Kira Artış Oranına İlişkin Uyuşmazlıklar: TÜFE Sınırı, Fazla Ödenen Kiranın İadesi, 5 Yıl Sonrası ve Yargıtay Kararları (TBK 344) 2026
Kira artış oranına ilişkin uyuşmazlıklar, kiraya veren ile kiracı arasında yenilenen dönemdeki kira bedelinin ne kadar artırılacağı konusundaki anlaşmazlıklardır (TBK 344). Temel kurallar: (1) Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa bu oran uygulanır; ancak TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez, aşan kısım geçersizdir (TBK 344/1). (2) Sözleşmede artış oranı yoksa hakim TÜFE sınırını geçmemek üzere hakkaniyetle belirler (TBK 344/2). (3) 5 yıldan sonra hakim emsal kira ve TÜFE’yi birlikte değerlendirerek TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın tespit yapar (TBK 344/3). (4) TÜFE’nin üzerinde ödenen kira farkı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade talep edilebilir. (5) Kiraya verenin tek taraflı zam belirleme hakkı yoktur; anlaşmazlıkta mahkemeye başvurulur. (6) %25 geçici tavanı (TBK Geçici m.1-2) 01.07.2024’te sona ermiştir; 2026’da geçerli tavan yalnızca TÜFE 12 aylık ortalamadır.
Kira Artış Oranı Uyuşmazlıkları Nedir?
Kira yenilenme dönemi geldi. Ev sahibi %50 zam istiyor. Kiracı “TÜFE oranı %40, onun üzerinde ödemem” diyor. Ya da sözleşmede “her yıl %60 artış” yazıyor ama TÜFE oranı %35. Hangi oran geçerli? Fazla ödenen kira geri alınabilir mi? 5 yıl geçtikten sonra ne değişir? Bu soruların tamamı TBK 344’ün konusudur ve 2026’da en yoğun yaşanan kira uyuşmazlıkları arasındadır.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
TÜFE Sınırı: Artışın Tavanı
| Durum | Uygulanacak Artış Oranı | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmış | Sözleşmedeki oran uygulanır; ancak TÜFE 12 aylık ortalamayı aşamaz; aşan kısım geçersiz | TBK 344/1 |
| Sözleşmede artış oranı yok | TÜFE 12 aylık ortalamayı geçmemek üzere hakim hakkaniyetle belirler | TBK 344/2 |
| 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen | TÜFE sınırına bağlı değil; emsal kira + TÜFE + kiralanan durumu = hakkaniyet tespiti | TBK 344/3 |
| Döviz cinsinden kira | 5 yıl geçmedikçe artış yapılamaz | TBK 344/4 |
| %25 geçici tavanı | 01.07.2024’te sona ermiştir; 2026’da geçerli değildir | TBK Geçici m.1-2 |
6 Tipik Uyuşmazlık Senaryosu
| Senaryo | Sonuç |
|---|---|
| Sözleşmede %60 artış yazıyor, TÜFE %35 | %35 geçerli; %60 ile %35 arasındaki fark geçersiz |
| Sözleşmede ÜFE yazıyor, ÜFE TÜFE’den yüksek | TÜFE tavanı geçerli; ÜFE TÜFE’yi aşarsa TÜFE uygulanır |
| Sözleşmede artış hükmü yok, ev sahibi %50 istiyor | Kiracı ödemekle yükümlü değil; anlaşamazlarsa mahkeme TÜFE sınırında hakkaniyetle belirler |
| Kiracı baskı altında TÜFE üzeri ödemiş | Fazla ödenen kısım sebepsiz zenginleşme olarak iade edilebilir |
| Ev sahibi zam yapmak istemiyor, kiracı piyasa altında ödüyor | Kiracı artış yapmamaya razıysa daha düşük oran geçerli; sözleşme serbestisi |
| 5 yıl dolmuş, ev sahibi emsal kira istiyor | Mahkeme emsal kira + hakkaniyet indirimi ile tespit yapar; TÜFE tavanı uygulanmaz |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Fazla Ödenen Kiranın İadesi
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK 77 vd. (sebepsiz zenginleşme); TBK 344 emredici hüküm |
