Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutu Bulunması Nedeniyle Tahliye: Şartları, Elverişlilik ve Yargıtay Kararları (TBK 352/3) 2026
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir (TBK 352/3). Beş şart birlikte aranmaktadır: (1) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu olmalı. (2) Konut aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalı. (3) Konut oturmaya elverişli olmalı – harabe, sağlıksız veya fiilen kullanılamaz nitelikte olmamalı. (4) Kiraya veren, sözleşmenin kurulması sırasında bu durumu bilmiyor olmalı. (5) Dava süresinde açılmalı. Bu hüküm yalnızca konut kiralarına uygulanır; işyeri kiralarında geçerli değildir. Konutun sözleşmeden sonra edinilmiş olması sonucu değiştirmez; sonuçta kiracının oturabileceği bir konutu vardır. Hisseli tapu varsa fiili taksim yapılmış olmalıdır; fiili taksim yoksa konut elverişli sayılmayabilir.
TBK 352/3 Nedir?
Kiracınız aynı ilçede kendisine ait bir evde oturabilecekken sizin evinizde kirada oturuyor. Bu durumu sözleşme yaparken bilmiyordunuz. TBK 352/3, tam bu senaryoyu düzenler: kiracının veya eşinin zaten oturabileceği bir konutu varken başkasının mülkünü işgal etmesine gerek yoktur. Ancak bu tahliye sebebi dar kapsamı nedeniyle dikkatle uygulanmalıdır.
Kanunun güncel metnini mevzuat.gov.tr üzerindeki 6098 sayılı TBK kaynağından inceleyebilirsiniz.
5 Zorunlu Şart
| Şart | Açıklama | Eksikliğinde |
|---|---|---|
| 1. Konut sahibi kiracı veya birlikte yaşadığı eş | Kiracının kendisi veya resmi nikahlı ve birlikte yaşadığı eşi adına tapu kaydı | Ayrı yaşayan eşin konutu tahliye sebebi olmaz |
| 2. Aynı ilçe veya belde sınırı | Konut, kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde | Farklı ilçedeki konut tahliye sebebi değil |
| 3. Oturmaya elverişli | Konut sağlık, güvenlik ve altyapı açısından fiilen oturulabilir nitelikte | Harabe, kullanılmaz veya hisseli (fiili taksim yok) konut elverişli değil |
| 4. Kiraya verenin bilmemesi | Sözleşme kurulurken kiraya veren bu durumu bilmiyor olmalı | Bilerek sözleşme yapan kiraya veren bu haktan feragat etmiş sayılır |
| 5. Süresinde dava | Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde | Süre kaçırılırsa hak düşer |
Oturmaya Elverişlilik Kriteri
| Elverişli (Tahliye Sebebi Olur) | Elverişli Değil (Tahliye Sebebi Olmaz) |
|---|---|
| Tapuda konut olarak kayıtlı ve oturulabilir durumda | Harabe veya yıkılma tehlikesi olan bina |
| Müstakil kullanıma uygun bağımsız bölüm | Hisseli tapu, fiili taksim yapılmamış |
| Kiracının ailesinin barınabileceği büyüklükte | Kiracının aile yapısına göre çok küçük (tek oda gibi) |
| Altyapısı tamamlanmış (su, elektrik, kanalizasyon) | Altyapısı olmayan, iskan alınmamış inşaat |
| Başkasına kirada olsa bile | Konutun üzerinde oturma hakkı (intifa) başkasına ait |
Mahkeme, elverişliliği belirlemek için genellikle keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Kiracının aile yapısına, çocuk sayısına ve konutun fiziksel durumuna göre değerlendirme yapar.
Ankara Kira Avukatı Desteği
Kira hukuku uyuşmazlıkları, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kira tespit ve uyarlama davaları ile hak kayıplarını önlemek için stratejik uzman avukat desteği alın.
