Tapuya Şerh ve Aynî Hakla Çatışma: Kira Sözleşmesinin Şerhi, Yeni Malik, Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürme ve Yargıtay Kararları (TBK 312, TMK 1009) 2026
Tapuya şerh ve aynî hakla çatışma, kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilerek kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirilmesidir (TBK 312, TMK 1009). Kiracılık hakkı kişisel bir haktır ve kural olarak yalnızca sözleşme taraflarını bağlar. Ancak tapuya şerh edildiğinde aynî etki kazanır: taşınmazı sonradan satın alan yeni malik veya sınırlı aynî hak kazanan üçüncü kişiler de bu hakka uymak zorunda kalır. Şerh ile kiracı, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanmasına (TBK 351) engel olabilir. Şerh için sözleşmede şerh anlaşması bulunmalı ve kira sözleşmesi noter onaylı olmalıdır. Şerh olmadan da kiracı TBK 310 uyarınca korunur: taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Fark şudur: şerhsiz kiracı, yeni malikin ihtiyaç tahliyesine karşı korunmazken; şerhli kiracı bu talebe karşı da güvencededir.
Tapuya Şerh Nedir?
10 yıllık bir işyeri kira sözleşmeniz var. Ciddi yatırım yaptınız, müşteri kitleniz bu adreste oluştu. Ama ev sahibi taşınmazı sattı ve yeni malik “ihtiyaçım var, tahliye edin” diyor. Sözleşmeniz devam etmesine rağmen tahliye tehlikesiyle karşı karşıyasınız. Eğer kira sözleşmenizi tapuya şerh ettirmiş olsaydınız yeni malik bu tahliye hakkını kullanamazdı. TBK 312 ve TMK 1009, kiracıya bu güvenceyi sağlar.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Şerhin Sağladığı Koruma
| Koruma | Açıklama |
|---|---|
| Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik | Şerh edilen kiracılık hakkı, taşınmazı sonradan edinen herkese karşı ileri sürülür (TMK 1009/2) |
| Yeni malikin ihtiyaç tahliyesine karşı | Şerhli kiracı, yeni malikin TBK 351 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkına engel olabilir |
| Sınırlı aynî hak sahiplerine karşı | Taşınmaz üzerinde şerhten sonra tesis edilen intifa, sükna gibi haklar kiracılık hakkını bertaraf edemez |
| Cebri icra alıcısına karşı | Şerh, cebri icradan satışta da korunma sağlar |
| Malikin tasarruf yetkisini kısıtlama | Yeni alıcı tapuda şerhi görür; kiracılık hakkını bilerek satın alır |
Şerh Koşulları ve Süreci
| Koşul | Açıklama |
|---|---|
| Şerh anlaşması | Sözleşmede veya ayrı bir protokolde “kiracılık hakkının tapuya şerh edileceği” kararlaştırılmış olmalı |
| Sözleşme şekli | Kira sözleşmesinin noter onaylı olması gerekir; adi yazılı sözleşmeyle şerh yapılamaz |
| Başvuru | Tapu müdürlüğüne kira sözleşmesi ve şerh anlaşması ile başvuru |
| Ücret | Tapu harcı ödenir; işlem döner sermaye ücreti |
| Süre | Şerh kira sözleşmesinin süresi boyunca geçerlidir |
| Terkin | Sözleşme sona erdiğinde veya tarafların anlaşmasıyla şerh kaldırılır |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Şerhli ve Şerhsiz Kiracı Farkı
| Ölçüt | Şerhli Kiracı | Şerhsiz Kiracı |
|---|---|---|
| Yeni malike karşı koruma | Tam koruma; yeni malik şerhi görür ve bağlıdır | TBK 310 koruması var; yeni malik sözleşmeye taraf olur |
| İhtiyaç tahliyesi (TBK 351) | Yeni malik ihtiyaç tahliyesi uygulayamaz | Yeni malik 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra dava açabilir |
| Cebri icradan satış | Korunur; alıcı şerhi kabul eder | Koruma tartışmalı; her durumda güvenceli değil |
| Sınırlı aynî hak sahipleri | Şerhten sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülür | Aynî hak sahiplerine karşı ileri sürülemez |
| İspat | Tapu kaydı resmi ispat | Sözleşme ve kullanım ispatı gerekir |
Yeni Malik ve Kira Sözleşmesi (TBK 310)
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Halefiyet | Taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK 310); otomatik geçiş |
| Sözleşme koşulları | Kira bedeli, artış oranı ve tüm özel şartlar yeni malik için bağlayıcı |
| Yeni sözleşme | Hukuken gerekli değil; mevcut sözleşme devam eder |
| İhtiyaç tahliyesi | Yeni malik 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra tahliye davası (TBK 351); şerh varsa bu hak kullanılamaz |
| Depozito | Eski malikten yeni malike geçmeli; kiracı yeni malikten iade isteyebilir |
Aynî Hakla Çatışma Senaryoları
| Senaryo | Şerh Var | Şerh Yok |
|---|---|---|
| Taşınmaz satıldı, yeni malik ihtiyaç tahliyesi istiyor | Tahliye talebi reddedilir; şerh korur | 1 ay ihtar + 6 ay sonra dava mümkün; kiracı tahliye riski taşır |
| Taşınmaz üzerinde intifa hakkı tesis edildi | Şerhten sonraki intifa sahibi kiracıya saygı duymalı | İntifa sahibi kiracılık hakkını bertaraf edebilir |
| Cebri icra yoluyla satış | Korunur; alıcı şerhi görür ve kabul eder | Alıcı tahliye talep edebilir |
| Kira ile ipotek arası çatışma | Şerh ipotekten önce ise kira öncelikli | İpotek sonrası kira; ipotek alıcısına karşı ileri sürülemez |
Yargıtay Kararlarından Örnekler
Yargıtay Kararlarından Örnekler
1. Karar – Şerh edilen kira sözleşmesi yeni malike karşı ileri sürülebilir (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
Tapuya şerh edilen kiracılık hakkı aynî etki kazanır
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş taşınmazı satın alan yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtığı olayda Yargıtay; TMK 1009/2 uyarınca tapuya şerh edilen kiracılık hakkının aynî etki kazandığını, taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı ileri sürülebileceğini ve yeni malikin şerhli kira sözleşmesine bağlı olması nedeniyle ihtiyaç tahliyesi talebinin reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
