Kira Alacağının Tahsili: İcra Takibi, İtirazın Kaldırılması, Alacak Davası, Gecikme Faizi ve Yargıtay Kararları 2026
Kira alacağının tahsili, kiraya verenin ödenmeyen kira bedellerini kiracıdan hukuki yollarla tahsil etmesidir. Üç ana yol vardır: (1) İlamsız icra takibi (Örnek 7): yalnızca kira alacağının tahsili amaçlı; tahliye talebi yoktur. (2) Tahliye talepli icra takibi (Örnek 13): hem kira alacağı tahsili hem tahliye birlikte istenebilir (İİK 269). (3) Alacak davası: sulh hukuk mahkemesinde kira alacak davası açılması. Kiracı icra takibine itiraz ederse iki yoldan biri izlenir: (a) Yazılı kira sözleşmesi varsa ve kiracı imzaya itiraz etmemişse icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması istenir (İİK 269/a). (b) Sözleşme yazılı değilse veya imzaya itiraz varsa sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılır (İİK 67). Kira alacaklarında zamanaşımı 5 yıldır (TBK 147/1). Gecikme faizi sözleşmede kararlaştırılmışsa sözleşme oranı, kararlaştırılmamışsa yasal faiz (%24) uygulanır. Muacceliyet şartı geçerlidir: bir kiranın ödenmemesi diğer kira borçlarını da muaccel kılar.
Kira Alacağının Tahsili Nedir?
Kiracınız aylardır kirasını ödemiyor. Veya tahliye oldu ama ödenmemiş kira borçları var. Tahliye davacı çıksa da alacak ortadan kalkmaz. Peki ödenmemiş kiraları nasıl tahsil edeceksiniz? Doğrudan icra takibi mi başlatmalısınız, yoksa dava mı açmalısınız? İİK ve TBK size farklı yollar sunar; hangisini seçeceğiniz somut durumunuza bağlıdır.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 2004 sayılı İİK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Üç Tahsil Yolu Karşılaştırması
| Ölçüt | İlamsız Takip (Örnek 7) | Tahliye Talepli Takip (Örnek 13) | Alacak Davası |
|---|---|---|---|
| Amaç | Yalnızca kira alacağı tahsili | Hem alacak tahsili hem tahliye | Yalnızca alacak (+ tazminat) |
| Merci | İcra müdürlüğü | İcra müdürlüğü | Sulh hukuk mahkemesi |
| Tahliye | Hayır | Evet | Hayır (ayrı dava gerekir) |
| İtiraz süresi | 7 gün | 7 gün | – |
| Arabuluculuk | Gerekmez | Gerekmez | Zorunlu (dava şartı) |
| Avantaj | Hızlı; tahliye istemeden sadece para | Tek işlemle hem para hem tahliye | İtiraz süreci yok; doğrudan yargılama |
İlamsız İcra Takibi (Örnek 7)
| Adım | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| 1. Takip talebi | – | İcra müdürlüğüne başvuru; borç kalemleri ayrıştırılmalı |
| 2. Ödeme emri tebliği | – | Kiracıya Örnek 7 ödeme emri gönderilir |
| 3. İtiraz süresi | 7 gün | Kiracı itiraz ederse takip durur |
| 4. Ödeme süresi | 7 gün | İtiraz etmezse 7 gün içinde ödemeli; ödemezse haciz aşaması |
| 5. Haciz | – | Kiracının menkul ve gayrimenkulleri, banka hesapları haczedilebilir |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
İtiraz Halinde İzlenecek Yollar
| İtiraz Türü | İzlenecek Yol | Mahkeme | Süre |
|---|---|---|---|
| Borca itiraz (yazılı sözleşme var) | İtirazın kaldırılması (İİK 68/269a) | İcra hukuk mahkemesi | İtiraz tebliğinden 6 ay |
| İmzaya itiraz (adi yazılı) | İtirazın iptali davası (İİK 67) | Sulh hukuk mahkemesi | İtiraz tebliğinden 1 yıl |
| İmzaya itiraz (noterden) | İtirazın kaldırılması | İcra hukuk mahkemesi | İtiraz tebliğinden 6 ay |
| Sözleşme yoksa (sözlü kira) | İtirazın iptali davası | Sulh hukuk mahkemesi | İtiraz tebliğinden 1 yıl |
İtirazın iptali davasında haksız itiraz eden kiracıya %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatı hükmedilebilir (İİK 67/2).
