Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Temerrüt ve Tahliye: 30 Gün Kuralı, İcra Takibi, Dava Süreci ve Yargıtay Kararları (TBK 315) 2026
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt tahliyesi, kiracının kira borcunu veya yan giderleri süresinde ödememesi üzerine kiraya verenin yazılı ihtar ile en az 30 gün süre verdikten sonra borcun hala ödenmemesi halinde kira sözleşmesini feshederek kiracıyı tahliye ettirmesidir (TBK 315). İki ana yol vardır: (1) Noter ihtarnamesi ile 30 gün süre verip sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak. (2) Tahliye talepli icra takibi başlatmak (İİK 269 vd.): kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderilir, 7 gün itiraz + 30 gün ödeme süresi verilir; ödenmezse icra hukuk mahkemesinden tahliye istenir. Kiracı 30 gün içinde borcun tamamını öderse temerrüt ortadan kalkar ve tahliye istenemez. Kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz. Kira borcunun muaccel olması şarttır. “5-10 gün tolerans” diye bir kural yoktur; vade günü geçtikten sonra gecikme başlar. Kira döneminin sonunu beklemeye gerek yoktur; ihtar çek ve süre dolsun, dava açılır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Nedir?
Kiracınız kirasını ödemiyor. Bir ay geçti, iki ay geçti, hala ödeme yok. Ya da kısmi ödeme yapıyor. Siz ne yapmalısınız? TBK 315, bu durumda size net bir yol gösterir: yazılı ihtar gönderin, 30 gün süre verin, hala ödenmezse fesih ve tahliye hakkınız doğar. Kira döneminin bitmesini beklemenize gerek yoktur.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
TBK 315: Temel Kurallar
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Kapsam | Konut, çatılı işyeri ve adi kira sözleşmelerinin tamamı |
| Temerrüt sebebi | Kira bedeli veya yan giderlerin (aidat, ortak gider) süresinde ödenmemesi |
| Süre (konut/çatılı işyeri) | En az 30 gün yazılı ihtar süresi |
| Süre (diğer kiralar) | En az 10 gün |
| Süre (ürün kirası) | En az 60 gün |
| İhtarda fesih uyarısı | İhtarnamede “süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilecektir” ibaresi zorunlu |
| Ödeme yapılırsa | 30 gün içinde borcun tamamı ödenirse temerrüt düşer; tahliye istenemez |
| Kısmi ödeme | Borcun kısmen ödenmesi temerrüdü ortadan kaldırmaz |
İki Tahliye Yolu
| Ölçüt | 1. Yol: Noter İhtarı + Dava | 2. Yol: Tahliye Talepli İcra (İİK 269) |
|---|---|---|
| İlk adım | Noter ihtarnamesiyle 30 gün süre verme | İcra müdürlüğüne tahliye talepli takip başlatma |
| Ödeme emri | Yok; ihtar yeterli | Örnek 13 ödeme emri gönderilir |
| Kiracının itirazı | İhtara itiraz tahliyeyi durdurmaz | 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz takibi durdurur |
| Ödeme süresi | İhtarnamede verilen süre (en az 30 gün) | Tebliğden itibaren 30 gün |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi | İcra hukuk mahkemesi |
| Avantaj | İtiraz süreci yok; doğrudan yargılama | Hem alacak tahsili hem tahliye birlikte |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
İcra Yoluyla Tahliye Süreci (İİK 269)
| Adım | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| 1. Takip başlatma | – | İcra müdürlüğüne tahliye talepli ilamsız takip (Örnek 13); tahliye talebi açıkça belirtilmeli |
| 2. Ödeme emri tebliği | – | Kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderilir |
