İİK 114 Değişikliği: Ortaklığın Giderilmesinde Yeni Dönem – Mirasçıya Özel Artırma 2026
İİK 114 değişikliği 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girdi (7589 sayılı Kanun, m.1). İki katmanlı değişiklik: (1) Mirasçı kalkanı – ortaklığın giderilmesi satışında tamamı miras yoluyla edinilmiş ve dışarıdan üçüncü kişi mülkiyeti bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır; bir defaya mahsus uygulanır; asgari teklif eşiği muhammen kıymetin %100’üdür; sonuçsuz kalırsa ikinci artırma %50 eşiğiyle herkese açık yapılır. (2) İhale bedelini yatırmayan alıcıya teklif bedelinin %5’i oranında idari para cezası verilir; teminat iade edilmez ve 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir. Alıcı satış isteyen alacaklıysa muhammen bedelin %10’u alacağından mahsup; alıcı paydassa teminatın tamamı diğer pay sahiplerine. Hazine açık artırmalarda teminattan muaf tutuldu. İlanı 31 Temmuz 2026’dan önce yapılmış satışlara uygulanmaz (Geçici Madde 1/1).
Kısaca Ne Değişti?
Baba veya anneden miras kalan aile evi, ortaklığın giderilmesi davasıyla satışa çıkıyor. İlk artırmada dışarıdan biri düşük bedelle evi kapıyordu. 7589 sayılı Kanun bu tabloyu değiştirdi: artık birinci artırma yalnızca mirasçılara açık ve asgari teklif eşiği %100. Ayrıca ihaleyi kazanıp parasını yatırmayan alıcıya %5 idari para cezası geliyor.
7589 sayılı Kanun’un 1. maddesi, icra ihalelerinin bel kemiği olan İcra ve İflas Kanunu m.114’te iki katmanlı bir değişiklik yaptı: maddenin ikinci fıkrasına yeni cümleler eklendi, elektronik satış ilanının zorunlu içeriğini düzenleyen yedinci fıkranın 6, 8 ve 9 numaralı bentleri baştan yazıldı.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 2004 sayılı İİK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Bazı rakip siteler (YTT Law, Lexpera, Paksoy) eski yargı paketlerindeki İİK değişikliklerini (5. Yargı Paketi, online satış düzenlemesi) anlatmakta olup 7589 s.K. ile gelen mirasçı kalkanı ve %5 idari para cezasını içermemektedir.
Değişikliğin Künyesi
| Bilgi | Detay |
|---|---|
| Değiştiren metin | 7589 sayılı Kanun, madde 1 |
| Resmi Gazete | 31 Temmuz 2026, Sayı 33326 |
| Değişen metin | 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, madde 114 |
| Değişen kısımlar | 2. fıkraya eklenen cümleler + 7. fıkranın (6), (8) ve (9) numaralı bentleri |
| Yürürlük | 31 Temmuz 2026 (yayımı tarihinde) |
| Geçiş hükmü | 7589 s. Kanun Geçici Madde 1/1 |
Mirasçıya Özel Birinci Artırma (Mirasçı Kalkanı)
İİK m.114/2 – Eklenen Cümleler (Tam Metin)
Birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır
“Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.”
| Konu | Açıklama | Pratik Etki |
|---|---|---|
| Uygulanma koşulu | Tamamı miras yoluyla edinilmiş + dışarıdan üçüncü kişi mülkiyeti yok | Tapu kaydından miras intikali ve pay sahipliği kontrol edilmeli |
| Birinci artırma katılımcı | Yalnızca malik olan mirasçılar | Dışarıdan alıcı, emlakçı, yatırımcı katılamaz |
| Asgari teklif eşiği | Muhammen kıymetin %100’ü | Mal tam değerinin altında satılamaz |
| Kaç kez uygulanır? | Bir defaya mahsus | İkinci kez mirasçıya özel artırma yapılamaz |
| Sonuçsuz kalırsa | İkinci artırma genel usulde, herkese açık ve %50 eşiğiyle yapılır | Mirasçılar %100 eşiğini karşılayamazsa dışarıya açılır |
| Üçüncü kişi payı varsa | Mirasçıya özel artırma uygulanmaz; genel usul geçerli | Örn: mirasçılardan biri payını üçüncü kişiye satmışsa kapsam dışı |
Asgari Teklif Eşiği: %100 ve %50
| Artırma Türü | Eski Eşik | Yeni Eşik |
|---|---|---|
| Mirasçıya özel birinci artırma | %50 (genel kural; özel düzenleme yoktu) | %100 – muhammen kıymetin tamamı |
| İkinci artırma (genel usul) | %50 | %50 (değişmedi) |
| Genel icra ihalesi (miras dışı) | %50 | %50 (değişmedi) |
Avukat’a Sor
Ortaklığın giderilmesi dosyanızdaki taşınmazın mirasçıya özel birinci artırma kapsamına girip girmediğini, ilan tarihinize göre hangi hükmün uygulanacağını ve %100 eşik kuralını değerlendirmek için uzman avukat desteği alın.
