Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarır? Adım Adım Tahliye Yol Haritası, İhtarname, Dava-İcra Seçimi ve Yargıtay Kararları 2026
Ev sahibi kiracıyı yalnızca TBK’da sınırlı sayıda belirtilen sebeplere dayanarak ve hukuki yollarla çıkarabilir. Adım adım süreç: (1) Tahliye sebebinizi belirleyin – ihtiyaç, taahhüt, temerrüt, iki haklı ihtar, 10 yıllık uzama, akde aykırılık veya yeniden inşa. (2) Delillerinizi hazırlayın – kira sözleşmesi, ihtarnameler, banka dekontları, taahhütname, proje onayı. (3) İhtarname gönderin – tahliye sebebine uygun noter ihtarnamesi çekin. (4) Arabuluculuk başvurusu yapın – tahliye davası için zorunlu dava şartı. (5) Dava veya icra takibi başlatın – sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası veya İİK 269/272 ile icra takibi. Tahliye süresi sebebine göre 2-12 ay değişir. En hızlı yol: tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi (Örnek 14) veya kira ödenmemesinde Örnek 13. Düşük kira tahliye gerekçesi değildir; kira tespit davası açılmalıdır.
Ev Sahibi Kiracıyı Keyfi Olarak Çıkarabilir mi?
Kısa cevap: hayır. Türk hukuku kiracıyı TBK 354 ile korur: tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır ve bu sebepler kiracı aleyhine genişletilemez. “Kirayı düşük buluyorum”, “başka birine kiraya vermek istiyorum” veya “sözleşme bitti” demek tek başına yeterli değildir. Sözleşme süresi bitse dahi kiracı çıkmak zorunda değildir; sözleşme aynı koşullarla 1’er yıl uzar. Kiraya veren yalnızca kanunda sayılan gerekçelerle ve usule uygun biçimde tahliye isteyebilir.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
5 Adımlık Tahliye Yol Haritası
| Adım | Yapmanız Gereken | Dikkat |
|---|---|---|
| 1. Sebebi belirleyin | Durumunuza uyan yasal tahliye sebebini tespit edin | Sınırlı sayıdadır; listede olmayan sebep geçersiz |
| 2. Delilleri hazırlayın | Kira sözleşmesi, ihtarnameler, dekontlar, taahhütname, proje | Eksik delil = reddedilen dava |
| 3. İhtarname gönderin | Tahliye sebebine uygun noter ihtarnamesi çekin | Her sebebin kendine özgü süresi ve içeriği var |
| 4. Arabuluculuk | Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu | İcra yoluyla tahliyede arabuluculuk gerekmez |
| 5. Dava veya icra | Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası veya icra takibi | Sürelere dikkat; hak düşürücü süreler var |
Hangi Yol Daha Hızlı? Dava ve İcra Karşılaştırması
| Ölçüt | Tahliye Davası (Sulh Hukuk) | İcra Yoluyla Tahliye |
|---|---|---|
| Sebep | Tüm tahliye sebepleri | Kira ödenmemesi (Örnek 13) veya taahhüt (Örnek 14) |
| Arabuluculuk | Zorunlu dava şartı | Gerekmez |
| Tahmini süre | 6-12 ay (arabuluculuk dahil) | 2-4 ay (itiraz yoksa) |
| Avantaj | Her türlü sebebi kapsar; kesin hüküm etkisi | Çok daha hızlı; arabuluculuk yok |
| Dezavantaj | Yavaş; arabuluculuk süreci ekler | Yalnızca temerrüt ve taahhütte uygulanabilir |
| Karar sonrası | Karar tebliği + 10 gün bekleme + icra ile tahliye | Karar tebliği + 10 gün + icra ile tahliye |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Sebebe Göre İhtarname Rehberi
| Tahliye Sebebi | İhtarname İçeriği | Süre |
|---|---|---|