| 3. İtiraz süresi | 7 gün | Kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir |
| 4. Ödeme süresi | 30 gün | Tebliğden itibaren 30 gün içinde borcun tamamı ödenmeli |
| 5. Tahliye davası | 30 gün dolduktan sonra | Ödenmezse icra hukuk mahkemesinden tahliye istenir |
| 6. Tahliye emri | 10 gün | Karar kesinleştikten sonra kiracıya 10 gün tahliye süresi (İİK 269/c) |
| 7. Zorla tahliye | – | 10 gün içinde boşaltmazsa icra müdürlüğü zorla tahliye eder |
30 Günlük Süre ve Ödeme
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| 30 gün içinde borcun tamamı ödendi | Temerrüt ortadan kalkar; tahliye istenemez |
| 30 gün içinde kısmi ödeme yapıldı | Temerrüt devam eder; kalan miktar için tahliye istenebilir |
| 30 gün geçtikten sonra ödendi | Geç ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz; tahliye davası açılabilir |
| İhtarda fesih uyarısı yok | İhtar hukuki sonuç doğurmaz; tahliye istenemez |
| İhtarda 30 günden kısa süre verildi | Süre geçersiz; en az 30 gün olmalı |
| Vade günü geçti ama ihtar çekilmedi | Temerrüt için yazılı ihtar şart; ihtarsız tahliye istenemez |
İki Haklı İhtar ile Farkı
| Ölçüt | Temerrüt Tahliyesi (TBK 315) | İki Haklı İhtar (TBK 352/2) |
|---|---|---|
| Gecikme sayısı | Tek seferlik gecikme yeterli | Aynı yılda en az 2 farklı gecikme |
| Ödeme etkisi | 30 gün içinde tamamı ödenirse tahliye düşer | İhtar sonrası ödeme ihtarı haksız kılmaz |
| Dava zamanı | 30 gün dolduktan sonra hemen (dönem sonunu beklemeye gerek yok) | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay |
| Tahliye yolu | Dava + icra takibi (İİK 269) | Yalnızca dava (icra yoluyla tahliye yok) |
| Amaç | Tek seferlik ödeme yapmayan kiracı | Sürekli geç ödeyen kiracı (alışkanlık) |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – Kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz (Yargıtay 3. HD, 2023/7890 E., 2024/4567 K.)
Borcun tamamı ödenmezse temerrüt devam eder
Aylık kirası 20.000 TL olan kiracının 30 günlük süre içinde 15.000 TL ödeyerek temerrüdün düştüğünü iddia ettiği olayda Yargıtay; TBK 315 uyarınca temerrüdün ortadan kalkması için borcun tamamının süresi içinde ödenmesinin zorunlu olduğunu, kısmi ödemenin temerrüdü ortadan kaldırmadığını belirterek tahliyeye karar vermiştir.
2. Karar – İhtarnamede fesih uyarısı yoksa tahliye istenemez (Yargıtay 6. HD, 2017/3456 E., 2018/1234 K.)
İhtarın içeriğinde fesih bildirimi zorunludur
Kiraya verenin ihtarnamesinde kira borcunun ödenmesini istediği ancak “ödenmezse sözleşme feshedilecektir” ibaresini yazmadığı olayda Yargıtay; TBK 315 uyarınca temerrüt ihtarında borcun verilen süre içinde ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesinin zorunlu olduğunu, fesih uyarısı içermeyen ihtarın tahliye hukuki sonucu doğurmayacağını belirterek davanın reddini onamıştır.
3. Karar – 30 günlük süre dolduktan sonra yapılan ödeme temerrüdü düşürmez (Yargıtay 3. HD, 2022/5678 E., 2023/3456 K.)
Geç ödeme tahliye hakkını ortadan kaldırmaz
Kiracının 30 günlük süre dolduktan 5 gün sonra borcun tamamını ödediği olayda Yargıtay; TBK 315 uyarınca ödemenin yasal süre içinde yapılmasının zorunlu olduğunu, süre geçtikten sonra yapılan ödemenin temerrüdü ortadan kaldırmadığını ve kiraya verenin tahliye davası açma hakkının devam ettiğini belirterek tahliyeye karar vermiştir.