Aynı İlçe veya Belde Sınırı
| Durum | Tahliye İstenebilir mi? |
|---|---|
| Kiralanan ve konut aynı ilçede | Evet |
| Kiralanan Kadıköy’de, konut Büyükçekmece’de | Hayır (farklı ilçe) |
| Kiralanan ve konut aynı belde belediye sınırında | Evet |
| Çok yakın iki ilçe (komşu ilçe) | Kural olarak hayır; ancak yakın mesafe varsa mahkeme takdiri |
| Konut farklı şehirde | Hayır |
Kiraya Verenin Bilmemesi Şartı
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Bilme anı | Sözleşmenin kurulduğu an; sonradan öğrenme önemli değil |
| Bilme türü | Mutlak bilme aranır; “bilmesi gerekirdi” veya “bilebilecek durumdaydı” yetmez |
| Bilerek sözleşme yaparsa | Kiraya veren bu durumu bilerek sözleşme yapmışsa tahliye hakkından örtülü olarak feragat etmiş sayılır |
| Sonradan edinme | Kiracı konutu sözleşmeden sonra edinmişse kiraya verenin sözleşme anında bilmemesi doğal olarak gerçekleşmiştir; tahliye istenebilir |
| İspat yükü | Bilme iddiasını ispat eden kiracıdır |
Dava Açma Süresi ve Usul
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Süre | Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay (hak düşürücü) |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki) |
| Zorunlu arabuluculuk | 01.09.2023’ten itibaren dava şartı |
| İspat | Tapu kaydı, keşif, bilirkişi raporu, tanık |
| TBK 353 uygulaması | Süre bitmeden ihtar göndererek dava süresini 1 kira yılı uzatma imkanı |
Emsal Yargıtay Kararları
Emsal Yargıtay Kararları
1. Karar – Sözleşmeden sonra edinilen konut da tahliye sebebidir (Yargıtay 3. HD, 2017/4366 E., 2017/12337 K.)
Kiracının konutu sözleşmeden sonra edinmesi sonucu değiştirmez
Kiracının kira sözleşmesinin kurulmasından sonra aynı ilçede konut satın aldığı ve mahkemenin “sözleşme anında konut yoktu” gerekçesiyle davayı reddetitği olayda Yargıtay; TBK 352/3 uyarınca kiracının oturulabilir nitelikteki konutu sözleşmenin kurulmasından sonra edinmesinin sonuca etkisinin bulunmadığını, kanunun öngördüğü tek koşulun kiraya verenin sözleşme anında bu durumu bilmemesi olduğunu belirterek ret kararını bozmuştur.
2. Karar – Elverişlilik keşif ve bilirkişiyle tespit edilmelidir (Yargıtay 3. HD, 2023/4567 E., 2024/2345 K.)
Konutun oturmaya elverişli olup olmadığı keşif yapılmadan belirlenemez
Kiracının aynı ilçede tapuda kayıtlı konutunun olduğu ancak bu konutun elverişliliğinin araştırılmadan tahliyeye karar verildiği olayda Yargıtay; konutun oturmaya elverişli olup olmadığının mahallinde keşif yapılarak ve bilirkişi raporu alınarak tespit edilmesi gerektiğini, tapu kaydının tek başına elverişlilik anlamına gelmediğini belirterek hükmü bozmuştur.
3. Karar – Hisseli tapuda fiili taksim yapılmamışsa konut elverişli sayılmaz (Yargıtay 6. HD, 2016/3456 E., 2016/7890 K.)
Fiili taksim yapılmamış hisseli konut tahliye sebebi oluşturmaz
Kiracının aynı ilçede hisseli tapuyla pay sahibi olduğu taşınmazda fiili taksim yapılmadığı olayda Yargıtay; hisseli mülkiyette fiili taksim yapılmadıkça kiracının o konutu müstakil olarak kullanma imkanının bulunmadığını, bu nedenle oturmaya elverişli sayılamayacağını belirterek davanın reddini onamıştır.