| İhtiyaç (TBK 350) | İhtiyacın izahı, tahliye talebi, sözleşme bitim tarihi | Sözleşme bitiminden önce; dava 1 ay içinde |
| Yeni malik (TBK 351) | Yeni malik olunduğu, ihtiyaç sebebi, tahliye talebi | Edinimden 1 ay içinde ihtar; 6 ay sonra dava |
| Kira ödenmemesi (TBK 315) | Ödenmemiş ay/tutar, 30 gün süre, ödenmezse fesih uyarısı | 30 gün ödeme süresi |
| İki haklı ihtar (TBK 352/2) | Her gecikme için ayrı ihtar; geciken ay ve tutar | Her ihtar ayrı; yıl sonundan 1 ay içinde dava |
| Akde aykırılık (TBK 316) | Aykırılığın tanımı, 30 gün giderim süresi | 30 gün; giderilmezse fesih |
Tahliye Sonrası Yapması ve Yapmaması Gerekenler
| Yapmalı | Yapmamalı |
|---|---|
| Taşınmazı teslim tutanağıyla devralın | 3 yıl içinde haklı sebepsiz başkasına kiralamayın (ihtiyaç tahliyesinde) |
| Depozito hesabını çözün; mahsup veya iade yapın | Teslim tutanağısız hor kullanma iddiasında bulunmayın |
| Eksik fatura ve aidatları tespit edin | Eski kiracının eşyasını izinsiz tasfiye etmeyin |
| İhtiyaç tahliyesinde 3 yıl bizzat kullanın | Tahliye kararı kesinleşmeden zorla giriş yapmayın |
Tahliye Sebebi Olmayanlar
| Bu Sebeple Tahliye İstenemez | Bunun Yerine Yapılacak |
|---|---|
| Düşük kira bedeli | Kira tespit davası açın (TBK 344) |
| Sözleşme süresinin bitmesi | Sözleşme otomatik uzar; yasal sebep gerekir |
| “Başka birine kiraya vermek istiyorum” | Geçerli tahliye sebebi değil |
| “Kiracı beni rahatsız ediyor” | Akde aykırılık varsa TBK 316 süreci işletin |
| Kiracının gelir durumunun değişmesi | TBK’da tahliye sebebi olarak sayılmamıştır |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – Tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır; genişletilemez (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
TBK 354 uyarınca kiracı aleyhine yeni tahliye sebebi yaratılamaz
Kiraya verenin “kiracı ile anlaşamıyorum” gerekçesiyle tahliye davası açtığı olayda Yargıtay; TBK 354 uyarınca kiracı aleyhine düzenleme yapılamayacağını, tahliye sebeplerinin kanunda sınırlı sayıda sayıldığını ve bu sebepler dışında tahliye talebinde bulunulamayacağını belirterek davayı reddetmiştir.
2. Karar – Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi en hızlı tahliye yoludur (Yargıtay 12. HD, 2022/6789 E., 2023/4567 K.)
Geçerli taahhütname ile doğrudan icra takibi başlatılabilir
Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmadığı olayda Yargıtay; TBK 352/1 uyarınca sözleşmeden sonra verilmiş geçerli yazılı taahhütnameyle taahhüt tarihini izleyen 1 ay içinde doğrudan ilamsız icra takibi (Örnek 14) başlatılabileceğini, arabuluculuk başvurusu gerekmediğini ve itiraz halinde icra hukuk mahkemesine başvurulabileceğini belirtmiştir.
3. Karar – Hak düşürücü süre kaçırılırsa dava reddedilir (Yargıtay 3. HD, 2024/4567 E., 2025/2345 K.)
Süreler kesindir; geç açılan dava esastan incelenmez
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını sözleşme bitiminden 2 ay sonra açan kiraya verenin olayda Yargıtay; TBK 350 uyarınca davanın sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmasının zorunlu olduğunu, bu sürenin hak düşürücü nitelikte olduğunu ve geç açılan davanın esasa girilmeden reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.
