Kira Bedelinin Tespiti Davası: 5 Yıl Kuralı, TÜFE Sınırı, Hakkaniyet İndirimi ve Yargıtay Kararları (TBK 344-345) 2026
Kira bedelinin tespiti davası, kiraya veren veya kiracının yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep ettiği davadır (TBK 344-345). İki temel kural vardır: (1) İlk 5 yıl içinde kira artışı, bir önceki yılın TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez (TBK 344/1). (2) 5 yılın sonunda ve her 5 yılın bitiminde hakim, kira bedelini TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde yeniden tespit eder (TBK 344/3). 5 yılın ardından emsal kira değerleri esas alınır; ancak Yargıtay, belirlenen emsal bedelden hakkaniyet indirimi yapılmasını aramaktadır. Dava her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa veya bu sürede yazılı bildirim yapılmışsa karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Döviz cinsinden kira sözleşmelerinde 5 yıl geçmedikçe tespit davası açılamaz (TBK 344/4).
Kira Tespit Davası Nedir?
Kiranız 5 yıldır aynı kiracıyla devam ediyor ve her yıl TÜFE oranında artırıldı. Ancak piyasa kiraları çok yükseldi ve sizin kiranız piyasanın çok altında kaldı. Ya da kiracı olarak ev sahibiniz piyasanın çok üzerinde artış istiyor. Her iki durumda da mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden tespitini isteyebilirsiniz. Hakim, emsal kiraları, taşınmazın durumunu ve TÜFE oranını birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
İlk 5 Yıl: TÜFE Sınırı
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Yasal sınır (TBK 344/1) | Yenilenen dönemlerde artış, bir önceki yılın TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez |
| Anlaşma varsa | Taraflar artış kararlaştırmışsa oran TÜFE’yi geçemez; geçen kısım geçersizdir |
| Anlaşma yoksa | Hakim, TÜFE sınırını geçmemek koşuluyla kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirler (TBK 344/2) |
| Döviz cinsinden kira | 5 yıl geçmedikçe artış yapılamaz ve tespit davası açılamaz (TBK 344/4) |
| %25 sınırı (geçici) | 11.06.2022-01.07.2024 arası konut kiralarında %25 tavan uygulandı; süresi dolmuştur |
5 Yıldan Sonra: Emsal ve Hakkaniyet
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Yasal dayanak (TBK 344/3) | 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her 5 yılın sonunda hakim kira bedelini yeniden tespit eder |
| Üç kriter | TÜFE oranı + kiralananın durumu + emsal kira bedelleri = hakkaniyete uygun tespit |
| Emsal araştırması | Bilirkişi taşınmazı yerinde inceler; benzer konum, büyüklük, nitelik ve kullanım amacındaki taşınmazların kiralarını karşılaştırır |
| Kim açabilir? | Hem kiraya veren hem kiracı açabilir |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Dava Açma Süresi ve Bildirim
| Durum | Kararın Geçerlilik Başlangıcı |
|---|---|
| Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açıldı | Yeni dönemin başından itibaren geçerli |
| 30 gün önce yazılı bildirim yapıldı, dava daha sonra açıldı | Yeni dönemin başından itibaren geçerli |
| 30 gün kuralına uyulmadı | Karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olur |
| Sözleşmede artış hükmü varsa | 30 gün önceden bildirim gerekmez; dava her zaman açılabilir ve yeni dönemden geçerlidir |
Hakkaniyet İndirimi
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Ne demek? | Bilirkişinin belirlediği emsal kira bedelinden belirli oranda indirim yapılması |
| Neden? | Uzun süreli kiracının korunması; ani ve aşırı artışın önlenmesi |
| Oran | Yargıtay kesin oran belirlememiştir; uygulamada genellikle emsal değerin %5-20 altında tespit |
| Zorunlu mu? | Evet; Yargıtay, emsal bedeli aynen uygulamayı bozma sebebi saymaktadır (18.11.1964 tarih 2/4 YİBK) |
| Kriter | Kira süresi, kiracının ödeme düzeni, taşınmazın iyileştirmeleri, yerel piyasa koşulları |
Kira Uyarlama Davası ile Farkı
| Ölçüt | Kira Tespit (TBK 344) | Kira Uyarlama (TBK 138) |
|---|---|---|
| Amaç | Yenilenen dönem için kira bedelinin belirlenmesi | Sözleşme koşullarının olağanüstü değişiklik nedeniyle uyarlanması |
| Koşul | Dönem yenilenmesi veya 5 yıl dolması | Öngörülemeyen olağanüstü durum (savaş, deprem, hiperenflasyon) |
| Süre | 5 yıl beklenmesi gerekebilir | Her zaman açılabilir; 5 yıl şartı yok |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi | Sulh hukuk mahkemesi |
| Karar etkisi | Yeni dönem için ileriye dönük | Dava tarihinden itibaren |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – Emsal kira bedelinden hakkaniyet indirimi yapılmadan tespit yapılamaz (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı YİBK uyarınca indirim zorunludur
Bilirkişi raporuyla belirlenen emsal kira bedelinin aynen hükme esas alındığı olayda Yargıtay; TBK 344/3 uyarınca 5 yılın sonunda kira bedelinin tespitinde emsal kira değerinin belirlenmesinden sonra 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı İçtihatı Birleştirme Kararı gereğince hakkaniyet indirimi yapılmasının zorunlu olduğunu, emsal bedelin aynen uygulanmasının bozma sebebi olduğunu belirterek hükmü bozmuştur.
