Kiralananın Ayıplı Olması: Seçimlik Haklar, Kira İndirimi, Onarım Mahsubu, Fesih ve Yargıtay Kararları (TBK 304-308) 2026
Kiralananın ayıplı olması, kiralanan taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan veya beklenebilecek kullanıma elverişli olmaması durumudur (TBK 304-308). Ayıp teslim anında mevcut olabileceği gibi sonradan da ortaya çıkabilir. Kiracının 4 seçimlik hakkı vardır: (1) Ayıbın giderilmesini isteme – kiraya veren makul sürede onarmalıdır. (2) Kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteme – ayıp öğrenildiği tarihten giderildiği tarihe kadar. (3) Zararın giderilmesini (tazminat) isteme – kiraya veren kusuru olmadığını ispat etmedikçe sorumlu (TBK 308). (4) Önemli ayıplarda sözleşmeyi feshetme – ayıp kiralananın kullanımını ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse (TBK 306/2). Kiracı, kiraya verenin ayıbı öğrenmesinden sonra makul sürede gidermemesi halinde ayıbı kendisi giderebilir ve masrafı kiradan mahsup edebilir (TBK 306/3). Önemsiz ayıplarda fesih hakkı yoktur; yalnızca onarım, indirim veya tazminat istenebilir.
Kiralananın Ayıplı Olması Nedir?
Kiraladığınız eve taşındınız. Birkaç hafta sonra duvarlarda rutubet belirdi, kombi çalışmıyor, tuvalet sürekli su kaçırıyor. Ev sahibine söylediniz ama ilgilenmiyor. Ne yapabilirsiniz? Kirayı ödemeyebilir misiniz? Onarımı kendiniz yaptırıp kiradan düşebilir misiniz? Sözleşmeyi feshedip çıkabilir misiniz? TBK 304-308, tam bu durumu düzenler ve kiracıya güçlü seçimlik haklar tanır.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
Önemli Ayıp ve Önemsiz Ayıp Farkı
| Önemli Ayıp (Fesih Hakkı Var) | Önemsiz Ayıp (Fesih Hakkı Yok) |
|---|---|
| Yapısal rutubet ve küf (sağlık riski) | Bir muslukta hafif damlama |
| Isıtma sisteminin tamamen çalışmaması (kışın) | Bir radyatörün az ısıtması |
| Çatıdan ciddi su sızması | Pencere fitilinde hafif hava geçişi |
| Elektrik tesisatının tehlikeli durumda olması | Bir prizin çalışmaması |
| Kanalizasyon geri tepme (sürekli) | Lavabonun yavaş boşalması |
| Taşıyıcı sistemde çatlak | Sıva çatlağı (yüzeysel) |
Kiracının 4 Seçimlik Hakkı
| Hak | Yasal Dayanak | Koşul |
|---|---|---|
| 1. Ayıbın giderilmesini isteme | TBK 305 | Her türlü ayıp; kiraya verene bildirim ve makul süre verme |
| 2. Kira bedelinden indirim | TBK 307 | Kiraya verenin ayıbı öğrenmesinden giderilmesine kadar; önemsiz ayıpta da geçerli |
| 3. Tazminat isteme | TBK 308 | Kiraya veren kusursuzluğunu ispat edemezse sorumlu; diğer hakların kullanılmasını önlemez |
| 4. Sözleşmeyi feshetme | TBK 305/2, 306/2 | Yalnızca önemli ayıpta; verilen sürede giderilmemiş olmalı |
Bu haklar birbirini dışlamaz. Kiracı, örneğin hem kira indirimi hem tazminat talep edebilir.