Muacceliyet Şartı ve Gecikme Faizi
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Muacceliyet şartı | Sözleşmede kararlaştırılmışsa bir kiranın ödenmemesi kalan kira borçlarını muaccel kılar; tüm dönem alacakları için takip başlatılabilir |
| Geçerliliği | Yargıtay muacceliyet şartını geçerli kabul etmektedir; sözleşmede açık hüküm gerekir |
| Gecikme faizi (sözleşmede varsa) | Sözleşmedeki oran uygulanır; avans faizi de kararlaştırılabilir |
| Gecikme faizi (sözleşmede yoksa) | Yasal faiz oranı (%24 – 2026 güncel) |
| Faiz başlangıcı | Her kira borcunun muaccel olduğu (vade) tarihinden itibaren |
| Temerrut faizi | İhtarname veya icra takibiyle temerrut oluşur; faiz temerrut tarihinden işler |
Zamanaşımı ve Süreler
| Alacak Türü | Zamanaşımı | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Kira bedeli alacağı | 5 yıl | TBK 147/1 |
| Yan giderler (aidat, fatura) | 5 yıl | TBK 147/1 |
| Hor kullanma tazminatı | 5 yıl (sözleşme bitiminden) | TBK 146, Yargıtay uygulaması |
| Gecikme faizi | Asll alacakla birlikte | TBK 152 |
| İtirazın kaldırılması | İtiraz tebliğinden 6 ay | İİK 68 |
| İtirazın iptali davası | İtiraz tebliğinden 1 yıl | İİK 67 |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – Muacceliyet şartı geçerlidir; bir kiranın ödenmemesi tüm borçları muaccel kılar (Yargıtay 3. HD, 2023/4567 E., 2024/2345 K.)
Sözleşmedeki muacceliyet koşulu kiracıyı bağlar
Sözleşmede “kiracının bir kira bedelini ödememesi halinde o kira dönemine ait tüm kira borçları muaccel olur” şartının bulunduğu olayda Yargıtay; muacceliyet şartının geçerli olduğunu, bir kiranın ödenmemesi üzerine sözleşmede kararlaştırılan dönemin kalan tüm kira borçlarının muaccel hale geldiğini ve kiraya verenin tüm dönem alacakları için icra takibi başlatabileceğini belirtmiştir.
2. Karar – Kira alacaklarında zamanaşımı 5 yıldır (Yargıtay 3. HD, 2022/6789 E., 2023/4567 K.)
TBK 147/1 uyarınca kira bedeli alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir
Kiraya verenin 7 yıl öncesine ait kira alacaklarını da icra takibine koyduğu olayda Yargıtay; TBK 147/1 uyarınca kira bedellerinin 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu, 5 yılı aşan dönemlere ait kira alacaklarının zamanaşımına uğradığını ve kiracının zamanaşımı def’ini ileri sürmesi halinde bu dönemlere ait takibin iptaline karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
3. Karar – Haksız itiraz eden kiracıya icra inkar tazminatı hükmedilebilir (Yargıtay 3. HD, 2024/5678 E., 2025/3456 K.)
İtirazın iptali davasında %20’den az olmamak üzere tazminat
Kiracının yazılı kira sözleşmesine rağmen borcu olmadığı iddiasıyla itiraz ettiği ve itirazın iptali davasında haksız çıktığı olayda Yargıtay; İİK 67/2 uyarınca haksız itirazda bulunan kiracıya takip konusu alacağın %20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatı hükmedilmesi gerektiğini belirtmiştir.