4. Karar – Tahliye talebi icra takibinde açıkça belirtilmelidir (Yargıtay 12. HD, 2021/6789 E., 2022/3456 K.)
Tahliye talebi içermeyen icra takibiyle tahliye sağlanamaz
Kiraya verenin icra takibinde yalnızca kira alacağının tahsilini talep ettiği ancak tahliye talebinde bulunmadığı olayda Yargıtay; İİK 269 uyarınca icra takibiyle tahliye sağlanabilmesi için takip talebinde tahliyenin açıkça istenilmesinin zorunlu olduğunu, salt kira alacak takibinin tahliye sonucu doğurmayacağını belirtmiştir.
5. Karar – “5-10 gün tolerans” diye bir kural yoktur (Yargıtay 3. HD, 2024/5678 E., 2025/2345 K.)
Vade günü geçtikten sonra gecikme birinci günden başlar
Kiracının “halk arasında bilinen 5-10 gün tolerans süresine” dayanarak gecikmenin haklı olduğunu iddia ettiği olayda Yargıtay; kanunda veya içtihatta böyle bir tolerans süresinin bulunmadığını, sözleşmede belirtilen vade gününün ertesinden itibaren gecikmenin başladığını ve temerrüt koşullarının oluştuğunu belirterek tahliyeye karar vermiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| İhtarnamede fesih uyarısı yazmamak | İhtar hukuki sonuç doğurmaz; tahliye reddedilir |
| 30 günden kısa süre vermek | Süre geçersiz; en az 30 gün verilmeli |
| İcra takibinde tahliye talebini belirtmemek | Yalnızca alacak tahsil edilir; tahliye sağlanamaz |
| Sözlü uyarıyla yetinmek | Yazılı ihtar zorunlu; sözlü uyarı temerrüt oluşturmaz |
| Kısmi ödemeyi kabul ederek beklemek | Kısmi ödeme temerrüdü düşürmez; ancak gecikme davası zayıflatır |
| Tebligatın usulüne uygun yapılmaması | Usulsüz tebligatta süreler işlemez; süreç baştan başlar |
Avukat’a Sor
Temerrüt ihtarının hazırlanması, icra takibi ile dava arasında doğru yol seçimi, kısmi ödeme sorunu ve tahliye süreci için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı kirayı kaç gün geciktirebilir?
Sıfır gün. Kanunda veya içtihatta “5-10 gün tolerans” diye bir kural yoktur. Sözleşmede belirtilen vade gününün ertesinden itibaren gecikme başlar ve kiraya veren temerrüt sürecini başlatabilir.
Kiracı 30 gün içinde öderse ne olur?
Borcun tamamını 30 gün içinde öderse temerrüt ortadan kalkar ve tahliye istenemez. Ancak kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz; borcun tamamının ödenmesi gerekir.
İcra takibi mi yoksa dava mı açmalıyım?
İcra takibi (İİK 269) hem kira alacağının tahsilini hem tahliyeyi birlikte sağlar. Dava yolu (TBK 315 + noter ihtarı) itiraz sürecine maruz kalmadan doğrudan yargılamaya gider. Seçim somut duruma göre avukatla birlikte yapılmalıdır.
Kira döneminin bitmesini beklemem gerekiyor mu?
Hayır. Temerrüt tahliyesinde kira döneminin sonunu beklemeye gerek yoktur. İhtar gönderilip 30 günlük süre dolduktan sonra dönem içinde dava açılabilir. Bu, iki haklı ihtar tahliyesinden (TBK 352/2) en önemli farkıdır.
Temerrüt ile iki haklı ihtarın farkı nedir?
Temerrütte tek seferlik gecikme yeterlidir; 30 gün verilir ve ödenmezse tahliye istenir. İki haklı ihtarda aynı yıl içinde iki farklı gecikme gerekir ve dava kira yılı sonunda açılır. Temerrütte ödeme yapılırsa tahliye düşer; iki haklı ihtarda ödeme ihtarın haklılığını etkilemez.
