Tahliye Davası Nasıl Açılır? Görevli Mahkeme, Arabuluculuk, Dilekçe, Harç, Süreler ve Yargıtay Kararları (2026 Güncel)
Tahliye davası açmak için 6 adım izlenir: (1) Tahliye sebebinizi ve yasal dayananızı belirleyin – ihtiyaç (TBK 350), yeni malik (TBK 351), taahhüt (TBK 352/1), iki haklı ihtar (TBK 352/2), temerrüt (TBK 315), akde aykırılık (TBK 316), 10 yıllık uzama (TBK 347). (2) Sebebe uygun ihtarname gönderin – noter kanalıyla, içeriği ve süresi sebebe göre değişir. (3) Arabuluculuk başvurusu yapın – taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna başvurun; zorunlu dava şartı. (4) Dava dilekçenizi hazırlayın – tahliye sebebi, deliller, arabuluculuk son tutanağı. (5) Harç ve gider avansını yatırın – sulh hukuk mahkemesi veznesine başvuru harcı, gider avansı ve posta gideri. (6) Sulh hukuk mahkemesine başvurun – taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir. Dava süresi sebebe ve mahkeme yoğunluğuna göre 6-12 ay arasında değişir. Basit yargılama usulü uygulanır. İcra yoluyla tahliyede (Örnek 13, Örnek 14) arabuluculuk gerekmez; daha hızlıdır.
Tahliye Davası Nedir?
Kiracınız evi boşaltmıyor ve artık yasal işlem başlatmak istiyorsunuz. Ama nereden başlayacaksınız? Hangi mahkemeye gideceksiniz? Arabuluculuk zorunlu mu? Dilekçede ne yazmalı? Süreler kaç gün? Bu soruların herhangi birinde hata yapmanız davanızın reddedilmesine yol açar. Tahliye davası, kiraya verenin TBK’da sayılan sebeplerden birine dayanarak kiracının taşınmazı boşaltmasını mahkemeden talep etmesidir. Basit yargılama usulüne tabidir ve sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
6 Adımlık Dava Açma Süreci
| Adım | Yapmanız Gereken | Süre / Dikkat |
|---|---|---|
| 1. Sebebi belirleyin | Durumunuza uyan yasal tahliye sebebini ve TBK maddesini tespit edin | Yanlış sebep = reddedilen dava |
| 2. İhtarname gönderin | Sebebe uygun noter ihtarnamesi çekin | Her sebebin kendine özgü süresi var |
| 3. Arabuluculuk | Taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurun | Zorunlu dava şartı; atlaması = usulden ret |
| 4. Dilekçe hazırlayın | Tahliye sebebi, deliller, arabuluculuk son tutanağı | Eksik dilekçe = ek süre veya ret |
| 5. Harç yatırın | Başvuru harcı + gider avansı + posta gideri | Mahkeme veznesine ödeme |
| 6. Mahkemeye başvurun | Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi | Yanlış mahkeme = yetkisizlik kararı |
Görevli ve Yetkili Mahkeme
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi (HMK m. 4); dava değerine bakılmaz |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi |
| Sözleşmede farklı yer | Kira sözleşmesinde farklı yer yazılsa bile taşınmazın bulunduğu yer yetkili |
| Yargılama usulü | Basit yargılama usulü; dilekçe aşaması daha kısa |
| İcra hukuk mahkemesi | İcra takibi (Örnek 13/14) sonrası itirazın kaldırılması ve tahliye için |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Sebebe Göre Süreler ve Hak Düşürücü Süreler
| Tahliye Sebebi | İhtarname Süresi | Dava Açma Süresi | Hak Düşürücü |
|---|---|---|---|
| İhtiyaç (TBK 350) | Sözleşme bitiminden önce ihtar (belirli süreli) | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde | Evet |
| Yeni malik (TBK 351) | Edinimden 1 ay içinde | İhtardan 6 ay sonra veya sözleşme bitiminde | Evet (ihtar süresi) |
| Taahhüt (TBK 352/1) | Gerekmez | Taahhüt tarihini izleyen 1 ay içinde | Evet |
| İki haklı ihtar (TBK 352/2) | Her gecikme için ayrı ihtar | Kira yılı sonundan 1 ay içinde | Evet |
| Temerrüt (TBK 315) | 30 gün ödeme süresi | 30 gün dolduktan sonra; hak düşürücü süre yok | Hayır |
| 10 yıl uzama (TBK 347) | 3 ay önce fesih bildirimi | Süre dolduktan sonra | Evet (3 ay bildirim) |
| Akde aykırılık (TBK 316) | 30 gün giderim süresi | 30 gün dolduktan sonra | Hayır |
Arabuluculuk Zorunluluğu ve İstisnaları
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Zorunlu mu? | Evet; 01.09.2023’ten itibaren tüm kira uyuşmazlıklarında dava şartı (7445 sayılı Kanun) |
| Başvuru yeri | Taşınmazın bulunduğu yer adliyesi arabuluculuk bürosu |
| Süre | Arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta; zorunlu hallerde 2 hafta uzatılabilir |
| Anlaşma olmazsa | Son tutanak düzenlenir; 2 hafta içinde dava açılmalı |
| İstisna 1 | İlamsız icra yoluyla tahliye (Örnek 13, Örnek 14) arabuluculuk dışı |
| İstisna 2 | İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri arabuluculuk dışı |
Dilekçede Bulunması Gereken Unsurlar
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Mahkeme bilgisi | Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi |
| Taraf bilgileri | Davacı (kiraya veren) ve davalı (kiracı) kimlik bilgileri |
| Tahliye sebebi | Hangi TBK maddesine dayanıldığı açıkça belirtilmeli |
| Vakalar | İhtiyacın gerçek ve samimi olduğu, ihtar sürelerinin yerine getirildiği |
| Deliller | Kira sözleşmesi, ihtarname, banka dekontları, tapu kaydı, taahhütname, proje |
| Arabuluculuk tutanağı | Anlaşama son tutanağının dilekçeye eklenmesi zorunlu |
| Talep | Kiracının tahliyesine karar verilmesi; varsa kira alacağı |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – Arabuluculuk son tutanağı eklenmeden açılan dava usulden reddedilir (Yargıtay 3. HD, 2024/5678 E., 2025/3456 K.)
