Kira Sözleşmesi Örneği 2026: 12 Kritik Madde ve Yazılsa Bile Geçersiz 6 Madde
Kira sözleşmesi örneği ararken dikkat: internetteki şablonların çoğu TBK’nın emredici hükümlerine aykırı maddeler içerir ve bu maddeler geçersizdir. Sözleşmeye yazılsa bile geçerli olmayan 6 madde: (1) TÜFE’nin üzerinde kira artış oranı (TBK 344), (2) 3 ayı aşan depozito (TBK 342), (3) Kiracı aleyhine cezai şart (TBK 346), (4) Kiracı aleyhine kısa süreli fesih hakkı (TBK 347), (5) Kiracının onarım ve tadilat yükümlülüğü (TBK 317-318), (6) Sözleşme süresi bitiminde otomatik tahliye (TBK 347). Bu yazıda TBK’ya tam uyumlu bir kira sözleşmesi nasıl hazırlanır, hangi maddeler zorunlu, hangi maddeler geçersiz olduğunu ve sözleşmeye konulması gereken 12 kritik maddeyi açıklıyoruz.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir taşınmazın kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). Halk arasında “kira kontratı” olarak bilinir. TBK’nın 299 ila 378. maddeleri arasında düzenlenen kira hukuku, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu emredici hükümler içerir. Bu hükümler, sözleşmede aksine yazılsa bile geçersizdir.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Yazılı Olmalı mı? Şekil Şartı
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı? | Hayır; sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak ispat için yazılı yapılması kesinlikle önerilir |
| Noter onayı zorunlu mu? | Hayır; adi yazılı yeterli. Noter onaylı sözleşme imza inkarını önler |
| e-Devlet üzerinden yapılabilir mi? | Evet; Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti aktif; barkodlu ve doğrulanabilir |
| Her sayfası imzalanmalı mı? | Zorunlu değil ama önerilir; ileride sayfa değişikliği iddiasını önler |
| Kaç nüsha olmalı? | En az 2 nüsha: biri kiraya verende, biri kiracıda |
Sözleşmeye Konulması Gereken 12 Kritik Madde
| # | Madde | Neden Kritik? | TBK Dayanağı |
|---|---|---|---|
| 1 | Taraf bilgileri (TC kimlik, adres, telefon) | İcra takibi başlatmak için TC kimlik zorunlu | – |
| 2 | Kiralananın adresi ve niteliği (konut/işyeri) | Görevli mahkeme ve TBK hükümlerini belirler | m.299 |
| 3 | Kira başlangıç tarihi ve süresi | Tahliye süreleri, uzama, 10 yıl hesabı buna göre yapılır | m.300, 347 |
| 4 | Aylık kira bedeli ve ödeme tarihi | Temerrüt hesabı, icra takibi ve kira tespiti için esas | m.313-315 |
| 5 | Ödeme şekli (banka/elden) ve hesap bilgisi | İspat kolaylığı; banka ödemesi en güvenli | – |
| 6 | Kira artış oranı | TÜFE 12 aylık ortalamayı aşamaz; aşan kısım geçersiz | m.344 |
| 7 | Depozito (güvence bedeli) miktarı | En fazla 3 aylık kira; bankaya yatırılmalı | m.342 |
| 8 | Yan giderler (aidat, yakacık, su, elektrik) | Kimin ödeyeceği açıkça belirlenmeli | m.341 |
| 9 | Demirbaş listesi | Tahliyede hasar tespiti için esas; fotoğrafla belgeleyin | m.334 |
| 10 | Kullanım amacı (konut/işyeri) | Amaca aykırı kullanım tahliye sebebi | m.316 |
| 11 | Alt kira ve devir yasağı/izni | Yazılı izin yoksa alt kira geçersiz | m.322-323 |
| 12 | Teslim durumu ve sayıç bilgileri | Tahliyede borç hesabı ve depozito iadesi için esas | m.334 |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Sözleşmeye Yazılsa Bile Geçersiz Olan 6 Madde
Emredici Hükümler – Kiracı Aleyhine Değiştirilemez
İnternetteki şablonlardaki en yaygın hatalar
TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri nisbi emredicidir: kiracı aleyhine değiştirilemez, ancak kiracı lehine değiştirilebilir (TBK m.346). Aşağıdaki maddeler sözleşmeye yazılsa bile geçersizdir.
