Depozito (Güvence Bedeli) İadesi: 3 Aylık Sınır, Bankaya Yatırma Zorunluluğu, Mahsup ve Yargıtay Kararları (TBK 342) 2026
Depozito (güvence bedeli) iadesi, kira sözleşmesinin sona ermesi ve taşınmazın teslimi sonrasında kiraya verenin kiracıya güvence bedelini geri vermesidir (TBK 342). Temel kurallar: (1) Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedelidir; aşan kısım geçersizdir. (2) Para olarak verilen güvence bankada vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır; hesap faizi kiracıya aittir. (3) Hesaptan para çekmek için iki tarafın yazılı rızası veya mahkeme/icra dairesi kararı gerekir. (4) Kiraya veren depozitoyu elden alıp bankaya yatırmazsa, kiracı her zaman bankaya yatırılmasını isteyebilir. (5) Sözleşme sona erdikten sonra kiraya veren 3 ay içinde dava veya icra takibi başlatmazsa banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi iade eder. (6) Kiraya veren depozitodan ödenmemiş kira, hasar ve yan giderleri mahsup edebilir; ancak olağan yıpranma mahsup edilemez.
Depozito (Güvence Bedeli) Nedir?
Evi kiralamadan önce “güvence” adı altında bir miktar para ödediniz. Şimdi evi tahliye ettiniz ama ev sahibi depozitoyu geri vermiyor. Ya da ev sahibi olarak kiracı evi harap bıraktı ve siz depozitoyu iade etmek istemiyorsunuz. Olağan yıpranma hasar sayılır mı? Depozito ne kadar olabilir? Bankaya yatırma zorunlu mu? TBK 342 tüm bu sorulara emredici kurallarla cevap verir.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
3 Aylık Sınır ve Geçersizlik
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Üst sınır | Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli |
| Aşan kısım | Kısmi butlan: 3 aylık kira bedelini aşan kısım geçersiz; kiracı fazladan ödediğini geri isteyebilir |
| Düşük belirleme | 3 aydan düşük veya hiç depozito öngörmemek serbesttir |
| Kapsam dışı | Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda (açık arazi, park yeri vb.) 3 aylık sınır uygulanmaz |
| Döviz cinsinden | Döviz olarak verilen depozito aynı döviz cinsinden iade edilir |
Bankaya Yatırma Zorunluluğu
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Zorunluluk | Para olarak verilen güvence vadeli mevduat hesabına yatırılmalı |
| Hesap kimin adına? | Kiracı veya kiraya veren adına; önemli olan karşılıklı onay şartı |
| Faiz | Hesapta biriken faiz kiracıya aittir |
| Çekme şartı | İki tarafın yazılı rızası veya mahkeme/icra dairesi kararı |
| Yatırılmazsa | Kiracı her zaman bankaya yatırılmasını talep edebilir; kiraya veren parayı kullanmışsa TBK 112 uyarınca zarardan sorumlu |
| Cezai sonuç | Kiraya verenin güvenceyi usule aykırı kullanması TCK 155 (güveni kötüye kullanma) oluşturabilir |
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
İade Şartları ve Süreci
| Aşama | Açıklama |
|---|---|
| 1. Taşınmazın teslimi | Kiracı taşınmazı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmelidir |
| 2. Teslim tutanağı | Teslim sırasında taşınmazın durumu tutanakla tespit edilmeli; hasar varsa fotoğraflanmalı |
| 3. Mahsup değerlendirmesi | Kiraya veren ödenmemiş kira, hasar ve yan giderleri depozitodan mahsup edebilir |
| 4. Kalanın iadesi | Mahsup sonrası kalan tutar kiracıya iade edilir |
| 5. 3 aylık banka kuralı | Sözleşme bittikten sonra kiraya veren 3 ay içinde dava/takip başlatmazsa banka, kiracının talebiyle güvenceyi iade eder |
Mahsup Edilebilecek ve Edilemeyecek Kalemler
| Mahsup Edilebilir | Mahsup Edilemez |
|---|---|
| Ödenmemiş kira bedelleri | Olağan yıpranma (boya solması, halı aşınması) |
| Olağan kullanım dışı hasar (kırık cam, delik duvar) | Taşınmazın yaşından kaynaklanan eskime |
| Ödenmemiş aidat ve ortak giderler | Kiracının yaptığı farklılaştırma (izinle yapılan tadilat) |
| Ödenmemiş faturalar (elektrik, su, doğalgaz) | Sözleşmede öngörülmeyen kalemler |
| Temizlik maliyeti (olağanüstü kirlilik) | Genel temizlik (olağan düzeyde) |
Depozito İade Edilmezse Ne Yapılır?
| Yol | Açıklama |
|---|---|
| 1. İhtarname | Kiraya verene noter ihtarnamesi gönderilerek iadenin istenmesi |
| 2. İcra takibi | İlamsız icra takibi başlatılarak depozito alacağının tahsili |
| 3. Alacak davası | Sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılması |
| 4. Banka yolu | Bankada vadeli hesapta tutuluyorsa: sözleşme bittikten 3 ay sonra kiraya veren dava/takip açmamisşsa banka kiracıya iade eder |
| Arabuluculuk | Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk dava şartı |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – Olağan yıpranma depozitoden mahsup edilemez (Yargıtay 3. HD, 2023/5678 E., 2024/3456 K.)
