Kiracı Evi Boşaltmıyor Ne Yapmalı? Tahliye Sebepleri, İcra Takibi, Dava Süreci ve Yargıtay Kararları (TBK 350-352, İİK 269) 2026
Kiracı evi boşaltmıyorsa kiraya veren yalnızca TBK’da sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılan sebeplerle tahliye isteyebilir (TBK 354). Mahkeme veya icra kararı olmadan kiracı zorla çıkarılamaz. Başlıca tahliye yolları: (1) İhtiyaç nedeniyle tahliye davası – kiraya verenin veya yakınlarının gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı (TBK 350). (2) Yeni malikin gereksinimi – edinim tarihinden itibaren 1 ay ihtar + 6 ay sonra dava (TBK 351). (3) Yazılı tahliye taahhüdü – taahhüt tarihini izleyen 1 ay içinde dava veya icra (TBK 352/1). (4) Kira ödenmemesi nedeniyle icra takibi – Örnek 13 ödeme emri + 30 gün + tahliye (İİK 269). (5) İki haklı ihtar – aynı kira yılında iki kez gecikme + kira yılı sonunda 1 ay içinde dava (TBK 352/2). (6) 10 yıllık uzama süresi – süre dolduktan sonra 3 ay önce fesih bildirimi (TBK 347). Tahliye davasından önce zorunlu arabuluculuk dava şartıdır; icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır.
Kiracı Neden Zorla Çıkarılamaz?
Kiracınız kirasını ödemiyor veya sözleşme bitti ama çıkmıyor. Kilidini değiştirmeyi, eşyalarını koymayı veya su-elektriği kesmeyi düşünüyorsunuz. Bunların hepsi suçtur. Türk hukuku kiracıyı güçlü biçimde korur: mahkeme veya icra kararı olmadan kiracı tahliye edilemez. Kilit değiştirmek konut dokunulmazlığını ihlal (TCK 116), eşya çıkarmak hırsızlık veya yağma, su-elektrik kesmek kendi hakkını alma (TCK 150) suçu oluşturabilir. Tek yol hukuki yollardır.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Tahliye Sebepleri Karşılaştırma Tablosu
| Tahliye Sebebi | Yasal Dayanak | Süre / Koşul | Merci |
|---|---|---|---|
| İhtiyaç (kiraya veren) | TBK 350/1 | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava | Sulh hukuk mahkemesi |
| İhtiyaç (yeni malik) | TBK 351 | Edinimden 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra dava | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yeniden inşa/imar | TBK 350/2 | Esaslı onarım + kullanım imkansızlığı; sözleşme bitiminde dava | Sulh hukuk mahkemesi |
| Tahliye taahhüdü | TBK 352/1 | Taahhüt tarihini izleyen 1 ay içinde dava veya icra | Sulh hukuk / icra |
| Kira ödenmemesi (temerrüt) | TBK 315, İİK 269 | Örnek 13 + 30 gün ödeme süresi + tahliye | İcra müdürlüğü / icra hukuk mah. |
| İki haklı ihtar | TBK 352/2 | Aynı kira yılında 2 ihtar + yıl sonundan 1 ay içinde dava | Sulh hukuk mahkemesi |
| 10 yıllık uzama | TBK 347 | Süre dolduktan sonra 3 ay önce fesih bildirimi | Sulh hukuk mahkemesi |
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK 350-351)
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Kim için? | Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler |
| İhtiyacın niteliği | Gerçek, samimi ve zorunlu; ispat yükü kiraya verende |
| Dava süresi | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde; ihtar çekilmişse süre sonunda |
| Yeni malik | Edinimden 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra veya sözleşme bitiminde dava (TBK 351) |
| Tahliye sonrası yasak | 3 yıl içinde haklı sebep olmadan başkasına kiraya verilmez; ihlalde tazminat (TBK 355) |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Kira Ödenmemesi Nedeniyle İcra ve Tahliye
| Adım | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| 1. Örnek 13 ödeme emri | – | İcra müdürlüğünden tahliye talepli takip başlatılır |
| 2. Ödeme süresi | 30 gün | Kiracı 30 gün içinde öderse tahliye engellenir |
| 3. İtiraz süresi | 7 gün | İtiraz edilirse takip durur; itirazın kaldırılması gerekir |
| 4. Ödeme yoksa | – | İcra hukuk mahkemesinden tahliye kararı istenir |
| 5. Tahliye kararı | 10 gün | Karar tebliğinden 10 gün sonra tahliye uygulanır |
İcra yoluyla tahliyede arabuluculuk dava şartı aranmaz; doğrudan takip başlatılabilir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Geçerlilik | Yazılı + kira sözleşmesinden sonra verilmiş + tarih içermeli |
| Süre | Taahhüt tarihini izleyen 1 ay içinde dava veya icra takibi |
| İki yol | (a) Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası (b) İcra müdürlüğünde ilamsız tahliye takibi (Örnek 14) |
| Boş tarihli taahhüt | Yargıtay HGK: kiracının sonradan doldurulan boş tarihli taahhüdün geçersizliğini ispat yükü kiracıya aittir |
Diğer Tahliye Sebepleri
| Sebep | Koşul |
|---|---|
| İki haklı ihtar (TBK 352/2) | Aynı kira yılında iki kez kira ödemesinde gecikme + her seferinde yazılı ihtar + kira yılı sonundan 1 ay içinde dava |
| Kiracının konutu (TBK 352/3) | Kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması |
| 10 yıllık uzama (TBK 347) | 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra 3 ay önce fesih bildirimi |
| Yeniden inşa/imar (TBK 350/2) | Esaslı onarım + kullanım imkansızlığı; onaylı proje zorunlu |
| Sözleşmeye aykırılık (TBK 316) | 30 gün ihtar + giderilmezse fesih (örn: izinsiz alt kira, hor kullanma) |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
Yargıtay üç kriter arar: gerçek, samimi, zorunlu
Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtığı ancak başka konutu olmasına rağmen ihtiyacın zorunlu olduğunu ispat edemediği olayda Yargıtay; TBK 350/1 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliyenin kabulü için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğini, henüz doğmamış muhtemel ihtiyaçların yeterli olmadığını ve kiraya verenin başka alternatifleri olduğu hallerde zorunluluk koşulunun gerçekleşmediğini belirterek davayı reddetmiştir.