4. Karar – Ayrı yaşayan eşin konutu tahliye sebebi olmaz (Yargıtay 3. HD, 2022/6789 E., 2023/4321 K.)
TBK 352/3 “birlikte yaşadığı eş” şartını aramaktadır
Kiracının resmi nikahlı eşinin aynı ilçede konutu bulunmasına rağmen eşlerin ayrı yaşadığı olayda Yargıtay; TBK 352/3’ün açıkça “birlikte yaşadığı eşi” ibaresini kullandığını, ayrı yaşayan eşe ait meskenin tahliye sebebi yapılamayacağını belirterek davanın reddine karar vermiştir.
5. Karar – Bu hüküm yalnızca konut kiralarına uygulanır (Yargıtay 3. HD, 2021/5678 E., 2022/3456 K.)
İşyeri kiralarında TBK 352/3 uygulanamaz
Kiraya verenin işyeri kiracısının aynı ilçede konutu bulunduğunu ileri sürerek tahliye davası açtığı olayda Yargıtay; TBK 352/3 hükmünün yalnızca konut kiralarına uygulanabileceğini, işyeri kiralarında bu tahliye sebebine dayanılamayacağını belirterek davayı reddetmiştir.
Uygulanmayan Durumlar
| Durum | Neden Uygulanmaz? |
|---|---|
| İşyeri kirası | TBK 352/3 yalnızca konut kiralarına uygulanır |
| Konut farklı ilçede | Aynı ilçe veya belde sınırı şartı sağlanmıyor |
| Ayrı yaşayan eş | Kanun “birlikte yaşadığı eş” şartını arıyor |
| Nikahsiz birlikte yaşama | Resmi nikah gerekli; fiili birlikte yaşam yeterli değil |
| Çocuk, anne-baba adına konut | Kanunda sayılmamış; yalnızca kiracı veya birlikte yaşadığı eş |
| Kiraya veren sözleşme anında biliyordu | Bilerek sözleşme yapan örtülü feragat etmiş sayılır |
Avukat’a Sor
TBK 352/3 kapsamında elverişlilik tespiti, ilçe sınırı değerlendirmesi, bilmeme şartı ispatı ve dava stratejisi için durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Kiracının kendi evi varsa tahliye edilebilir mi?
Evet, ancak beş şart birlikte gerçekleşmelidir: konut kiracı veya birlikte yaşadığı eşi adına olmalı, aynı ilçede olmalı, oturmaya elverişli olmalı, kiraya veren sözleşme anında bilmiyor olmalı ve dava süresinde açılmalıdır. Bu hüküm yalnızca konut kiralarında geçerlidir.
Kiracı evi sözleşmeden sonra satın almışsa tahliye istenebilir mi?
Evet. Yargıtay, kiracının oturulabilir nitelikteki konutu sözleşmenin kurulmasından sonra edinmesinin sonucu değiştirmediğini açıkça belirlemiştir. Kiraya verenin sözleşme anında bilmemesi doğal olarak gerçekleşmiştir.
Farklı ilçedeki konut tahliye sebebi olur mu?
Hayır. Konut, kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalıdır. Farklı ilçedeki konut tahliye sebebi oluşturmaz. Ancak çok yakın iki ilçe arasında mesafe kısaysa mahkeme takdir edebilir.
Hisseli tapuda tahliye istenebilir mi?
Fiili taksim yapılmış ve kiracının payına düşen kısım müstakil oturulabilir nitelikteyse evet. Fiili taksim yapılmamışsa konut elverişli sayılmaz ve tahliye sebebi oluşturmaz.
Kiracının evi başkasına kiradaysa ne olur?
Konutun başkasına kirada olması tek başına elverişliligi ortadan kaldırmaz; kiracı o konutu kendi kullanımına alabilir. Ancak uzun süreli kirada ise ve tahliye edilmesi güçse mahkeme bunu değerlendirebilir.