Taşınmazın normal kullanımdan kaynaklanan aşınması hasar sayılmaz
Kiraya verenin boya solması, halı aşınması ve kapı kollarındaki olağan yıpranmayı hasar olarak nitelendirip depozitodan mahsup ettiği olayda Yargıtay; kiralananın sözleşmeye uygun kullanımından kaynaklanan olağan yıpranma ve eskimenin kiraya verenin sorumluluğunda olduğunu, olağan yıpranmanın hasar sayılamayacağını ve depozitodan mahsup edilemeyeceğini belirterek depozito iadesine karar vermiştir.
2. Karar – 3 aylık sınırı aşan depozito geçersizdir (Yargıtay 3. HD, 2022/6789 E., 2023/4567 K.)
Kiracı fazladan ödediği güvence bedelini geri isteyebilir
Kira sözleşmesinde 6 aylık kira bedeli tutarında depozito kararlaştırılıp ödendiği olayda Yargıtay; TBK 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli olabileceğini, aşan kısmın kısmi butlan nedeniyle geçersiz olduğunu ve kiracının fazladan ödediği 3 aylık farkı geri isteyebileceğini belirtmiştir.
3. Karar – Depozito güncel kira oranında iade edilmelidir (Yargıtay 6. HD, 2021/5678 E., 2022/3456 K.)
Başlangıçtaki nominal tutar değil, güncel kira oranına göre iade yapılır
Kiracının 5 yıl önce aylık 3.000 TL kira üzerinden 9.000 TL depozito verdiği ve tahliye sırasında mevcut kiranın aylık 15.000 TL olduğu olayda Yargıtay; depozitonun kira bedelinin oranı üzerinden belirlenmiş olduğunu, iadenin başlangıçtaki nominal tutar (9.000 TL) üzerinden değil güncel kira oranına göre (3 aylık güncel kira: 45.000 TL) yapılması gerektiğini belirtmiştir.
4. Karar – Kiraya verenin depozitoyu bankaya yatırmaması sorumluluk doğurur (Yargıtay 3. HD, 2020/4567 E., 2021/2345 K.)
Bankaya yatırılmayan güvence için kiraya veren faiz ve zarardan sorumludur
Kiraya verenin depozitoyu bankaya yatırmayıp şahsi hesabında kullandığı olayda Yargıtay; TBK 342/2 uyarınca para olarak verilen güvencenin vadeli mevduat hesabına yatırılmasının zorunlu olduğunu, kiraya verenin bu yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde TBK 112 uyarınca doğan zarardan ve işleyecek faizden sorumlu olduğunu belirtmiştir.
5. Karar – Teslim tutanağı olmadan hasar iddiası ispat edilemez (Yargıtay 3. HD, 2024/4567 E., 2025/2345 K.)
Teslim sırasında tutanak düzenlenmelidir
Kiraya verenin depozitoyu iade etmemek için hasara dayandığı ancak teslim sırasında herhangi bir tutanak düzenlemediği olayda Yargıtay; kiralananın teslim anında durumunun tutanakla tespit edilmesinin ispat yükü açısından zorunlu olduğunu, teslim tutanağı olmadan hasar iddiasının ispat edilemeyeceğini ve depozitonun kiracıya iade edilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Sonuç |
|---|---|
| Olağan yıpranmayı hasar sayıp mahsup etmek | Geçersiz; olağan yıpranma kiraya verenin sorumluluğunda |
| 3 aydan fazla depozito almak | Aşan kısım geçersiz; kiracı fazlasını geri isteyebilir |
| Depozitoyu bankaya yatırmamak | Kiraya veren faiz ve zarardan sorumlu; cezai sorumluluk da doğabilir |
| Teslim tutanağı düzenlememek | Hasar iddiası ispat edilemez; depozito aynen iade edilir |
| Depozito iadesi için uzun süre beklemek | Zamanaşımı riski; harekete geçin |
| Depozito makbuzu almamak | Ödemenin ispatı zorlaşır; mutlaka banka dekontu veya makbuz alın |
Avukat’a Sor
Depozito iadesinde mahsup hakkı, olağan yıpranma ile hasar ayrımı, bankaya yatırma zorunluluğu ve iade davası süreci için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi depozitoyu geri vermezse ne yapabilirim?
Önce noter ihtarnamesi gönderin. Yatmadıysa icra takibi başlatın veya sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açın. Depozito bankadaysa sözleşme bittikten 3 ay sonra kiraya veren dava açmamisşsa banka size iade eder.
Depozito güncel kira üzerinden mi iade edilir?
Evet. Yargıtay, depozitonun kira bedeli oranına göre belirlenmiş olduğunu ve iadenin başlangıçtaki nominal tutar değil güncel kira oranına göre yapılması gerektiğini belirtmiştir. Örneğin 3 aylık kira olarak verilen depozito, tahliye sırasındaki 3 aylık kira bedeli üzerinden iade edilir.
Ev sahibi depozitoyu bankaya yatırmazsa ne olur?
Kiracı her zaman bankaya yatırılmasını talep edebilir. Kiraya veren parayı kullanmışsa TBK 112 uyarınca doğan zarardan ve işleyecek faizden sorumludur. Usule aykırı kullanma TCK 155 güveni kötüye kullanma suçu oluşturabilir.
Olağan yıpranma depozitodan kesilir mi?
Hayır. Boya solması, halı aşınması, kapı kolu eskimesi gibi olağan yıpranma kiraya verenin sorumluluğundadır ve depozitodan mahsup edilemez. Yalnızca olağan kullanım dışı hasar (kırık cam, delik duvar) mahsup edilebilir.
3 aydan fazla depozito ödedim, geri alabilir miyim?
Evet. TBK 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedelidir. Aşan kısım geçersizdir ve kiracı fazladan ödediği tutarı icra takibi veya alacak davasıyla geri alabilir.