2. Karar – Yeni malik 1 ay içinde ihtar göndermezse tahliye hakkını kaybeder (Yargıtay 3. HD, 2024/4166 E., 2025/1495 K.)
TBK 351 süreleri hak düşürücüdür
Taşınmazı satın alan yeni malikin tapu devrinden 3 ay sonra kiracıya ihtar gönderdiği olayda Yargıtay; TBK 351 uyarınca yeni malikin edinim tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermesi gerektiğini, bu sürenin hak düşürücü olduğunu ve geç gönderilen ihtara dayanarak tahliye talebinde bulunulamayacağını belirterek davayı reddetmiştir.
3. Karar – Kiracı 30 gün içinde kira borcunu öderse tahliye engellenebilir (Yargıtay 3. HD, 2022/6789 E., 2023/4567 K.)
30 günlük ödeme süresi kiracıyı koruyan emredici kuraldır
Örnek 13 ile başlatılan icra takibinde kiracının 30 günlük süre içinde kira borcunu ödediği olayda Yargıtay; İİK 269/a uyarınca kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde kira borcunu ödemesi halinde tahliye talebinin reddedilmesi gerektiğini, bu sürenin kiracıyı koruyan emredici nitelikte olduğunu belirtmiştir.
4. Karar – Tahliye sonrası 3 yıl içinde başkasına kiraya verilmesi tazminat doğurur (Yargıtay 3. HD, 2021/5678 E., 2022/3456 K.)
TBK 355 uyarınca 3 yıllık yeniden kiralama yasağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye ettiren kiraya verenin 1 yıl sonra taşınmazı başka bir kiracıya kiraya verdiği olayda Yargıtay; TBK 355 uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmazın 3 yıl süreyle haklı sebep olmaksızın başkasına kiraya verilemeyeceğini, bu yasağa aykırı davranılması halinde eski kiracının son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebileceğini belirtmiştir.
5. Karar – Arabuluculuk başvurusu yapmadan tahliye davası açılamaz (Yargıtay 3. HD, 2024/5678 E., 2025/3456 K.)
Zorunlu arabuluculuk dava şartıdır
Kiraya verenin arabuluculuğa başvurmadan doğrudan tahliye davası açtığı olayda Yargıtay; 7445 sayılı Kanun uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tahliye davaları dahil arabuluculuğa başvurmanın dava şartı olduğunu, arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davanın dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir. İcra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Kilit değiştirmek, su-elektrik kesmek | Suç; konut dokunulmazlığı ihlali (TCK 116), kendi hakkını alma (TCK 150) |
| Arabuluculuk başvurusu yapmadan dava açmak | Dava usulden reddedilir; zaman kaybı |
| Yeni malikin 1 aylık ihtar süresini kaçırması | Tahliye hakkı düşer; hak düşürücü süre |
| Taahhüt tarihinden 1 ay geçtikten sonra dava açmak | Süre kaçırılır; taahhüde dayanarak tahliye istenemez |
| İhtiyacın samimi olduğunu ispat edememek | Dava reddedilir; başka konutu olan, ihtiyaç uyduran kiraya veren başarısız olur |
| Tahliye sonrası 3 yıl içinde başkasına kiralamak | Eski kiracı en az 1 yıllık kira bedeli tazminat isteyebilir |
Avukat’a Sor
Kiracınız evi boşaltmıyorsa durumunuza en uygun tahliye yolunun belirlenmesi, ihtar süreleri, arabuluculuk ve dava/icra süreci için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı evi boşaltmıyorsa ne yapmalıyım?
Durumunuza uygun tahliye sebebine dayanarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açın veya koşulları varsa icra yoluyla tahliye isteyin. Davasından önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapın. Mahkeme kararı olmadan kiracıyı zorla çıkaramazsınız.
Kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilirim?
İcra yoluyla tahliye (Örnek 13) en hızlı yoldur: 30 gün ödeme süresi + itiraz yoksa tahliye. Tahliye davası arabuluculuk dahil 6-12 ay sürebilir. Taahhüde dayalı icra takibi de hızlı seçeneklerdendir.
Kilit değiştirsem veya su-elektriği kessem suç mu?
Evet. Kilit değiştirmek konut dokunulmazlığını ihlal (TCK 116), su-elektrik kesmek kendi hakkını alma (TCK 150) suçlarını oluşturabilir. Bunların hepsi cezai sonuç doğurur; tek yol mahkeme veya icra kararıdır.
Evi ihtiyacım için tahliye ettirdikten sonra başkasına kiralayabilir miyim?
3 yıl içinde haklı sebep olmaksızın başkasına kiralayamazsınız (TBK 355). Bu yasağa aykırı davranırsanız eski kiracı en az son yıl ödenen kira bedeli kadar tazminat isteyebilir.
Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 7445 sayılı Kanun uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava usulden reddedilir. Ancak icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır.
