KİRA TESPİT VE KİRA UYARLAMA DAVALARI

Kira sözleşmesinin en önemli unsurlarından birisi kira bedelidir. Türk Borçlar Kanunu 299. ve 357. Maddelerinden de anlaşılacağı üzere, kiralanan mal karşılığı mutlaka bir kira parası ödenmesi gerekir. Sözleşme hürriyeti kapsamında taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak sözleşmenin devamı sırasında kira bedelinin yenilenme dönemlerinde bedelin belirlenmesi sınırlandırmalara tabi tutulmuştur.

Türk hukuku taraflardan birisine kira bedelini tek taraflı arttırma yetkisi tanımamıştır. TBK 344. Maddesine göre:

​“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

​Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. ​Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Bu maddeye göre taraflar aralarında kira artış oranını kararlaştırabilirler. Ancak bu kira artış oranı bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranını geçemeyecektir. Ayrıca taraflar yeni kira dönemi kira bedelinde anlaşmazlığa düştükleri taktirde mahkemeye başvurarak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilirler. Kira tespit davasının açılabilmesi için yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması, ayrıca tarafın bu davayı açmasında hukuki bir yararının olması gerekir.

TBK 344. Maddesine göre kira sözleşmesi beş yıldan kısaysa ve taraflar kira artış oranı konusunda bir anlaşma yapmamışlarsa hakim TÜFE oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumu göz önünde bulundurarak bir kira tespiti yapar. Taraflar tarafından kira artış oranı belirlenmişse TÜFE oranını geçmemek kaydıyla zaten belirlenen bu kira artış oranı geçerli olacaktır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda ise yeni yıla uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından emsal kira bedelleri, kiralananın durumu, piyasanın durumu gibi unsurlar göz önünde bulundurularak hakim tarafından TÜFE oranıyla bağlı kalınmaksızın belirlenecektir.

TBK 345 maddesi “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna
kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” demektedir.

Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere kira tespit davası her zaman açılabilecektir. Ancak kira tespit davası yeni kira döneminden 30 gün önce açılmış veya kiracıya kira bedelinin artacağı 30 gün önceden ihbar edilmişse tespit edilecek olan yeni kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.

Kira tespit davalarında harç, talep edilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Örneğin mevcut kira bedeli 10 bin TL iken istenilen kira tutarı 20 bin TL ise 20.000 TL -10.000 TL = 10.000 TL üzerinden harç hesaplanır. Ayrıca kira tespit davalarında karşı taraf vekalet ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. Maddesinde belirtilmiştir. Bu Maddeye göre: “Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.”

Kira uyarlama davası, Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğü kenar başlıklı 138. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre :

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Kanun maddesinde sayılan şartların varlığı halinde taraflar kira bedelinin uyarlanmasını kendi aralarında kararlaştırabilirler. Taraflar kira bedelinin uyarlanmasında anlaşmazlığa düşmeleri halinde ise mahkemeye başvurarak kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilirler. Kira bedelinin uyarlanması davası ile ancak geleceğe yönelik kira bedelinin uyarlanması istenebilir. Geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanması istenemez. Kira bedelinin uyarlanması davası açabilmesinin şartları şunlardır:

1) Geçerli ve uzun süreli bir sözleşmenin bulunması: Taraflar arası geçerli bir sözleşmenin olması yeterlidir. Bu sözleşmenin yazılı veya sözlü olması önemli değildir. Ayrıca hukuki yararın varlığı için bu sözleşmenin uzun süreli bir sözleşme olması gerekmektedir.

2) Hal ve şartlarda olağanüstü ve önceden öngörülemeyen değişiklikler olması: Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca önceden öngörülemeyen ve olağanüstü bir durum meydana gelmelidir. (Covid-19 salgını bu olağanüstü duruma örnektir.)

3) Söz konusu olağanüstü halin borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması: Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması gerekir. Bu olağanüstü durum objektif nitelik taşımalıdır.

4) Olağanüstü durumun sözleşmenin yapıldığı sıradan davanın açıldığı ana kadar, kendisinden ifası istenmeyecek kadar borçlu aleyhine değişmiş olması: Kira bedelinin uyarlanabilmesi için sözleşmenin mevcut koşullarla devamı olanaksız hale gelmiş, borçlu açısından ifası imkansız hale gelmiş olması gerekmektedir.

5) Borçlunun borcunu ifa etmemiş veya ihtirazı kayıtla ifa etmesi gerekmektedir: Kira uyarlama davası ileriye dönük olarak etkisi olan bir davadır. Borçlu eğer olağanüstü şartların varlığıyla ifa güçlüğü çekiyorsa ifa güçlüğü çektiği dönemlerde ödediği kira bedellerinden muaf olmak için kira bedelini öderken ihtirazı kayıt düşmesi gerekmektedir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası İle Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Arasındaki Farklar:

1) Kira bedeli tespiti davasının açılabilmesi için kira bedeline ilişkin taraflar arasında bir anlaşma olmamalı veya kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli olmalıdır. Kira uyarlama davası ise taraflarca öngörülemeyen durumun gerçekleştiği an açılabilir.

2) Kira tespiti davasında hakim, beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde en fazla TÜFE oranında kira bedelini artırabilir, Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise hakim yukarıda değinilen hususları göz önünde bulundurarak hakkaniyete göre artış yapabilir. Kira bedelinin uyarlanması davasında ise hakim herhangi bir şarta bağlı kalmaksızın hakkaniyete uygun bir şekilde uyarlama yapma yetkisine sahiptir.

3) Kira tespit davası sadece konut ve çatılı iş yerleri için açılabilirken kira uyarlama davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilir.

Hem kira tespit davası için hem de kira uyarlama davası için görevli mahkeme Sulh hukuk mahkemeleridir. Kira tespit davasında yetkili mahkeme davanın açıldığı zaman davalının ikametgah yer mahkemesi veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira uyarlama davasında yetkili mahkeme ise kiralanın bulunduğu yer mahkemesidir.

KAYNAKÇA:

• ZEVKLİLER Aydın, Gökyayla Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkisi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2020
• AYBAY Mehmet Erdem, Sözleşmenin Değişen Koşullara Göre Uyarlanması,
• YARGITAY 13. HD, 21.11.1991, 8374/1010619
• YARGITAY 3. HD, 13.04.1976, E. 3383
• YARGITAY 3. HD. 30.09.1993, 4929/15334

Av. Mehmet ÖZYORULMAZ