İhale Bedelini Yatırmayan Alıcıya %5 İdari Para Cezası
İİK m.114/7 bent (9) – Değişen Metin
Teklif bedelinin %5’i oranında idari para cezası + teminat iadesi yok
İhale alıcısının en yüksek teklifi verip süresi içinde ihale bedelini yatırmaması halinde: teminat iade edilmez, önce satış masraflarından mahsup edilir, kalanı hak sahiplerine ödenir. Ayrıca alıcıya teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası verilir; ceza 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.
Somut Hesap Örneği
5.000.000 TL teklif = 250.000 TL idari para cezası
Örneğin 5.000.000 TL teklif verip bedeli yatırmadıysanız: teminatınız (genellikle muhammen kıymetin %10’u) iade edilmez ve üzerine 250.000 TL (5.000.000 x %5) idari para cezası ödersiniz. Bu ceza 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir, yani kamu alacağı gibi takip edilir. Eski düzende yalnızca teminat kaybı vardı; şimdi üzerine somut bir mali yaptırım eklendi.
Teminat Dağılımı: Alacaklı ve Paydas Senaryoları
| Senaryo | Eski Kural | Yeni Kural |
|---|---|---|
| Alıcı bedeli yatırmadı | Teminat iade edilmezdi; satış masraflarından düşülüp hak sahiplerine ödenirdi | Aynı + teklif bedelinin %5’i idari para cezası |
| Alıcı satış isteyen alacaklıysa | Düzenleme eksikti | Muhammen bedelin %10’u kendi alacağından mahsup edilir; masraf borçluya yüklenmez |
| Alıcı ortaklığın giderilmesinde paydassa | Düzenleme eksikti | Teminatın tamamı diğer pay sahiplerine ödenir; alıcı paydas ise kendi payına düşen kısım ayrılır |
| İdari para cezası | Öngörülmüyordu | Teklif bedelinin %5’i; 6183 s.K.’a göre tahsil |
Hazine Teminat Muafiyeti
| Eski Kural | Yeni Kural |
|---|---|
| Satış talep eden alacaklı ve pay sahibi: alacağın/payın teminatı karşıladığı miktar kadar muafiyet | Satış talep eden alacaklı: alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar muafiyet (pay sahibi ibaresi çıkarıldı) |
| Hazine için özel düzenleme yoktu | Açık artırmalarda Hazine teminat göstermekten muaf |
Eski Hal – Yeni Hal Tam Karşılaştırma
Eski Hal – Yeni Hal Tam Karşılaştırma
| Konu | Eski Hal | Yeni Hal | Pratik Etki |
|---|---|---|---|
| Miras taşınmazında birinci artırma | Baştan itibaren herkese açık | Yalnızca malik mirasçılara; bir defaya mahsus | Aile taşınmazı dışarıya kaptırılmadan korunuyor |
| Asgari teklif eşiği (mirasçı artırması) | %50 (genel kural) | %100 (birinci artırma); %50 (ikinci artırma) | Mal tam değerinin altında satılamaz |
| Bedeli yatırmayan alıcı | Teminat kaybı | Teminat kaybı + %5 idari para cezası | Caydırıcılık çok arttı |
| Teminat dağıtımı | Genel hüküm | Alacaklı/paydas senaryolarına göre ayrıntılı düzenleme | Her senaryo için net kural var |
| Hazine teminatı | Muafiyet yoktu | Hazine teminat göstermekten muaf | Hazine ihalelere kolayca katılabilir |
| Pay sahibi teminat muafiyeti | Pay sahibi teminat muafiyeti vardı | Pay sahibi ibaresi bentten çıkarıldı | Pay sahibi artık teminat yatırmalı |
Yürürlük ve Geçiş Rejimi
Geçici Madde 1/1 – İlan Tarihi Belirleyici
İlanı 31 Temmuz 2026’dan önce yapılmış satışlara uygulanmaz
Değişiklikler 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girdi. Ancak yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; bu satışlarda değişiklikten önceki hükümler geçerli olmaya devam eder. Belirleyici tarih “ilan tarihi”dir – satış tarihi veya karar tarihi değil. Devam eden her satışta hangi hükmün uygulanacağını belirleyen tek ölçüt, ilanın 31.07.2026 öncesinde mi sonrasında mı yapıldığıdır.