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Kira Bedelinden İndirim Hesabı
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Yöntem | Nisbi metot: Ödenecek kira = (ayıplı değer / ayıpsız değer) x sözleşme kirası |
| İndirim dönemi | Kiraya verenin ayıbı öğrendiği tarihten ayıbın giderildiği tarihe kadar |
| Önemsiz ayıpta | İndirim hakkı mevcuttur; ancak fesih hakkı yoktur |
| Bilirkişi | İndirim oranı bilirkişi raporu ile belirlenir; ayıplı ve ayıpsız haldeki kira değerleri karşılaştırılır |
| Geçmiş dönem | Ayıp bildirimi yapılmış dönemler için geriye dönük indirim talep edilebilir |
Kiracının Onarımı Kendisi Yaptırması ve Mahsup
| Aşama | Açıklama |
|---|---|
| 1. Yazılı bildirim | Kiraya verene ayıbı yazılı olarak bildirin ve makul süre verin (genellikle 15-30 gün; acil hallerde 24-72 saat) |
| 2. Süre dolması | Kiraya veren verilen sürede onarım yapmadı |
| 3. Onarım yaptırma | Kiracı ayıbı kendisi giderebilir (TBK 306/3); usta/tesisatcı çağırır |
| 4. Belgeleme | Fatura, fiş ve ödeme belgesi saklanmalı |
| 5. Kiradan mahsup | Onarım bedelini kira bedelinden düşer; kiraya verene bildirir |
Dava Süreci ve Bildirim
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Bildirim şekli | Yazılı (noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü); ayıbın tanımı, istenen giderim ve verilen süre |
| Makul süre | Ayıbın niteliğine göre 15-30 gün; acil tehlike halinde 24-72 saat |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
| Zorunlu arabuluculuk | Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık; dava şartı |
| İspat yükü | Ayıbın varlığı: kiracı. Kusursuzluk: kiraya veren (TBK 308) |
| Zamanaşımı | Genel zamanaşımı (10 yıl) veya sözleşme zamanaşımı (5 yıl); Yargıtay uygulamasına göre değişir |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – Ayıpla orantılı kira indirimi nisbi metotla hesaplanmalıdır (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
İndirim oranı ayıplı ve ayıpsız kira değeri karşılaştırmasıyla bulunur
Kiralanan konutun çatısından su sızması nedeniyle kiracının kira indirimi talep ettiği olayda Yargıtay; TBK 307 uyarınca kira bedelinden yapılacak indirimin nisbi metotla hesaplanması gerektiğini, bilirkişinin kiralananın ayıplı haldeki değeri ile ayıpsız haldeki değerini karşılaştırarak indirim oranını belirlemesi gerektiğini, düz oranın veya tahmini bir indirimin kabul edilemeyeceğini belirtmiştir.
2. Karar – Kiracı makul süre verdikten sonra onarımı kendisi yaptırıp kiradan mahsup edebilir (Yargıtay 3. HD, 2022/6789 E., 2023/4567 K.)
TBK 306/3 uyarınca onarım mahsup hakkı kiracınındır
Kiracının ısıtma sisteminin arızalanması nedeniyle kiraya verene ihtar çekip 15 gün süre verdiği ancak onarım yapılmaması üzerine tesisatcı çağırarak onarım yaptırıp bedelini kiradan düştüğü olayda Yargıtay; TBK 306/3 uyarınca kiraya verene yazılı bildirim yapılıp makul süre verildikten sonra kiracının ayıbı kendisi gidererek masrafını kira bedelinden mahsup edebileceğini, bu hakkın kullanılmasında belgelemenin zorunlu olduğunu belirtmiştir.
3. Karar – Önemli ayıp giderilmezse kiracı fesih hakkını kullanabilir (Yargıtay 3. HD, 2021/5678 E., 2022/3456 K.)
Kullanımı ortadan kaldıran veya önemli ölçüde engelleyen ayıpta fesih mümkündür
Kiralananın duvarlarında yapısal rutubet ve küf oluşumu nedeniyle sağlık riski oluştuğu ve kiraya verenin ihtara rağmen 2 ay boyunca müdahale etmediği olayda Yargıtay; TBK 306/2 uyarınca ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini önemli ölçüde engellediği ve verilen sürede giderilmediği hallerde kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshedebileceğini belirtmiştir.
4. Karar – Kiraya veren kusursuzluğunu ispat edemezse tazminat ödemek zorundadır (Yargıtay 6. HD, 2020/4567 E., 2021/2345 K.)
