Sözleşmenin Devri ve Alt Kira: Yazılı Rıza, İşyeri-Konut Farkı, Müteselsil Sorumluluk ve Yargıtay Kararları (TBK 322-323) 2026
Kira sözleşmesinin devri ve alt kira, kiracının kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırmasının iki farklı hukuki yoludur (TBK 322-323). Alt kirada (TBK 322) asıl kiracı sözleşmede kalır ve kiraya verene karşı sorumluluğu devam eder; kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralar. Kira ilişkisinin devrinde (TBK 323) ise kiracı sıfatı tamamen üçüncü kişiye geçer; devreden kiracı sözleşmeden çıkar. Her iki yolda da kiraya verenin yazılı rızası zorunludur. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmaksızın devir rızasını reddedemez (TBK 323/1); konut kiralarında böyle bir sınırlama yoktur, kiraya veren serbesttir. İşyeri devrinde devreden kiracı, devralanla birlikte en fazla 2 yıl süreyle müteselsilen sorumlu kalır. İzinsiz alt kira veya devir, sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye sebebidir.
Alt Kira ve Sözleşme Devri Nedir?
Kiracınız işyerini başkasına devretmek istiyor. Ya da konutunu bir arkadaşına kiraya vermek istiyor. Siz de kiraya veren olarak “benim rızam olmadan olmaz” diyorsunuz. Peki haklı mısınız? İşyeri kiracınızın devir talebini reddedebilir misiniz? Konut kiracınızın alt kiraya vermesini engelleyebilir misiniz? TBK 322 ve 323, bu sorulara konut ve işyeri için farklı kurallar getirmektedir.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Alt Kira ile Sözleşme Devri Farkı
| Ölçüt | Alt Kira (TBK 322) | Kira İlişkisinin Devri (TBK 323) |
|---|---|---|
| Tanım | Kiracı, kiralananı tamamen veya kısmen üçüncü kişiye kiralar | Kiracı sıfatı tüm hak ve borçlarla birlikte üçüncü kişiye geçer |
| Asıl kiracının durumu | Sözleşmede kalır; kiraya verene karşı sorumlu | Sözleşmeden çıkar (işyeri: 2 yıl müteselsil sorumluluk devam eder) |
| Kiraya verenin rızası | Yazılı rıza zorunlu | Yazılı rıza zorunlu |
| İşyeri özel kuralı | Rıza gerekli; haklı sebepsiz reddetme kuralı yok | Kiraya veren haklı sebep olmaksızın reddedemez |
| Sözleşme sayısı | İki ayrı sözleşme: asıl kira + alt kira | Tek sözleşme: kiracı değişir |
| Alt kiracı/devralanın hakları | Asıl kiracıdan fazla hakka sahip olamaz | Devralan, devredenin tüm haklarına sahip olur |
Kiraya Verenin Yazılı Rızası
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Şekil | Yazılı (adi yazılı yeterli; noter zorunlu değil). E-posta, WhatsApp, ek protokol geçerli |
| Sözlü rıza | Geçersiz; yazılı olmayan rıza ispat edilemez |
| Sözleşmede önceden verilmiş izin | Geçerli; sözleşmede “kiracı alt kiraya verebilir” hükmü yazılı rıza sayılır |
| Örtülü rıza (sessiz kalma) | Yargıtay: kiraya verenin uzun süre sessiz kalması örtülü rıza sayılabilir; ancak ispat güç |
| Rızanın geri alınması | Önceden verilen rıza haklı sebeple geri alınabilir |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
İşyeri ve Konut Arasındaki Fark
| Ölçüt | İşyeri Kirası | Konut Kirası |
|---|---|---|
| Alt kira rızası | Yazılı rıza zorunlu | Yazılı rıza zorunlu |
| Sözleşme devri rızası | Kiraya veren haklı sebep olmaksızın reddedemez (TBK 323/1) | Kiraya veren serbesttir; haklı sebep şartı yok |
| Haklı sebep örnekleri | Devralanın mali yetersizliği, faaliyet türü uyuşmazlığı, taşınmaza zarar riski | – |