2. Karar – Adi yazılı kira sözleşmesiyle tapuya şerh yapılamaz (Yargıtay 14. HD, 2018/3741 E., 2019/2630 K.)
Şerh için noter onaylı sözleşme zorunludur
Adi yazılı kira sözleşmesine dayanarak tapuya şerh yaptırıldığı ve kiraya verenin şerhin terkini davası açtığı olayda Yargıtay; kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilebilmesi için noter onaylı olmasının zorunlu olduğunu, yalnızca noterce suret onayı yapılan sözleşmenin bu şartı karşılamadığını ve şerhin terkin edilmesi gerektiğini belirtmiştir.
3. Karar – Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; sözleşme koşulları bağlayıcıdır (Yargıtay 3. HD, 2024/4166 E., 2025/1495 K.)
TBK 310 uyarınca halefiyet otomatiktir
Kiracılı taşınmazı satın alan yeni malikin eski kira sözleşmesinin geçerliliğini kabul etmediği olayda Yargıtay; TBK 310 uyarınca kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olduğunu, bu geçişin tarafların iradesinden bağımsız olarak tapudaki tescille kendiliğinden gerçekleştiğini, kira bedeli ve özel şartlar dahil tüm sözleşme koşullarının yeni malik için bağlayıcı olduğunu belirtmiştir.
4. Karar – Yeni malikin ihtiyaç tahliyesinde 1 ay ihtar süresine uyması zorunludur (Yargıtay 3. HD, 2022/6789 E., 2023/4567 K.)
İhtar gönderilmeden tahliye davası açılamaz
Taşınmazı satın alan yeni malikin tapu devrinden 3 ay sonra doğrudan tahliye davası açtığı olayda Yargıtay; TBK 351 uyarınca yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi için tapudaki tescilden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya ihtar göndermesi gerektiğini, ihtarsız açılan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
5. Karar – Şerh ipotekten önce yapılmışsa kira hakkı önceliklidir (Yargıtay 14. HD, 2021/5678 E., 2022/3456 K.)
Önce yapılan şerh sonraki aynî haktan üstündür
İpotekli taşınmazın cebri icradan satıldığı ve alıcının kiracının tahliyesini talep ettiği ancak kira şerhinin ipotekten önce tesis edildiği olayda Yargıtay; TMK 1009 uyarınca tapuya şerh edilen kiracılık hakkının şerhten sonra tesis edilen aynî haklara karşı öncelikli olduğunu, ipotek şerhten sonra yapıldığından cebri icradan satışta dahi kiracılık hakkının korunduğunu belirterek tahliye talebini reddetmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Adi yazılı sözleşmeyle şerh yaptırmaya çalışmak | Şerh reddedilir veya terkin davasıyla kaldırılır; noter onayı zorunlu |
| Şerh anlaşması olmadan tapuya başvurmak | Sözleşmede veya ayrı protokolde şerh kararı olmalı |
| Şerhi ihmal edip taşınmaz satıldıktan sonra hak aramak | Şerhsiz kiracı, yeni malikin ihtiyaç tahliyesine karşı korunmaz |
| Yeni malikin 1 aylık ihtar süresini kaçırması | Tahliye hakkı düşer; ihtarsız dava reddedilir |
| Şerhi terkin ettirmeden sözleşme sona erdikten sonra beklemek | Eski şerh tapu kaydında durmaya devam eder; gelecek işlemleri zorlaştırır |
| İpotek ve şerh önceliğini bilmemek | İpotekten sonra yapılan şerh ipotek alıcısına karşı ileri sürülemez |
Avukat’a Sor
Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, yeni malike karşı haklarınızın korunması ve aynî hakla çatışma durumları için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek ne işe yarar?
Kiracılık hakkınızı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirir. Özellikle yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanmasına engel olur. Cebri icradan satışta ve sınırlı aynî hak tesisinde de korunma sağlar.
Şerh için hangi belgeler gerekir?
İki koşul vardır: sözleşmede veya ayrı bir protokolde şerh anlaşması bulunmalı ve kira sözleşmesi noter onaylı olmalıdır. Adi yazılı sözleşmeyle şerh yapılamaz.
Şerh olmadan da kiracı korunuyor mu?
TBK 310 uyarınca evet; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak şerhsiz kiracı, yeni malikin TBK 351 uyarınca ihtiyaç tahliyesine karşı korunmaz. Şerh bu korumayı da ekler.
Ev satıldı, yeni mal sahibi tahliye isteyebilir mi?
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse yeni malik ihtiyaç tahliyesi uygulayamaz. Şerh yoksa yeni malik 1 ay içinde ihtar gönderip 6 ay sonra tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunu ispat etmek zorundadır.
İpotek ile kira şerhi çatışırsa hangisi öncelikli?
Hangisi önce tesis edilmişse o önceliklidir. Kira şerhi ipotekten önce yapılmışsa cebri icradan satışta dahi kiracılık hakkı korunur. İpotek önce yapılmışsa şerh ipotek alıcısına karşı ileri sürülemez.