TBK 308’de ispat yükü tersine çevrilmiştir
Kiralanan işyerinde tesisat arızası nedeniyle su basması sonucu kiracının iş kaybına uğradığı olayda Yargıtay; TBK 308 uyarınca kiraya verenin kusuru olmadığını kendisinin ispat etmesi gerektiğini, ispat edemezse kiralananın ayıplı olmasından doğan tüm zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğunu belirterek tazminata hükmetmiştir.
5. Karar – Bildirim yapılmadan kira ödenmemesi temerrüt sayılır (Yargıtay 3. HD, 2024/4567 E., 2025/2345 K.)
Ayıp bildirimi yapılmadan kirayı ödememe hakkı yoktur
Kiracının kiralananın ayıplı olduğunu ileri sürerek kira ödemesini durdurduğu ancak kiraya verene herhangi bir yazılı bildirim yapmadığı olayda Yargıtay; kiracının ayıp haklarını kullanabilmesi için öncelikle kiraya verene ayıbı yazılı olarak bildirmesi ve makul süre vermesi gerektiğini, bildirim yapılmadan kira ödemesinin durdurulmasının temerrüt sonucu doğuracağını ve kiraya verenin tahliye hakkının doğacağını belirtmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Bildirim yapmadan kirayı ödememek | Temerrüt sayılır; kiraya veren tahliye hakkı kazanır |
| Önemsiz ayıpta fesih yapmak | Haksız fesih; kiracı tazminat ödemek zorunda kalır |
| Makul süre vermeden onarım yaptırmak | Mahsup hakkı kullanılamaz; süre verilmeli |
| Onarım belgesini saklamamak | Mahsup ispat edilemez |
| Ayıbı bilerek kabul ettikten sonra hak iddia etmek | Kiracı teslimde ayıbı bilerek kabul etmişse hakkından feragat etmiş sayılabilir |
| Tahmini kira indirimi yapmak | Bilirkişi raporu olmadan mahkeme tahmini indirim kabul etmez |
Avukat’a Sor
Kiralananın ayıplı olması durumunda doğru seçimlik hakkın kullanılması, ayıp bildirimi, kira indirimi hesabı ve fesih süreci için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Ev ayıplıysa kirayı ödemeyebilir miyim?
Doğrudan ödemeyi durdurmak risklidir ve temerrüt sonucu doğurabilir. Önce kiraya verene yazılı bildirim yapıp makul süre verin. Süre dolunca kira indirimi talep edin veya onarım yaptırıp kiradan mahsup edin. Kirayı tamamen kesmek yerine ayıpla orantılı indirimli ödeyin.
Onarımı kendim yaptırıp kiradan düşebilir miyim?
Evet, ancak önce kiraya verene yazılı bildirim yapıp makul süre vermeniz gerekir. Süre dolunca onarımı yaptırıp fatura ve ödeme belgelerini saklayın. Masrafı kira bedelinden düşün ve kiraya vereni bilgilendirin.
Ayıp nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir miyim?
Yalnızca önemli ayıplarda. Ayıp kiralananın kullanımını ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve kiraya verene süre vermenize rağmen giderilmemişse sözleşmeyi feshedebilirsiniz. Önemsiz ayıplarda fesih hakkı yoktur.
Kira indirimi nasıl hesaplanır?
Nisbi metotla: Ödenecek kira = (ayıplı değer / ayıpsız değer) x sözleşme kirası. Bilirkişi kiralananın ayıplı ve ayıpsız haldeki değerlerini karşılaştırarak indirim oranını belirler. İndirim, ayıp bildirimi tarihinden giderildiği tarihe kadar uygulanır.
Ev sahibi onarım yapmıyorsa tazminat isteyebilir miyim?
Evet. TBK 308 uyarınca kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları ödemekle yükümlüdür. Tazminat hakkı, diğer seçimlik hakların (indirim, fesih) kullanılmasını engellemez; birlikte talep edilebilir.
