Depozito Geri Alınmıyor Ne Yapmalı? 5 Adımlık İade Rehberi (TBK 342) 2026
Depozito geri alınmıyor ne yapmalı? Önce ihtarname çekin; 30 gün içinde iade yapılmazsa icra takibi başlatın veya alacak davası açın. TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir; aşan kısım geçersizdir. Para olarak verilen depozito bankaya vadeli hesaba yatırılmalıdır; kiraya veren bunu yapmamışsa sözleşmeye aykırı davranmıştır. Kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiraya veren 3 ay içinde dava veya icra takibi açmazsa banka, kiracının talebi üzerine depozitoyu kiracıya iade eder. Kiracı, depozitoyu son kira yerine sayamaz (mahsup yasak); aksi halde ev sahibi ödenmeyen kira için icra takibi başlatabilir. Depozito zamanaşımı: 10 yıl (TBK m.146).
Depozito (Güvence Bedeli) Nedir?
Depozito, kiracının kira sözleşmesinin başlangıcında kiraya verene olası zararlara karşı teminat olarak verdiği bedeldir. Hukuki adı “güvence bedeli”dir (TBK m.342). Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracının taşınmazı sözleşmeye uygun teslim etmesi ve borcunun bulunmaması halinde depozito iade edilir. Kiracı ve ev sahibi arasındaki en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, depozitonun iade edilmemesidir.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
3 Aylık Üst Sınır ve Bankaya Yatırma Zorunluluğu
| Kural | Açıklama | İhlal Sonucu |
|---|---|---|
| 3 aylık üst sınır | Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli | Aşan kısım TBK m.27 gereği geçersiz; fazla ödenen tutar geri istenebilir |
| Bankaya yatırma | Para olarak verilen depozito, kiracı tarafından vadeli tasarruf hesabına yatırılır | Kiraya veren bunu yapmamışsa sözleşmeye aykırılık; zarar ve faiz öder (TBK m.112) |
| Çekilmezlik | Hesaptan ne kiracı ne de kiraya veren diğerinin yazılı onayı olmadan çekebilir | Tek taraflı çekim geçersiz |
| Faiz | Hesap faizi kiracıya aittir | Kiraya veren faizi ödemezse kiracı talep edebilir |
Uygulamada En Sık Sorun: Elden Verilen Depozito
Depozito elden verilmişse ve kiraya veren bankaya yatırmamışsa
Uygulamada depozitonun çoğunlukla elden ödendiği ve bankaya yatırılmadığı görülmektedir. Bu durumda TBK m.342’nin banka mekanizması işlemez. Kiracı depozitoyu elden verdiğini ispat etmek zorundadır. Banka dekontu yoksa sözleşmedeki depozito kaydı, tanık beyanı veya yazılı makbuz delil olarak kullanılabilir. İade için ihtarname çekilmesi ve ardından icra takibi veya alacak davası yolu açıktır.
Depozito Geri Alınmıyor: 5 Adımlık İade Rehberi
| Adım | Yapmanız Gereken | Detay |
|---|---|---|
| 1. Taşınmazı usulüne uygun teslim edin | Anahtar teslimi tutanağa bağlayın; fotorafla belgeleyin | Teslim tarihini ve durumunu yazılı olarak kaydedin; tanık bulundurun |
| 2. Noter ihtarnamesi gönderin | Kiraya verene depozitonun iadesini isteyen ihtarname gönderin | 30 günlük süre verin; iadeli taahhütlü veya noter kanalıyla |
| 3. İcra takibi başlatın | İhtarname sonucunda iade yoksa icra müdürlüğüne başvurun | İlamsız icra takibi (Örnek 7); 7 gün itiraz süresi |
| 4. İtiraz varsa dava açın | Borçlu itiraz ederse itirazın iptali veya kaldırılması davası | Sulh Hukuk Mahkemesi; arabuluculuk zorunlu |
| 5. Banka kanalını kullanın (banka mekanizması geçerliyse) | Depozito bankaya yatırılmışsa, kira bitiminden 3 ay sonra bankaya başvurun | Kiraya veren 3 ayda dava/icra açmamışsa banka, kiracının yazılı talebiyle iade eder |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
3 Aylık Banka Süreci: Kiraya Veren Dava Açmazsa
TBK m.342/3 – Banka İade Mekanizması
Kiraya veren 3 ay içinde dava veya icra açmazsa banka depozitoyu kiracıya iade eder
Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde kiraya veren, kiracıya karşı dava veya icra takibi başlatmazsa, banka kiracının yazılı talebi üzerine güvence bedelini iade etmekle yükümlüdür. Bu 3 aylık süre kiraya veren lehine bir güvence süresidir: kiraya verenin hasar veya kira borcu alacağı varsa bu sürede takip başlatması beklenir. Başlatmazsa banka depozitoyu çözer.