| Kim talep eder? | TÜFE sınırının üzerinde ödeme yapan kiracı |
| Zamanaşımı | Genel zamanaşımı (TBK 146: 10 yıl); her ödeme ayrı başlangıç |
| İspat | Banka dekontları, makbuzlar; ödenen tutar ile TÜFE sınırındaki tutar farkı |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
| Zorunlu arabuluculuk | Dava şartı (kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık) |
5 Yıl Sonrası: TÜFE Sınırı Kalkar
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Kural (TBK 344/3) | 5 yıldan uzun veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde TÜFE sınırı uygulanmaz; hakim emsal kira ve hakkaniyet esasıyla belirler |
| 5 yıl nasıl hesaplanır? | İlk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren; yenileme sözleşmesi süreyi sıfırlamaz |
| Her 5 yılın sonunda | Tekrar emsal tespiti yapılabilir |
| Hakkaniyet indirimi | Emsal kira bedelinden genellikle %5-20 indirim yapılır |
| Döviz kirada | 5 yıl geçmedikçe artış veya tespit davası açılamaz; 5 yıl sonrası emsal tespiti yapılır |
Uyuşmazlık Çözüm Yolu
| Adım | Açıklama |
|---|---|
| 1. İhtarname | Yasal sınırın bildirilmesi; TÜFE oranının üzerindeki artışın geçersiz olduğu ihtarla bildirilir |
| 2. Zorunlu arabuluculuk | Kira uyuşmazlıklarında dava şartı; arabuluculukta uzlaşılırsa dava açılmaz |
| 3. Kira tespit davası | Sulh hukuk mahkemesinde açılır; hakim TÜFE sınırında (5 yıl içinde) veya emsal + hakkaniyetle (5 yıl sonrası) belirler |
| 4. Fazla ödenen kiranın iadesi davası | TÜFE üzerinde ödeme yapılmışsa sebepsiz zenginleşme davası |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – TÜFE sınırını aşan sözleşmesel artış oranı geçersizdir (Yargıtay 3. HD, 2023/4567 E., 2024/2345 K.)
TBK 344 emredici hükümdür; aşan kısım kendiliğinden geçersizdir
Sözleşmede yıllık %65 artış kararlaştırılmış ancak ilgili dönemde TÜFE 12 aylık ortalamasının %39 olduğu olayda Yargıtay; TBK 344/1’in emredici nitelikte olduğunu, tarafların kararlaştırdığı artış oranının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemeyeceğini, geçen kısmın kendiliğinden geçersiz olduğunu ve yalnızca TÜFE oranındaki artışın uygulanabileceğini belirtmiştir.
2. Karar – Fazla ödenen kira bedeli sebepsiz zenginleşme olarak iade edilmelidir (Yargıtay 3. HD, 2024/5678 E., 2025/3456 K.)
TÜFE sınırının üzerinde ödenen kira farkı geri istenebilir
Kiracının tahliye baskısı altında TÜFE oranının üzerinde kira artışını kabul ederek 2 yıl boyunca fazla ödeme yaptığı olayda Yargıtay; TBK 344 hükmünün emredici nitelikte olduğunu, yasal sınırın üzerinde yapılan ödemelerin sebepsiz zenginleşme teşkil ettiğini ve kiracının fazla ödediği tutarı TBK 77 vd. hükümlerine göre iade talep edebileceğini belirterek kiraya vereni ödemeye mahkum etmiştir.
3. Karar – Belirsizlik halinde kiracı lehine yorum yapılır (Yargıtay 8. HD, 2018/8653 E., 2018/13759 K.)
Hangi endeksin uygulanacağı belirsizse TÜFE tavanı geçerlidir
Sözleşmede “ÜFE veya TÜFE oranında artış” ibaresi bulunan ve hangi endeksin uygulanacağının tartışmalı olduğu olayda Yargıtay; endeksin belirsiz olduğu hallerde kiracı lehine yorum ilkesinin uygulanması gerektiğini, her durumda TÜFE 12 aylık ortalamasının yasal tavan olduğunu ve bunun aşılamayacağını belirtmiştir.