| Geçersiz Madde | Neden Geçersiz? | Geçerli Alternatif |
|---|---|---|
| “Yıllık %50 artış uygulanır” | TÜFE 12 aylık ortalamayı aşan kısım geçersiz (TBK 344) | “Artış TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez” |
| “5 aylık depozito alınır” | En fazla 3 aylık kira; aşan kısım geçersiz (TBK 342) | “3 aylık kira bedeli tutarinda depozito alınır” |
| “Kiracı erken çıkarsa 6 aylık ceza öder” | Kiracı aleyhine cezai şart geçersiz (TBK 346) | Makul süre tazminatı (TBK 325) |
| “Kiraya veren dilediğinde sözleşmeyi fesheder” | Sebepsiz fesih ancak 10 yıl uzama sonrası (TBK 347) | Yasal tahliye sebeplerine atıf |
| “Ev sahibi boya ve bakım masraflarını kiracıya yükler” | Olağan bakım ve onarım kiraya verenin yükümlülüğü (TBK 317) | Kiracının küçük onarım yükümlülüğü (TBK 317) |
| “Sözleşme bittiğinde kiracı derhal tahliye eder” | Süre bitimi otomatik tahliye hakkı vermez (TBK 347) | “Kiracı 15 gün önce bildirmezse sözleşme 1 yıl uzar” |
Depozito (Güvence Bedeli) Kuralları
Depozito (Güvence Bedeli) Kuralları
| Kural | Açıklama |
|---|---|
| Üst sınır | En fazla 3 aylık kira bedeli (TBK 342) |
| Bankaya yatırma | Para olarak verilen depozito vadeli tasarruf hesabına yatırılır |
| Faiz | Hesap faizi kiracıya aittir |
| Çekilmezlik | Diğerinin yazılı onayı olmadan çekilemez |
| İade | Sözleşme bittikten 3 ay içinde kiraya veren dava/icra açmazsa banka kiracıya iade eder |
Kira Artış Oranı Nasıl Yazılmalı?
TBK m.344 Uyumlu Artış Maddesi
Doğru ifade: “TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez”
Sözleşmeye “Yıllık artış TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez” şeklinde yazılmalıdır. Sabit oran (örn. “%40 artış”) yazılabilir; ancak TÜFE oranını aşarsa aşan kısım geçersizdir. En güvenli yol: “Artış TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez” ibaresini koymaktır.
Demirbaş Listesi ve Teslim Tutanağı
Pratik Öneri
Fotoğrafla belgeleyin, teslim tutanağı düzenleyin
Kira sözleşmesine ek olarak demirbaş listesi hazırlayın: ankastre cihazlar, klima, sıcak su termosifonu, perde rayı, anahtar sayısı, sayıç numaraları ve okunan değerler. Her bir demirbaşın durumunu (çalışıyor/arızalı/eksik) belirtin. Girişte ve çıkışta tarihli fotoğraf çekin. Bu belge, tahliyede depozito iadesi ve hor kullanma tartışmalarında en önemli delildir.
Dikkat – Kefil Maddesi
Adi kefalet geçersiz; müteselsil kefalet yazılı ve limit belirtilmiş olmalı
Kira sözleşmesinde kefil maddesi yer alıyorsa TBK m.583-584 uyarınca kefilin el yazısıyla kefalet limitini ve tarihini yazması zorunludur. Eşin yazılı rızası gereklidir (TBK m.584). Limit belirtilmeyen veya el yazısıyla yazılmayan kefalet geçersizdir. Konut kiralarında kefalet süresi uzamanın başlangıcından itibaren en fazla 1 yıldır; her uzamada kefilin yazılı onayı gerekir.