Depozitodan Mahsup Edilebilen ve Edilemeyen Kalemler
| Mahsup Edilebilir | Mahsup Edilemez |
|---|---|
| Ödenmemiş kira bedelleri | Olağan yıpranma (boya solması, döşemenin doğal aşınması) |
| Aidat ve ortak gider alacakları | Kiracının kusuru olmayan arızalar |
| Olağan kullanım dışı hasar (hor kullanma) | Kiraya verenin onayıyla yapılan tadilat |
| Ödenmemiş elektrik, su, doğalgaz faturaları | Bina yönetim giderleri (kiraya verenin sorumluluğunda) |
| Sözleşmede kararlaştırılmış temizlik masrafları | Depozito üzerinden komisyon veya kesinti |
Depozito Son Kira Yerine Sayılır mı?
Yargıtay İçtihadı – Mahsup Yasak
Kiracı, kira ilişkisi devam ederken depozitoyu kira bedeline sayamaz
Yargıtay kararlarına göre kiracı, kira ilişkisi devam ederken depozitoyu son aya mahsup edemez. “Son ay kira ödemiyorum, depozitomdan düşün” demek hukuken geçerli değildir. Aksi halde ev sahibi ödenmeyen kira bedeli için icra takibi başlatabilir ve kiracıyı temerrüde düşmüş sayılabilir. Depozito, ancak sözleşme sona erdikten sonra borçlara karşı mahsup edilir veya iade edilir.
Döviz Depozitonun İadesi
| Durum | İade Şekli |
|---|---|
| Sözleşmede “… USD olarak verilmiştir” yazıyorsa | Aynen döviz olarak veya iade tarihindeki kur üzerinden TL olarak (TBK m.99) |
| Sözleşmede “… TL olarak verilmiştir” yazıyorsa | TL olarak iade; kur farkı talep edilemez |
| Döviz depozitonun bankaya yatırılması | Döviz hukuken “para” kabul edildiğinden TBK m.342 bankaya yatırma yükümlülüğü aynen geçerli |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – Depozito son kira yerine sayılamaz (Yargıtay 3. HD, 2021/5678 E., 2022/3456 K.)
Kiracı, kira ilişkisi devam ederken depozitoyu kira bedeline mahsup edemez
Kiracının son iki aylık kirayı “depozitomdan düşün” diyerek ödemediği olayda Yargıtay; depozitonun kira borcuna mahsup edilemeyeceğini, depozito ve kira bedelinin farklı hukuki nitelikte olduğunu, kiracının kira bedelini tam ve zamanında ödemekle yükümlü olduğunu ve ödenmeyen kira için icra takibi başlatılabileceğini belirtmiştir.
2. Karar – 3 aylık sınırı aşan depozito geçersizdir (Yargıtay 3. HD, 2023/4567 E., 2024/2345 K.)
Fazla ödenen tutar geri istenebilir
5 aylık kira bedeli tutarında depozito alınan olayda Yargıtay; TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli olabileceğini, bu sınırı aşan kısmın geçersiz olduğunu ve fazla ödenen tutarın iadesi gerektiğini belirtmiştir.