4. Karar – Sözleşmede boş bırakılan artış oranı TÜFE esas alınarak doldurulur (Yargıtay 3. HD, 2022/6789 E., 2023/4567 K.)
Artış iradesi varsa oran TÜFE ile belirlenir
Sözleşmede “kira bedeli her yıl artırılacaktır” yazılı ancak oranın boş bırakıldığı olayda Yargıtay; tarafların artış iradesinin mevcut olduğunu, oran boş bırakılmış olsa bile TBK 344/2 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasının uygulanması gerektiğini belirtmiştir.
5. Karar – Kiraya verenin tek taraflı zam belirleme hakkı yoktur (Yargıtay 3. HD, 2023/7890 E., 2024/5678 K.)
Anlaşmazlık halinde kiraya veren mahkemeye başvurmalıdır
Kiraya verenin yeni dönem kira bedelini tek taraflı olarak emsal kiraya göre belirleyip kiracıdan bu bedeli talep ettiği olayda Yargıtay; kiraya verenin tek taraflı zam belirleme yetkisinin bulunmadığını, anlaşmazlık halinde kira bedelinin ancak mahkemece TBK 344 çerçevesinde tespit edilebileceğini, tespit davası açılmadıkça kiracının mevcut kira üzerinden ödeme yapmaya devam edebileceğini belirtmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Sözleşmedeki oranın her durumda geçerli sanmak | TÜFE’yi aşan kısım geçersiz; yalnızca TÜFE tavanı uygulanır |
| ÜFE ile TÜFE’yi karıştırmak | 2019 sonrası tavan TÜFE 12 aylık ortalamadır; ÜFE’ye dayanılamaz |
| Baskı altında fazla ödeme yapmak | Fazla ödenen tutar iade edilebilir; ancak ispat için banka dekontu saklanmalı |
| 5 yıl dolmadan emsal kira istemek | İlk 5 yılda TÜFE tavanı geçerli; emsal tespiti yapılamaz |
| Kiraya verenin tek taraflı zam belirlemesi | Geçersiz; mahkeme kararı olmadan kiracı eski kirayla ödemeye devam edebilir |
| Arabuluculuk başvurusu yapmadan dava açmak | Dava şartı eksikliği; dava usulden reddedilir |
Avukat’a Sor
Kira artış oranı uyuşmazlığında yasal sınır hesabı, fazla ödenen kiranın iadesi, arabuluculuk süreci ve kira tespit davası için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam yapabilir mi?
Hayır. TBK 344 emredici hükümdür. İlk 5 yıl içinde kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Geçen kısım geçersizdir. 5 yıldan sonra hakim emsal kira bedeliyle tespit yapabilir.
Fazla ödediğim kirayı geri alabilir miyim?
Evet. TÜFE sınırının üzerinde ödenen kira farkı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri talep edilebilir. Zamanaşımı süresi her ödeme için ayrı ayrı 10 yıldır. Banka dekontlarınızı saklayın.
Sözleşmede ÜFE yazıyorsa ÜFE mi uygulanır?
Sözleşmede ÜFE yazılı olsa bile TÜFE 12 aylık ortalaması yasal tavandır. ÜFE oranı TÜFE’yi aşıyorsa TÜFE uygulanır. ÜFE oranı TÜFE’nin altındaysa ÜFE geçerlidir.
%25 kira artış sınırı hala geçerli mi?
Hayır. %25 geçici tavanı 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir. 2026’da geçerli olan tek üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamadır.
Ev sahibiyle anlaşamazsak ne olur?
Önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılır. Arabuluculukta uzlaşılamazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılır. Dava açılmadıkça kiracı mevcut kira üzerinden ödeme yapmaya devam edebilir.