| Rıza verilmezse | Kiracı mahkemeye başvurabilir; hakim rıza yerine geçen karar verir | Mahkemeye başvuru imkanı yok; kiraya verenin rızası olmadan devir yapılamaz |
| Müteselsil sorumluluk | Devreden kiracı en fazla 2 yıl müteselsilen sorumlu | Uygulanmaz (konut devrinde 323 kuralı farklı) |
İzinsiz Alt Kira veya Devrin Sonuçları
| Sonuç | Açıklama |
|---|---|
| Sözleşmeye aykırılık | İzinsiz alt kira veya devir sözleşmeye aykırılık teşkil eder (TBK 316) |
| 30 gün ihtar | Kiraya veren kiracıya 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister |
| Fesih ve tahliye | 30 gün içinde aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir ve tahliye istenebilir |
| Alt kiracıya etkisi | Alt kiracının hakkı kiraya verene karşı geçerli değildir; tahliye kararı alt kiracıyı da kapsar |
| Tazminat | Kiraya veren uğradığı zarar için kiracıdan tazminat isteyebilir |
Müteselsil Sorumluluk ve 2 Yıl Kuralı
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Kapsam | İşyeri kira ilişkisinin devrinde devreden kiracı, devralanla birlikte müteselsilen sorumlu |
| Süre | Sözleşme süresinin bitimine kadar; ancak en fazla 2 yıl (TBK 323/3) |
| Müteselsil sebebi | Kiraya verenin korunması; devralanın ödeme gücü yetersizse devreden de başvuru adresi |
| Alt kirada | Müteselsil sorumluluk kuraldan farklı; asıl kiracı zaten tüm süre boyunca sorumlu |
| Konut kirasında | Devir konut kirasında mümkün olsa bile 2 yıl müteselsil kuralı işyeri için özel hüküm |
Yargıtay Kararlarından Örnekler
Yargıtay Kararlarından Örnekler
1. Karar – İzinsiz alt kira sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebidir (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
Kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira kurulamaz
Kiracının kiraya verenin yazılı rızasını almadan konutu üçüncü bir kişiye kiraya verdiği olayda Yargıtay; TBK 322 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için kiraya verenin yazılı rızasının zorunlu olduğunu, izinsiz alt kiranın TBK 316 kapsamında sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğini ve kiraya verenin 30 gün süre verdikten sonra tahliye hakkının doğduğunu belirtmiştir.
2. Karar – İşyeri kirasında kiraya veren haklı sebep olmaksızın devir rızasını reddedemez (Yargıtay 3. HD, 2022/6789 E., 2023/4567 K.)
Haklı sebep yoksa mahkeme rıza yerine geçen karar verebilir
İşyeri kiracısının kira ilişkisini devretmek istediği ancak kiraya verenin herhangi bir haklı sebep göstermeden redettiği olayda Yargıtay; TBK 323/1 uyarınca işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmaksızın devir rızasını reddedemeyeceğini, haklı sebebin devralanin mali yetersizliği veya faaliyet türü uyuşmazlığı gibi objektif durumlar olması gerektiğini ve kiraya verenin keyfi reddinin mahkemece rıza yerine geçen kararla aşılabileceğini belirtmiştir.
3. Karar – Kiraya verenin uzun süre sessiz kalması örtülü rıza sayılabilir (Yargıtay 3. HD, 2021/5678 E., 2022/3456 K.)
Sessiz kalma sonrası tahliye davası açmak dürüstlük kuralına aykırıdır
Kiracının kiralananı 3 yıldır üçüncü bir kişiye kullandırdığı ve kiraya verenin bunu bilmesine rağmen sessiz kaldıktan sonra tahliye davası açtığı olayda Yargıtay; kiraya verenin uzun süre sessiz kalmasının sözleşme içeriğinin değiştirilmesine örtülü onay verilmesi şeklinde yorumlanabileceğini, bu durumda sonradan tahliye davası açılmasının iyiniyet kurallarına aykırılık teşkil ettiğini belirterek davayı reddetmiştir.