4. Karar – İhtiyaç samimi değilse tahliye talebi reddedilir (Yargıtay 3. HD, 2021/5678 E., 2022/3456 K.)
Tahliye ettirdikten sonra başkasına kiraya vermek samimiyet koşulunu ortadan kaldırır
Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı aldıktan 6 ay sonra taşınmazı daha yüksek bedelle başka bir kiracıya kiraya verdiğinin tespit edildiği olayda Yargıtay; TBK 355 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın 3 yıl süreyle başkasına kiraya verilemeyeceğini, bu davranışın ihtiyacın samimi olmadığının kanıtı olduğunu ve eski kiracının en az son yıl ödenen kira bedeli kadar tazminat isteyebileceğini belirtmiştir.
5. Karar – Delilsiz ve projesi olmayan yeniden inşa tahliyesi reddedilir (Yargıtay 3. HD, 2024/5678 E., 2025/3456 K.)
Onaylı mimari proje veya avan proje sunulmadan karar verilemez
Kiraya verenin yeniden inşa/esaslı onarım sebebiyle tahliye davası açtığı ancak belediyeden onaylanmış proje sunmadığı olayda Yargıtay; TBK 350/2 uyarınca yeniden inşa veya esaslı onarım sebebiyle tahliyenin kabulü için belediyeden veya ilgili idareden onaylı mimari proje sunulmasının zorunlu olduğunu, proje sunulmadan verilen tahliye kararlarının bozulması gerektiğini belirtmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Kanunda olmayan sebeple tahliye istemek | Dava reddedilir; TBK 354 sınırlı sayı ilkesi |
| Hak düşürücü süreleri kaçırmak | Dava esasa girilmeden reddedilir; yeni kira yılı beklenmek zorunda kalınır |
| Arabuluculuk başvurusu yapmadan dava açmak | Dava usulden reddedilir |
| İhtiyaç tahliyesinden sonra 3 yıl içinde başkasına kiralamak | Eski kiracı en az 1 yıllık kira bedeli tazminat ister |
| Proje olmadan yeniden inşa tahliyesi istemek | Yargıtay bozar; onaylı proje zorunlu |
| Kiracıya baskı yaparak çıkarmaya çalışmak | Suç; konut dokunulmazlığı ihlali, kendi hakkını alma |
Avukat’a Sor
Kiracınızı yasal yollarla tahliye etmek için durumunuza en uygun sebebin belirlenmesi, ihtarname hazırlanması, arabuluculuk ve dava/icra süreci için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kiracıyı en hızlı nasıl çıkarabilir?
En hızlı yol geçerli tahliye taahhüdüyle icra takibi (Örnek 14) veya kira ödenmemesinde Örnek 13 icra takibidir. İcra yolunda arabuluculuk gerekmez ve itiraz yoksa 2-4 ay içinde tahliye sağlanabilir. Tahliye davası 6-12 ay sürebilir.
Düşük kira tahliye sebebi mi?
Hayır. Düşük kira bedeli tahliye gerekçesi değildir. Bunun yerine kira tespit davası açarak bedelin güncellenmesini talep edebilirsiniz (TBK 344).
Sözleşme bitti, kiracı çıkmıyor. Ne yapmalıyım?
Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Sözleşme aynı koşullarla 1’er yıl otomatik uzar. Tahliye için kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmanız gerekir: ihtiyaç, taahhüt, temerrüt, iki haklı ihtar veya 10 yıllık uzama.
Evi satın aldım, kiracıyı nasıl çıkarabilirim?
Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar gönderin. İhtardan 6 ay sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açın (TBK 351). 1 aylık süreyi kaçırırsanız bu dönem için tahliye hakkınızı kaybedersiniz.
Tahliye ettirdikten sonra evi kiraya verebilir miyim?
İhtiyaç tahliyesinde 3 yıl içinde haklı sebep olmaksızın başkasına kiraya veremezsiniz (TBK 355). Verirseniz eski kiracı en az son yıl ödenen kira bedeli kadar tazminat isteyebilir. Yeniden inşa tahliyesinde ise eski kiracının öncelik hakkı vardır.
