tarihten itibaren başladığını belirterek süre hesabının bu çerçevede yapılması gerektiğini hükme bağlamıştır. Ayrıca malikin de TBK 347 uyarınca tahliye davası açabileceğini teyit etmiştir.
2. Karar – Yeni sözleşme yapılırsa 10 yıl yeniden başlar (Yargıtay 3. HD, 2017/17243 E., 2018/5100 K.)
Sözleşmenin yenilenmesi 10 yıllık süreyi sıfırlar
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 31.12.2012 tarihinde yenilenmiş olduğu olayda Yargıtay; on yıllık sürenin bu yenilenme tarihinden itibaren işlemeye başlayacağını ve dava tarihi itibarıyla 10 yıllık uzama süresinin henüz dolmadığını belirterek tahliye koşullarının oluşmadığına karar vermiştir.
3. Karar – Fesih ihbarı pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılmalıdır (Yargıtay 3. HD, 2017/7238 E., 2017/16609 K.)
Paydaş çoğunluğu sağlanmadan gönderilen ihtar geçersizdir
Birden fazla paydasın kiraya veren olduğu taşınmazda yalnızca bir paydaşın gönderdiği fesih ihbarına dayanılarak açılan tahliye davasında Yargıtay; fesih ihbarının pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılmadığını, ihtarnamedeki bu eksikliğin sonradan tamamlanamayacağını belirterek davanın reddine karar vermiştir.
4. Karar – 3 aylık bildirim süresi kaçırılırsa bir sonraki uzama yılı beklenir (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
Bildirimin 3 ay öncesinden yapılmaması o yıl için fesih hakkını düşürür
Kiraya verenin fesih bildirimini uzama yılının bitiminden 2 ay önce gönderdiği olayda Yargıtay; TBK 347 uyarınca bildirimin en az 3 ay öncesinden yapılmasının zorunlu olduğunu, 2 ay öncesinden yapılan bildirimin o uzama yılı için geçersiz olduğunu, ancak kiraya verenin bir sonraki uzama yılının bitiminden 3 ay önce yeniden bildirim yaparak fesih hakkını kullanabileceğini belirtmiştir.
5. Karar – Belirsiz süreli sözleşmede 10 yıl başlangıçtan itibaren hesaplanır (Yargıtay 3. HD, 2017/7129 E., 2017/17713 K.)
Sözlü veya belirsiz süreli sözleşmelerde süre kira başlangıcından başlar
24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanılarak açılan tahliye davasında Yargıtay; uyuşmazlığın TBK 347/2 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerektiğini, belirsiz süreli sözleşmelerde 10 yıllık sürenin kiranın başlangıç tarihinden itibaren hesaplandığını ve bu süre dolduktan sonra kiraya verenin genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceğini belirterek tahliyeye karar vermiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| 10 yılı sözleşme tarihinden başlatmak | Belirli süreli sözleşmelerde süre, sözleşmenin bittiği tarihten başlar; erken hesaplama davayı düşürür |
| Bildirimi 3 aydan kısa süre önce göndermek | O uzama yılı için fesih geçersiz; bir sonraki yıl yeniden bildirim gerekir |
| Sözlü bildirimle yetinmek | Yazılı bildirim zorunlu; sözlü bildirim geçersiz |
| Paydaş çoğunluğu sağlamadan ihtar göndermek | İhtar geçersiz ve sonradan tamamlanamaz |
| Mevcut kiracıyla yeni sözleşme imzalamak | 10 yıllık süre sıfırlanır; yeniden 10 yıl bekleme başlar |
| Dava açma süresini kaçırmak | TBK 353 ile ihtar çekilerek süre uzatılabilir; aksi halde bir sonraki yıl beklenir |
Avukat’a Sor
10 yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, fesih bildirimi hazırlığı, tebligat takibi, yeni sözleşme riski ve dava stratejisi için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
10 yıllık kiracıyı sebepsiz çıkarabilir miyim?
Evet, ancak 10 yıllık uzama süresinin dolmuş olması gerekir. Belirli süreli sözleşmelerde bu süre, sözleşme süresinin bitmesinden itibaren başlar. Örneğin 1 yıllık sözleşmede toplam 11 yıl sonra fesih hakkı doğar. Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapmalısınız.
10 yıl sözleşme tarihinden mi başlar?
Belirli süreli sözleşmelerde hayır. 10 yıllık uzama süresi, sözleşme süresinin sona erdiği tarihten itibaren başlar. 1 yıllık sözleşmede 1+10=11 yıl, 5 yıllık sözleşmede 5+10=15 yıl sonra fesih hakkı doğar. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise süre kira başlangıcından başlar.
Yeni sözleşme yaptım, 10 yıl sıfırlanır mı?
Evet. Mevcut kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalanmışsa 10 yıllık süre yeni sözleşme tarihinden yeniden başlar. Ancak yalnızca kira bedelini güncelleyen protokol yeni sözleşme sayılmaz.
3 aylık bildirimi kaçırdım ne yapabilirim?
O uzama yılı için fesih hakkınız geçerli olmaz. Ancak bir sonraki uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yeniden fesih bildirimi göndererek sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.
Bu hüküm işyeri kiralarında da geçerli mi?
Evet. TBK 347 hem konut hem çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Ancak çatılı işyeri kapsamına girmeyen kiralamalarda bu madde uygulanmaz.