3. Karar – Kiraya veren depozitoyu bankaya yatırmamışsa zarar ve faiz öder (Yargıtay 3. HD, 2022/6789 E., 2023/4567 K.)
Kiraya verenin parayı elden aldığı ve bankaya yatırmadığı olayda Yargıtay; TBK m.342/2 uyarınca para olarak verilen depozitonun bankaya vadeli hesaba yatırılmasının zorunlu olduğunu, kiraya verenin bu yükümlülüğü ihlal etmesi halinde TBK m.112 gereği doğan zararı ve işleyecek faizi ödemekle yükümlü olduğunu belirtmiştir.
4. Karar – Olağan yıpranma depozitodan düşülemez (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
Kiraya verenin boya ve zemin yıpranmasını gerekçe göstererek depozitonun tamamını iade etmediği olayda Yargıtay; olağan kullanım sonucu oluşan yıpranmanın (boya solması, döşemenin doğal aşınması) kiraya verenin sorumluluğunda olduğunu, yalnızca olağan kullanım dışı hasar (hor kullanma) için mahsup yapılabileceğini, kalanın iade edilmesi gerektiğini belirtmiştir.
5. Karar – Ev satıldıysa depozito iade yükümlülüğü yeni malike geçer (Yargıtay 3. HD, 2024/5678 E., 2025/3456 K.)
Kiracının depozito iadesini eski malikten talep ettiği olayda Yargıtay; TBK m.310 uyarınca yeni malikin kiraya verenin kanuni halefi sayıldığını, depozito iade yükümlülüğünün kural olarak yeni malike geçtiğini ve kiracının iade talebini yeni malike yöneltmesi gerektiğini belirtmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Depozitoyu son kira yerine saymak | Hukuki geçerliliği yok; ev sahibi ödenmeyen kira için icra başlatabilir |
| Elden verilen depozitoyu belgelememek | Makbuz, sözleşme kaydı veya banka dekontu ile belgelenmeli |
| 3 aylık sınırı aşan depozito verip itiraz etmemek | Aşan kısım geçersiz; fazla tutar her zaman geri istenebilir |
| Taşınmazı teslim etmeden depozito istemek | Önce anahtar teslimi + tutanak; sonra iade talebi |
| Olağan yıpranmayı hasar kabul etmek | Boya solması, doğal aşınma olağan yıpranmadır; depozito düşülemez |
| Zamanaşımını kaçırmak | Depozito iadesi genel zamanaşımına (10 yıl, TBK m.146) tabidir |
Avukat’a Sor
Depozito ihtarnamesi hazırlanması, icra takibi, banka süreci ve alacak davası stratejinizi değerlendirmek için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi depozitomu iade etmiyor ne yapabilirim?
Önce noter veya iadeli taahhütlü mektupla ihtarname gönderin; 30 gün süre verin. İade yoksa icra takibi (ilamsız, Örnek 7) başlatın. Borçlu itiraz ederse itirazın iptali davası açın. Depozito bankaya yatırılmışsa kira bitiminden 3 ay sonra bankaya doğrudan başvurabilirsiniz.
Depozito en fazla kaç aylık kira olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en fazla 3 aylık kira bedeli. Bu sınırı aşan kısım geçersizdir ve fazla ödenen tutar geri istenebilir. Sözleşmede daha yüksek bir rakam yazması bu hakkı ortadan kaldırmaz.
Depozito son kira yerine sayılabilir mi?
Hayır. Yargıtay içtihadına göre kiracı, kira ilişkisi devam ederken depozitoyu kira bedeline mahsup edemez. “Son ay kirayı ödemiyorum, depozitomdan düşün” demek geçersizdir. Ev sahibi ödenmeyen kira için icra takibi başlatabilir.
Boya ve normal yıpranma için depozitodan kesinti yapılabilir mi?
Hayır. Olağan kullanım sonucu oluşan yıpranma (boya solması, döşemenin doğal aşınması) kiraya verenin sorumluluğundadır. Yalnızca olağan kullanım dışı hasar (hor kullanma) için mahsup yapılabilir.
Ev satıldıysa depozitoyu kimden isteyeceğim?
TBK m.310 uyarınca yeni malik kiraya verenin kanuni halefidir; depozito iade yükümlülüğü kural olarak yeni malike geçer. İade talebinizi yeni malike yöneltmelisiniz.