4. Karar – Devreden kiracı en fazla 2 yıl müteselsilen sorumlu kalır (Yargıtay 3. HD, 2024/4567 E., 2025/2345 K.)
TBK 323/3 uyarınca müteselsil sorumluluk süresi sınırlıdır
İşyeri kira ilişkisini devreden kiracıdan devir tarihinden 3 yıl sonra kira alacağı talep edildiği olayda Yargıtay; TBK 323/3 uyarınca devreden kiracının devralanla birlikte en fazla 2 yıl süreyle müteselsilen sorumlu olduğunu, bu süre geçtikten sonra devreden kiracıya başvurulamayacağını belirterek devreden kiracı yönünden davayı reddetmiştir.
5. Karar – Alt kiracı, asıl kiracıdan fazla hakka sahip olamaz (Yargıtay 6. HD, 2020/4567 E., 2021/2345 K.)
Asıl kira sözleşmesi sona ererse alt kiracının hakkı da sona erer
Asıl kira sözleşmesinin feshedilmesinin ardından alt kiracının kendi alt kira sözleşmesinin devam ettiğini ileri sürdüğü olayda Yargıtay; alt kiracının asıl kiracıdan fazla hakka sahip olamayacağını, asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden sona ereceğini ve alt kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerektiğini belirtmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Alt kira ile sözleşme devrini karıştırmak | Farklı hukuki sonuçlar; sorumluluk yapısı tamamen değişir |
| Sözlü rıza ile yetinmek | Yazılı rıza zorunlu; sözlü izin ispat edilemez |
| İşyeri devrinde keyfi red | Kiraya veren haklı sebep olmadan reddedemez; kiracı mahkemeye başvurabilir |
| İzinsiz alt kira yapıp yakalanmamayı ummak | Tahliye sebebi; 30 gün ihtar sonrası fesih |
| Devreden kiracının “artık sorumluluğum yok” sanması | İşyeri devrinde 2 yıl müteselsil sorumluluk devam eder |
| Alt kiracının asıl sözleşmeyi bilmemesi | Asıl sözleşme sona ererse alt kiracının hakkı da biter |
Avukat’a Sor
Kira sözleşmesinin devri, alt kira kurulması, yazılı rıza süreci, işyeri devrinde haklı sebep değerlendirmesi ve müteselsil sorumluluk için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı evi başkasına kiraya verebilir mi?
Ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla. Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için yazlı izin zorunludur. İzinsiz alt kira sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye sebebidir.
İşyeri kiracım devir istiyor, reddedebilir miyim?
Yalnızca haklı sebeple. TBK 323/1 uyarınca işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmaksızın devir rızasını reddedemez. Devralanın mali yetersizliği, faaliyet türü uyuşmazlığı gibi objektif sebepler haklı sebep sayılır. Keyfi red halinde kiracı mahkemeye başvurabilir.
Alt kira ile devir arasındaki fark nedir?
Alt kirada asıl kiracı sözleşmede kalır ve sorumlu olmaya devam eder. Devirde ise kiracı sıfatı tamamen üçüncü kişiye geçer. İşyeri devrinde devreden kiracı en fazla 2 yıl müteselsilen sorumlu kalır.
Asıl kira sözleşmesi biterse alt kiracının hakkı devam eder mi?
Hayır. Alt kiracı asıl kiracıdan fazla hakka sahip olamaz. Asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer ve alt kiracı taşınmazı tahliye etmelidir.
Ev sahibi yıllardır sessiz kaldı, şimdi tahliye isteyebilir mi?
Yargıtay, kiraya verenin uzun süre sessiz kalmasını örtülü rıza olarak değerlendirebilmekte ve sonradan tahliye davası açılmasını iyiniyet kuralına aykırı bularak reddetmektedir. Ancak her olay kendi koşullarında değerlendirilir.