Dikkat – Sözleşme Süresi ve Uzama
Belirli süreli sözleşme bittiğinde kiracı çıkmazsa otomatik 1 yıl uzar
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılır (TBK 347). Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sebepsiz fesih ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra mümkündür.
Konut ve İşyeri Farkları
| Ölçüt | Konut Kirası | Çatılı İşyeri Kirası |
|---|---|---|
| TBK korumalı hükümler | Uygulanır | Uygulanır |
| Damga vergisi | Muaf | Yıllık kira bedeli üzerinden binde 1,89 |
| Stopaj | Yok | Kiracı GVK m.94 kapsamında sorumlu ise brüt kira üzerinden %20 gelir vergisi stopajı |
| Alt kira | Kiraya verenin yazılı izniyle | İşyerinde TBK 322 kapsamında izinle; haklı sebep olmadan reddedilemez |
| Tahliye taahhüdü | Geçerli (TBK 352/1) | Geçerli (TBK 352/1) |
e-Devlet Kira Sözleşmesi
| Soru | Cevap |
|---|---|
| e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılabilir mi? | Evet; Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti aktiftir |
| Barkodlu ve doğrulanabilir mi? | Evet; anlaşmazlık durumunda güçlü bir hukuki dayanak oluşturur |
| e-Devlet sözleşmesi zorunlu mu? | Hayır; adi yazılı sözleşme de geçerli |
| Avantajı ne? | Tarih ve içerik değişikliği iddiasını önler; vergi beyanı ile eşleşir |
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| İnternetten indirilen şablonu kontrol etmeden imzalamak | Emredici hükümlere aykırı maddeler geçersizdir; sözleşmeyi imzalamadan önce kontrol edin |
| Demirbaş listesi ve teslim tutanağı düzenlememek | Tahliyede depozito ve hasar tartışmalarının en önemli delili |
| TC kimlik numarası yazmamak | İcra takibi açmak için zorunlu |
| Kira ödemesini elden yapmak | Banka ödemesi ispat kolaylığı sağlar; dekont en güçlü delil |
| Sayıç okumalarını kaydetmemek | Tahliyede borç hesabı için giriş ve çıkış sayıç değerleri kaydedilmeli |
| Sözleşmeyi tek nüsha yapmak | En az 2 nüsha; biri kiraya verende, biri kiracıda |
Avukat’a Sor
Sözleşmenizin TBK’ya uygunluğunu kontrol ettirmek, özel koşullarınızı düzenletmek veya sözleşme ihtilafı yaşıyorsanız durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?
Hayır, sözlü kira sözleşmesi de hukuken geçerlidir. Ancak ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlaması için yazılı sözleşme kesinlikle önerilir. Her sayfanın imzalanması ve en az 2 nüsha düzenlenmesi faydalıdır.
Kira sözleşmesi en fazla kaç yıllık yapılabilir?
Süre sınırı yoktur. 1 yıllık, 3 yıllık, 5 yıllık veya daha uzun süreli yapılabilir. Belirli süreli sözleşme bittiğinde kiracı 15 gün önce bildirmezse aynı koşullarla 1 yıl uzar (TBK 347).
Sözleşmeye TÜFE’nin üzerinde artış oranı yazılabilir mi?
Yazılabilir ancak TÜFE 12 aylık ortalamayı aşan kısım geçersizdir (TBK 344). Aşan kısım kendiliğinden hükümsüzdür; kiracı fazla ödediği tutarın iadesini talep edebilir.
İnternetteki kira sözleşmesi şablonları güvenilir mi?
Çoğu şablonda TBK’nın emredici hükümlerine aykırı maddeler bulunmaktadır: TÜFE üzerinde artış, 3 ayı aşan depozito, kiracı aleyhine cezai şart gibi. Bu maddeler yazılsa bile geçersizdir. Şablonu imzalamadan önce TBK uyumunu kontrol edin veya bir avukata inceletin.
Kira sözleşmesinde damga vergisi ödenir mi?
Konut kira sözleşmeleri damga vergisinden muaftır. İşyeri kira sözleşmelerinde yıllık kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisi hesaplanır ve her iki tarafça müştereken ödenir.