| İlan Tarihi | Uygulanacak Kural |
|---|---|
| 31.07.2026 öncesi | Eski hükümler (mirasçı kalkanı yok, %5 ceza yok, Hazine muafiyeti yok) |
| 31.07.2026 ve sonrası | Yeni hükümlerin tamamı uygulanır |
Kimi Nasıl Etkiler?
| Etkilenen Taraf | Etki | Pratik Adım |
|---|---|---|
| Mirasçılar | Aile taşınmazını dışarıya kaptırmadan kendi aralarında sahip çıkma imkanı; %100 eşikle mal tam değerin altında satılamaz | Taşınmazın miras intikali ve üçüncü kişi payı durumunu kontrol edin |
| İhaleye giren alıcılar | Bedeli yatırmamanın maliyeti çok arttı; teminat kaybına ek olarak %5 idari para cezası | Teklif vermeden önce ödeme kapasitesini net değerlendirin |
| Alacaklılar | Satış isteyen alacaklının teminat muafiyeti korunuyor; bedeli yatırmayan alıcı alacaklıysa muhammen bedelin %10’u alacağından mahsup | Alacaklı olarak ihaleye girerken riski hesaplayın |
| Hazine | Açık artırmalarda teminattan muaf | Hazine ihalelere teminatsız katılabilir |
| İcra daireleri ve satış memurları | İdari para cezasını uygulamak ve 6183 s.K. kapsamında tahsil dairesine bildirmekle görevli | Yeni ilan şablonlarını güncelleyin |
| Ortaklığın giderilmesinde pay sahibi | Pay sahibi teminat muafiyeti bentten çıkarıldı | Artık teminat yatırmanız gerekiyor |
Avukatlar İçin Uyum Notu
İlan tarihini her dosyada kontrol edin
Devam eden her satışta hangi hükmün uygulanacağını belirleyen tek ölçüt, ilanın 31.07.2026 öncesinde mi sonrasında mı yapıldığıdır. Ortaklığın giderilmesi dosyalarında taşınmazın tamamının miras yoluyla edinilip edinilmediğini ve üçüncü kişi mülkiyeti bulunup bulunmadığını tapu kaydından tespit edin; mirasçıya özel birinci artırma yalnızca bu şartlarda ve bir kez uygulanır. Alıcılarınızı teklif verip bedeli yatırmama riskinin artık %5 idari para cezası içerdiği ve teminatın iade edilmeyip dağıtılacağı konusunda uyarın.
Avukat’a Sor
İcra ihalesi veya ortaklığın giderilmesi dosyanızda yeni İİK m.114 kurallarının dosyanıza etkisini, ilan tarihinize göre geçiş hükmünü ve mirasçıya özel artırma imkanını değerlendirmek için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Mirasçıya özel birinci artırma her ortaklığın giderilmesinde uygulanır mı?
Hayır. Yalnızca taşınmazın tamamının miras yoluyla edinildiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı hallerde ve bir defaya mahsus uygulanır. Mirasçılardan biri payını üçüncü kişiye satmışsa kapsam dışıdır.
Birinci artırma sonuçsuz kalırsa ne olur?
Mirasçıya özel artırma bir kez uygulandığından, sonuç alınamazsa ikinci artırma genel usulde ve muhammen kıymetin %50’si eşiğiyle herkese açık olarak yapılır. Yani mirasçıların hiçbiri %100 eşiğini karşılayamazsa taşınmaz dışarıya açılır.
İhaleyi kazanıp bedeli yatırmazsam ne kadar ceza öderim?
Teklif ettiğiniz bedelin %5’i oranında idari para cezası uygulanır ve 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre (kamu alacağı gibi) tahsil edilir. Ayrıca yatırdığınız teminat iade edilmez. Örneğin 5.000.000 TL teklif verdiyseniz 250.000 TL idari para cezası ödersiniz.
Değişiklik ne zaman yürürlüğe girdi ve hangi satışlara uygulanır?
31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girdi. Ancak ilanı bu tarihten önce yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; onlarda eski hükümler geçerlidir. Belirleyici olan satış tarihi değil ilan tarihidir.
Hazine açık artırmada teminat yatırmak zorunda mı?
Hayır. Yeni düzenlemeyle Hazine açık artırmalarda teminat göstermekten muaf tutuldu. Ancak pay sahibi teminat muafiyeti bentten çıkarıldı; artık pay sahiplerinin teminat yatırması gerekiyor.