Arabuluculuk zorunlu dava şartıdır
Kiraya verenin arabuluculuk başvurusu yapmadan doğrudan tahliye davası açtığı olayda Yargıtay; 7445 sayılı Kanun uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuk başvurusunun dava şartı olduğunu, başvuru yapılmadan veya son tutanak eklenmeden açılan davanın dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.
2. Karar – Hak düşürücü süre içinde açılmayan tahliye davası reddedilir (Yargıtay 3. HD, 2023/6789 E., 2024/4567 K.)
Her tahliye sebebinin kendine özgü dava açma süresi vardır
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını sözleşme bitiminden 45 gün sonra açan kiraya verenin olayda Yargıtay; TBK 350 uyarınca ihtiyaç tahliyesinde davanın sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerektiğini, bu sürenin hak düşürücü nitelikte olduğunu, geç açılan davanın esasa girilmeden reddedilmesi gerektiğini ve hak düşürücü sürelerin hakimce resen gözetildiğini belirtmiştir.
3. Karar – Tahliye sebebinin dilekçede açıkça belirtilmesi zorunludur (Yargıtay 3. HD, 2022/5678 E., 2023/3456 K.)
Hangi TBK maddesine dayanıldığı net olmalıdır
Dava dilekçesinde tahliye sebebinin belirsiz bırakıldığı ve birden fazla sebebin birbirine karıştırıldığı olayda Yargıtay; tahliye davasında davacının hangi tahliye sebebine ve TBK hükmüne dayandığını dilekçede açıkça belirtmesinin zorunlu olduğunu, belirsiz veya çelişkili gerekçelerle açılan davanın sağlıklı değerlendirilemeyeceğini ve dilekçenin içeriğinin düzeltilmesi için süre verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
4. Karar – Yanlış mahkemede açılan dava yetkisizlik kararıyla sonuçlanır (Yargıtay 3. HD, 2021/6789 E., 2022/4567 K.)
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir
Davacının kendi yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açtığı olayda Yargıtay; tahliye davalarında yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğunu, kira sözleşmesinde farklı bir yer yazılmış olsa bile taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğunu ve yanlış mahkemede açılan davanın yetkisizlik kararıyla sonuçlandığını belirtmiştir.
5. Karar – Tahliye kararı kesinleşmeden icra yoluyla uygulanabilir (Yargıtay 12. HD, 2024/4567 E., 2025/2345 K.)
Tahliye kararları kesinleşme beklenmeden icraya konulabilir
Kiracının istinaf başvurusu yaparak tahliye kararının kesinleşmediğini ileri sürdüğü olayda Yargıtay; tahliye kararlarının kural olarak kesinleşme beklenmeden icraya konulabileceğini, ancak kiracının İİK 36 uyarınca teminat göstererek tehiri icra (icranın geri bırakılması) talebinde bulunabileceğini, kararın tebliğinden itibaren 10 gün geçtikten sonra fiili tahliyenin yapılabileceğini belirtmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Arabuluculuk başvurusu yapmadan dava açmak | Dava usulden reddedilir; zaman ve harç kaybı |
| Hak düşürücü süreyi kaçırmak | Dava esasa girilmeden reddedilir; yeni kira yılı beklenmelidir |
| Yanlış mahkemede dava açmak | Yetkisizlik kararı; dosya doğru mahkemeye gönderilir, süreç uzar |
| Dilekçede tahliye sebebini belirsiz bırakmak | Mahkeme süre verir veya dava zayıflar |
| Arabuluculuk son tutanağını dilekçeye eklememek | Dava şartı eksikliği; usulden ret |
| Delilleri eksik sunmak | Dava uzar veya ispat edilemeyen talep reddedilir |
Avukat’a Sor
Tahliye davasında doğru sebebin belirlenmesi, dilekçe hazırlanması, sürelerin takibi ve dava süreci için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava değerine veya kiralananın niteliğine bakılmaz. Kira sözleşmesinde farklı yer yazılsa bile taşınmazın bulunduğu yer yetkilidir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Sebebe ve mahkeme yoğunluğuna göre 6-12 ay arasında sürer. İcra yoluyla tahliye (Örnek 13/14) çok daha hızlıdır: itiraz yoksa 2-4 ay. Basit yargılama usulü uygulandığından dilekçe aşaması daha kısadır.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 01.09.2023’ten itibaren tüm kira uyuşmazlıklarında tahliye davaları dahil arabuluculuk dava şartıdır. İstisna: icra yoluyla tahliye (Örnek 13, Örnek 14) ve ihtiyati tedbir talepleri arabuluculuk dışındadır.
Tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir mi?
Evet. Tahliye kararları kural olarak kesinleşme beklenmeden icraya konulabilir. Karar tebliğinden 10 gün sonra fiili tahliye yapılır. Kiracı İİK 36 uyarınca teminat göstererek tehiri icra talep edebilir.
Tahliye davası harç ve masrafları ne kadar?
Başvuru harcı, gider avansı ve posta gideri ödenir. Tutar yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanan nispi harca tabidir. 2026 güncel harç oranları için mahkeme veznesinden bilgi alınmalıdır. Dava sonunda harcın kaybeden tarafa yüklenmesine karar verilir.