2. Karar – Emsal kira araştırmasında taşınmaz yerinde incelenmeli ve emsaller tek tek görülmelidir (Yargıtay 3. HD, 2025/5957 E., 2025/6789 K.)
Bilirkişi masabaşı değerlendirme yapamaz
Bilirkişinin kiralanan taşınmazı yerinde incelemeden ve emsal taşınmazları tek tek görmeden masabaşı değerlendirmeyle rapor hazırladığı olayda Yargıtay; kira bedelinin tespitinde bilirkişinin kiralananı ve emsal gösterilen taşınmazları yerinde görüp incelemesinin zorunlu olduğunu, konum, nitelik, kullanım amacı ve piyasa koşullarının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.
3. Karar – Sözleşmede artış hükmü varsa 30 gün önceden bildirim gerekmez (Yargıtay 3. HD, 2022/6789 E., 2023/4567 K.)
Artış kararı içeren sözleşmede dava her zaman açılabilir
Sözleşmede TÜFE oranında artış hükmü bulunan kira ilişkisinde kiraya verenin 30 gün önceden bildirim yapmadan tespit davası açtığı olayda Yargıtay; TBK 345/2 uyarınca sözleşmede artış hükmü bulunan durumlarda yeni dönemin başlangıcından 30 gün önceden bildirim yapılmasının dava şartı olmadığını, davanın her zaman açılabileceğini ve kararın yeni dönemin başından geçerli olacağını belirtmiştir.
4. Karar – 5 yıl hesabında yenileme sözleşmesi dönemi değil ilk sözleşme dikkate alınır (Yargıtay 3. HD, 2021/5678 E., 2022/3456 K.)
İlk sözleşme tarihinden 5 yıl geçmişse emsal tespiti yapılabilir
Tarafların aynı kiracıyla yenileme sözleşmesi yaptığı ancak ilk kira sözleşmesinin başlangıcından 8 yıl geçtiği olayda Yargıtay; yenileme sözleşmesinin kira bedelini güncellemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcına göre 5 yıllık süre geçmişse TBK 344/3 uyarınca emsal kira bedellerine göre hakkaniyetli tespit yapılması gerektiğini belirtmiştir.
5. Karar – Döviz cinsinden kirada 5 yıl geçmedikçe tespit davası açılamaz (Yargıtay 3. HD, 2020/4567 E., 2021/2345 K.)
TBK 344/4 döviz kirasında 5 yıl bekleme zorunluluğu getirir
Döviz cinsinden kira sözleşmesinin 3. yılında kiraya verenin kira tespit davası açtığı olayda Yargıtay; TBK 344/4 uyarınca kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırılmış olması halinde 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağını ve tespit davası açılamayacağını belirterek davanın reddine karar vermiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| 5 yıl dolmadan emsal kira tespiti istemek | İlk 5 yılda TÜFE tavanı geçerli; emsal kira tespiti yapılamaz |
| 30 gün önceden bildirim yapmamak (artış hükmü yoksa) | Karar bir sonraki dönem için geçerli olur; bir dönem kaybı |
| Hakkaniyet indirimi istememek | Emsal bedel aynen uygulanırsa Yargıtay bozar |
| Emsal taşınmazları yerinde inceletmemek | Masabaşı bilirkişi raporu bozma sebebi |
| Tespit davası ile uyarlama davasını karıştırmak | Farklı yasal dayanaklar; yanlış dava türü reddedilir |
| Döviz kirada 5 yıl dolmadan dava açmak | Dava reddedilir |
Avukat’a Sor
Kira tespit davasında emsal araştırması, hakkaniyet indirimi oranı, 30 gün bildirim kuralı ve 5 yıl hesabı konularında durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Her zaman açılabilir. Ancak kararın yeni dönemin başından geçerli olması için yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya bu sürede yazılı bildirim yapılmalıdır. Sözleşmede artış hükmü varsa 30 gün kuralı uygulanmaz.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira tespit davasını hem kiraya veren hem kiracı açabilir. Kiracı, ödediği kiranın emsalin üzerinde olduğunu düşünüyorsa mahkemeden düşürülmesini isteyebilir.
Hakkaniyet indirimi ne kadar uygulanır?
Yargıtay kesin oran belirlememiştir; uygulamada genellikle emsal değerin %5-20 altında tespit yapılmaktadır. Oran, kira süresi, kiracının ödeme düzeni, taşınmazın iyileştirmeleri ve yerel piyasa koşullarına göre değişir.
5 yıl nasıl hesaplanır?
İlk kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Yenileme sözleşmesi yapılmış olsa bile ilk sözleşme tarihine göre 5 yıl geçmişse emsal kira tespiti istenebilir.
Kira tespit ile kira uyarlama davasının farkı nedir?
Kira tespiti (TBK 344) yenilenen dönem için kira bedelinin belirlenmesidir; 5 yıl dolması beklenir. Kira uyarlama (TBK 138) olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasıdır; 5 yıl şartı aranmaz, her zaman açılabilir.