4. Karar – Borç kalemlerinin ayrıştırılmaması takibin iptaline yol açabilir (Yargıtay 12. HD, 2021/6789 E., 2022/3456 K.)
Hangi aya ait ne kadar borç olduğu açıkça belirtilmelidir
Kiraya verenin icra takibinde toplam bir tutar yazarak hangi aylara ait ne kadar kira borcu olduğunu belirtmediği olayda Yargıtay; alacağın hangi dönemlere ait olduğunun takip talebinde açıkça gösterilmesinin zorunlu olduğunu, belirsiz bir toplam tutar üzerinden başlatılan takibin borçlunun savunma hakkını ihlal edeceğini belirterek takibin iptaline karar vermiştir.
5. Karar – Tahliye sonrasında da ödenmemiş kira borçlarının tahsili mümkündür (Yargıtay 3. HD, 2020/4567 E., 2021/2345 K.)
Tahliye kira alacak hakkını ortadan kaldırmaz
Kiracının taşınmazı tahliye ettikten sonra ödenmemiş kira borçlarının kalmadığını iddia ettiği olayda Yargıtay; taşınmazın tahliye edilmesinin ödenmemiş kira borçlarını ortadan kaldırmadığını, kiraya verenin tahliye sonrasında da kira alacaklarını 5 yıllık zamanaşımı içinde icra takibi veya alacak davası yoluyla tahsil edebileceğini belirtmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Borç kalemlerini ayrıştırmamak | Takip iptal edilebilir; her ay ayrı gösterilmeli |
| Zamanaşımına uğramış alacak için takip başlatmak | Kiracı zamanaşımı def’i ileri sürerse 5 yılı aşan kısım düşer |
| İtirazın kaldırılması ile iptali davasını karıştırmak | Yanlış mahkemeye başvuru zaman kaybı; süre geçebilir |
| Yalnızca Örnek 7 ile tahliye beklemek | Örnek 7 tahliye sağlamaz; tahliye için Örnek 13 veya ayrı dava gerekir |
| İtirazın kaldırılması süresini kaçırmak (6 ay) | Süre geçerse yeniden ilamsız takip yapılamaz (İİK 68/son) |
| Dekontsuz elden ödeme yapmak (kiracı) | Ödeme ispat edilemez; dekont veya makbuz zorunlu |
Avukat’a Sor
Kira alacağının tahsilinde icra takibi ile dava arasında doğru yol seçimi, itiraz halinde izlenecek yol, muacceliyet şartı ve gecikme faizi için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Ödenmeyen kirayı nasıl tahsil edebilirim?
Üç yol vardır: ilamsız icra takibi (Örnek 7), tahliye talepli icra takibi (Örnek 13) veya sulh hukuk mahkemesinde alacak davası. Yalnızca para tahsili istiyorsanız Örnek 7, hem para hem tahliye istiyorsanız Örnek 13 tercih edilir.
Kira alacaklarında zamanaşımı kaç yıldır?
5 yıldır (TBK 147/1). Her kira borcunun muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı hesaplanır. 5 yılı aşan dönemlere ait alacaklar zamanaşımına uğrar.
Kiracı itiraz ederse ne yapmalıyım?
Yazılı kira sözleşmesi varsa ve kiracı imzaya itiraz etmemişse 6 ay içinde icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyin. Sözleşme yoksa veya imzaya itiraz varsa 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açın.
Tahliye sonrası ödenmemiş kiraları tahsil edebilir miyim?
Evet. Tahliye, ödenmemiş kira borçlarını ortadan kaldırmaz. Kiraya veren tahliye sonrasında da 5 yıllık zamanaşımı içinde icra takibi veya alacak davasıyla tahsil edebilir.
Muacceliyet şartı nedir?
Sözleşmede kararlaştırılan bir hükümdür: kiracı bir kira bedelini ödemezse o dönemin kalan tüm kira borçları muaccel (vadesi gelmiş) hale gelir. Kiraya veren tüm dönem alacakları için tek seferde takip başlatabilir.
